2 godzin temu
Zmiana, nad którą realizowane są prace legislacyjne, oznaczałaby rewolucję dla tysięcy bloków wybudowanych kilkadziesiąt lat temu, głównie w czasach PRL - pisze Gazeta Prawna. Choć formalnego obowiązku jeszcze nie ma, spółdzielnie mieszkaniowe już dziś mierzą się z presją mieszkańców i ogromnymi kosztami inwestycji. Alarmują przy tym, iż bez zwiększenia limitu pomocy de minimis realizacja tych planów może okazać się nierealna – albo wyjątkowo bolesna finansowo dla lokatorów.
Windy w pięciokondygnacyjnych blokach. Rządowy kierunek zmian
Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada obowiązek wyposażenia w windy wszystkich budynków wielorodzinnych liczących co najmniej trzy kondygnacje. W praktyce oznacza to, iż windy mają pojawić się także w blokach cztero- i pięciokondygnacyjnych, które do tej pory były z tego obowiązku wyłączone. Co istotne, nowe regulacje mają objąć również budynki już istniejące.
Za realizację inwestycji odpowiadać będą spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. To one będą musiały znaleźć środki na dobudowę szybów windowych, zakup i montaż dźwigów oraz często bardzo kosztowne prace budowlane i instalacyjne. Choć projekt przepisów wciąż znajduje się na etapie rządowych prac, w wielu spółdzielniach przygotowania ruszyły już teraz – głównie pod presją mieszkańców.
Presja mieszkańców i starzejące się bloki
Dziś prawo nie nakłada jeszcze obowiązku montowania wind w starszych budynkach cztero- i pięciokondygnacyjnych. Jak przyznają jednak prezesi spółdzielni mieszkaniowych, presja społeczna jest ogromna i z roku na rok rośnie. Najczęściej z wnioskami występują osoby starsze oraz mieszkańcy z niepełnosprawnościami, dla których brak windy oznacza realne wykluczenie z normalnego funkcjonowania.
Dlatego tam, gdzie pozwalają na to warunki techniczne, spółdzielnie decydują się na montaż wind już teraz. Inwestycje finansowane są z funduszy remontowych, kredytów bankowych, środków PFRON oraz w ramach rządowego programu „Dostępność Plus”. Problem polega na tym, iż wsparcie z PFRON i „Dostępności Plus” traktowane jest jako pomoc de minimis, a jej limit bardzo gwałtownie się wyczerpuje.
Pomoc de minimis i program „Dostępność Plus” pod presją kosztów
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zwrócił się do ministra funduszy i polityki regionalnej z apelem o pilne zwiększenie limitu pomocy de minimis do jednego miliona euro. w tej chwili maksymalna pomoc, jaką jeden podmiot może otrzymać w ciągu trzech lat, wynosi 300 tys. euro brutto. Limit ten wynika z rozporządzenia Komisji (UE) 2023/2831 z 13 grudnia 2023 r. i obowiązuje do 31 grudnia 2030 r.
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej w odpowiedzi podkreśla, iż o zasadach pomocy de minimis, w tym o jej maksymalnej wysokości, decyduje Komisja Europejska, a przepisy obowiązują w całej Unii. Z kolei Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, iż nie otrzymało żadnego projektu zmian do zaopiniowania.
Spółdzielcy wskazują jednak, iż podczas spotkań z politykami byli wielokrotnie zapewniani, iż projekty likwidujące bariery architektoniczne realizowane w ramach programu „Dostępność Plus” zostaną całkowicie wyłączone z limitów pomocy de minimis. Na razie takie rozwiązanie nie zostało wprowadzone.
500 tys. zł za jedną windę. Kto za to zapłaci
Według Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP obecny limit pomocy de minimis w praktyce blokuje realizację inwestycji. Koszt budowy jednej windy w bloku czteropiętrowym wynosi około 500 tys. zł. jeżeli w jednej nieruchomości potrzebne są cztery dźwigi, całkowite koszty sięgają już kilku milionów złotych.
– „Koszt budowy jednej windy wynosi około 500 tys. zł, a jeżeli w nieruchomości potrzeba czterech takich urządzeń, całkowite koszty inwestycji sięgają już kilku milionów złotych. choćby przy częściowym umorzeniu pozostają do spłaty wysokie kwoty, które bezpośrednio przekładają się na wzrost kosztów utrzymania mieszkań. Mieszkańcy boją się, iż nie będą w stanie udźwignąć związanych z taką inwestycją podwyżek opłat za mieszkanie” – wyjaśnia Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Zdaniem prezesa ZRSMRP podniesienie limitu pomocy de minimis do jednego miliona euro znacząco zmniejszyłoby skalę kredytowania i ryzyko gwałtownego wzrostu opłat czynszowych.
Ankieta spółdzielni. Setki planów, jeden problem
ZRSMRP rozesłał ankietę do 3500 spółdzielni mieszkaniowych z pytaniem o plany montażu wind w budynkach czteropiętrowych. Odpowiedź nadesłała 436 spółdzielni, z których ponad połowa deklaruje gotowość do realizacji takich inwestycji.
Jednym z przykładów jest Spółdzielnia Mieszkaniowa w Nowym Tomyślu. – „W naszej spółdzielni mamy 137 takich budynków. Ze względów technicznych montaż wind zewnętrznych możliwy jest jedynie dla czterech z nich. Dwie windy już zrealizowaliśmy, budowa trzeciej rozpocznie się w najbliższym czasie, natomiast przy realizacji czwartej napotkaliśmy barierę w postaci wysokości pomocy de minimis” – mówi Andrzej Funka, prezes spółdzielni.
Jak dodaje, przy trzeciej i czwartej windzie konieczna była wcześniejsza spłata pożyczek, by nie stracić dofinansowania. – „To absurd, bo mówimy o likwidacji barier architektonicznych, a nie o inwestycji komercyjnej” – podkreśla.
Problem zaczyna się już na parterze
Likwidacja barier architektonicznych nie dotyczy wyłącznie niskich budynków bez wind. W wielu wysokich blokach windy co prawda istnieją, ale ich przystanki zaczynają się kilka schodów powyżej poziomu wejścia.
– „Wymieniamy windy w budynkach wysokich, mających 11–12 pięter. Problem polega na tym, iż w wielu z nich przystanek windy zaczyna się od parteru budynku, który jest położony 6–9 schodów ponad poziom wejścia do budynku” – tłumaczy Ryszard Grocholski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Podzamcze” w Wałbrzychu.
Spółdzielnia przebudowuje budynki, by stworzyć dodatkowe przystanki wind na poziomie zero. Jak zaznacza Grocholski, sama winda to tylko część kosztów – reszta to rozległe prace budowlane i instalacyjne na wszystkich kondygnacjach.
Prawnicy i spółdzielcy jednym głosem
Zdaniem prawników obecny system finansowania nie odpowiada skali wyzwań. – „Jak najbardziej należy oczekiwać od władz rządowych zwiększenia wsparcia w ramach pomocy de minimis dla zarządców spółdzielni, w celu pozyskiwania źródeł finansowania innych niż środki członków spółdzielni” – uważa Andrzej Ceglarski, adwokat specjalizujący się w prawie spółdzielczym.
Mieszkania senioralne jako alternatywa
ZRSMRP proponuje także rozwiązanie systemowe: rozwój mieszkań senioralnych z dostępem do opieki zdrowotnej, rehabilitacji i infrastruktury wspólnej. Takie inwestycje mogłyby powstawać na gruntach gminnych lub z Krajowego Zasobu Nieruchomości, finansowane kredytami z BGK.
– „Dziś mówi się głównie o ‘niewolnikach czwartego piętra’ i montażu wind, ale warto pamiętać, iż to znacząco podnosi koszty utrzymania mieszkań – prąd, przeglądy, konserwacja – co szczególnie dotyka osoby starsze” – podkreśla Jerzy Jankowski.
