5 godzin temu
Od kwietnia 2023 roku polscy właściciele nieruchomości funkcjonują w nowej rzeczywistości prawnej, która wielu z nich wciąż zaskakuje podczas rutynowych kontroli. Wprowadzony przed niespełna dwoma laty obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków i lokali mieszkalnych stał się faktem, a za jego brak grozi kara finansowa sięgająca choćby 5 tysięcy złotych.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Zespoły kontrolne systematycznie odwiedzają kolejne nieruchomości w całej Polsce, weryfikując przestrzeganie przepisów, które mimo upływu czasu wciąż budzą wiele pytań i wątpliwości wśród Polaków.
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenia. Jego wprowadzenie wynika z unijnych dyrektyw dotyczących efektywności energetycznej budynków i ma na celu promowanie budownictwa energooszczędnego oraz zwiększanie świadomości społeczeństwa w zakresie potencjalnych oszczędności energetycznych. Dokument ten zawiera szczegółowe informacje o parametrach energetycznych nieruchomości, klasyfikując ją do określonej kategorii efektywności – od najbardziej energooszczędnej klasy A+ do najmniej efektywnej klasy G.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które stoi za wdrożeniem tych przepisów, wielokrotnie precyzowało, kogo dokładnie dotyczy obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. Zgodnie z aktualnymi wytycznymi, dokument ten jest wymagany przede wszystkim w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości – zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań. To najważniejszy moment, w którym świadectwo musi być przekazane nowemu właścicielowi lub najemcy. Bez względu na okres, na jaki zawierana jest umowa najmu, jeżeli jej przedmiotem jest budynek lub jego część, dokument musi zostać dostarczony najemcy.
Szczególne przepisy dotyczą również nowo wybudowanych obiektów. Od 28 kwietnia 2023 roku deweloperzy i indywidualni inwestorzy mają obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy składanego w nadzorze budowlanym. Oznacza to, iż praktycznie każdy nowy budynek wprowadzany do użytkowania powinien już posiadać taki dokument. Wyjątek stanowią jedynie domy o powierzchni nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych, które są zwolnione z tego obowiązku – ale tylko do momentu ich ewentualnej sprzedaży. Przy transakcji sprzedaży takiej nieruchomości świadectwo staje się już obligatoryjne.
Przepisy nakładają również dodatkowe obowiązki na właścicieli budynków użyteczności publicznej. W obiektach o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 metrów kwadratowych, w których świadczone są usługi dla ludności (takich jak galerie handlowe, dworce czy urzędy), a także w budynkach zajmowanych przez organy sprawiedliwości o powierzchni powyżej 250 metrów kwadratowych, kopia świadectwa charakterystyki energetycznej musi być umieszczona w widocznym miejscu na zewnątrz budynku. Ma to na celu zwiększenie świadomości publicznej na temat efektywności energetycznej budynków użyteczności publicznej.
System kontroli przestrzegania tych przepisów został szczegółowo opracowany i zróżnicowany w zależności od rodzaju i parametrów systemu grzewczego w danej nieruchomości. Nieruchomości wyposażone w kotły opalane paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej przekraczającej 100 kilowatów podlegają kontroli najczęściej – co dwa lata.
Obiekty, w których sumaryczna nominalna moc cieplna przekracza 70 kilowatów, są kontrolowane co trzy lata. Z kolei budynki z kotłami gazowymi o mocy przekraczającej 100 kilowatów podlegają weryfikacji co cztery lata, a te z kotłami o mocy od 20 do 100 kilowatów – co pięć lat. Ten zróżnicowany harmonogram kontroli ma na celu dostosowanie częstotliwości weryfikacji do potencjalnego wpływu danego systemu grzewczego na środowisko i zużycie energii.
Warto podkreślić, iż kara za brak wymaganego świadectwa charakterystyki energetycznej może wynieść choćby 5 tysięcy złotych. Jest to sankcja, która ma motywować właścicieli nieruchomości do przestrzegania nowych przepisów i aktywnego uczestnictwa w dążeniu do zwiększania efektywności energetycznej budynków w Polsce. Kontrole prowadzone są przez upoważnionych pracowników urzędów i mogą być przeprowadzane zarówno po wcześniejszym powiadomieniu, jak i w trybie niezapowiedzianym, co dodatkowo zwiększa ryzyko dla właścicieli nieruchomości, którzy nie dopełnili obowiązku uzyskania świadectwa.
Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej? Dokument ten może być wystawiony wyłącznie przez osobę uprawnioną – czyli eksperta posiadającego odpowiednie kwalifikacje i wpisanego do centralnego rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Koszt wykonania takiego świadectwa zależy od wielu czynników, takich jak wielkość nieruchomości, jej złożoność, lokalizacja czy dostępność dokumentacji technicznej. Średnie ceny za sporządzenie świadectwa dla mieszkania wahają się od 250 do 500 złotych, a dla domów jednorodzinnych mogą wynosić od 500 do choćby 1500 złotych. Biorąc pod uwagę potencjalną wysokość kary, inwestycja w uzyskanie świadectwa wydaje się być rozsądnym rozwiązaniem.
Warto zaznaczyć, iż świadectwo charakterystyki energetycznej ma ograniczoną ważność – obowiązuje przez 10 lat od momentu jego wystawienia. Po tym czasie należy uzyskać nowy dokument, chyba iż wcześniej przeprowadzono prace modernizacyjne, które znacząco zmieniły parametry energetyczne budynku – w takim przypadku konieczne jest wcześniejsze odnowienie świadectwa.
Mimo, iż przepisy obowiązują już od niemal dwóch lat, wielu właścicieli nieruchomości wciąż nie jest świadomych swojego obowiązku lub świadomie go ignoruje, licząc, iż kontrola ich ominie. Jest to szczególnie ryzykowne podejście w przypadku osób planujących sprzedaż lub wynajem nieruchomości, gdyż brak świadectwa może nie tylko skutkować karą finansową, ale również znacząco skomplikować i opóźnić proces transakcyjny.
Eksperci rynku nieruchomości zauważają, iż świadectwo charakterystyki energetycznej zaczyna odgrywać coraz większą rolę przy podejmowaniu decyzji zakupowych przez potencjalnych nabywców. Dobra ocena energetyczna budynku może stać się istotnym argumentem przemawiającym za zakupem danej nieruchomości, szczególnie w kontekście wzrastających cen energii i zwiększającej się świadomości ekologicznej społeczeństwa. Z kolei niska ocena energetyczna może być sygnałem, iż w przyszłości konieczne będą dodatkowe inwestycje w termomodernizację, co może wpływać na negocjacje cenowe.
W praktyce coraz więcej właścicieli nieruchomości decyduje się nie tylko na uzyskanie wymaganego prawem świadectwa, ale również na przeprowadzenie prac zwiększających efektywność energetyczną swoich budynków. Inwestycje w lepszą izolację termiczną, wymianę okien, modernizację systemów grzewczych czy instalację odnawialnych źródeł energii pozwalają nie tylko uzyskać lepszą ocenę w świadectwie charakterystyki energetycznej, ale przede wszystkim realnie obniżyć koszty eksploatacji nieruchomości.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii regularnie aktualizuje wytyczne i odpowiada na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej. Dla wielu właścicieli nieruchomości, szczególnie osób starszych lub mniej zaznajomionych z nowymi technologiami, zrozumienie wszystkich aspektów tego dokumentu może być wyzwaniem. Dlatego też coraz więcej firm świadczących usługi w zakresie wydawania świadectw oferuje również doradztwo w zakresie poprawy parametrów energetycznych budynków i możliwości uzyskania dotacji na ten cel.
Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectw charakterystyki energetycznej jest częścią szerszej strategii Polski i Unii Europejskiej zmierzającej do redukcji emisji gazów cieplarnianych i zwiększenia efektywności energetycznej. W perspektywie długoterminowej ma to prowadzić do znaczących oszczędności energii w sektorze budowlanym, który odpowiada za około 40% całkowitego zużycia energii w Unii Europejskiej. Jest to również element dostosowywania polskiego prawa do wymagań unijnych, w szczególności do dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
Patrząc z szerszej perspektywy, świadectwa charakterystyki energetycznej to nie tylko kolejny biurokratyczny wymóg, ale też ważne narzędzie w walce z globalnym ociepleniem i dążeniu do zrównoważonego rozwoju. Dla indywidualnych właścicieli nieruchomości oznacza to jednak konkretny obowiązek, którego niedopełnienie może skutkować dotkliwymi konsekwencjami finansowymi. Warto więc sprawdzić, czy nasza nieruchomość podlega pod te przepisy i w razie potrzeby podjąć odpowiednie kroki, aby uzyskać wymagany dokument, zanim zapukają do nas kontrolerzy.
