Rząd zdecydował. Mieszkańcy będą mogli zakazać tego swoim sąsiadom. Wystarczy uchwała

Szykuje się jedna z największych zmian dotyczących mieszkań na wynajem od lat. Rząd chce dać wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym możliwość wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego w danym budynku. o ile odpowiednia uchwała zostanie podjęta, właściciel wynajmujący lokal turystom na kilka dni będzie musiał zakończyć taką działalność. Projekt jest już w Sejmie. Przewidziano jednak okres przejściowy – przedsiębiorca będzie miał 6 miesięcy na dostosowanie się do zakazu.

Fot. Shutterstock

To może całkowicie zmienić sytuację w tysiącach bloków i kamienic, szczególnie w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu oraz miejscowościach turystycznych.

Rząd przyjął autopoprawkę do projektu regulującego rynek najmu krótkoterminowego. Jedną z najważniejszych zmian jest przyznanie znacznie większej władzy samym mieszkańcom.

Wspólnota albo spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła zdecydować, iż w danej nieruchomości najem krótkoterminowy zostanie zakazany.

Sąsiad wynajmuje mieszkanie turystom? Mieszkańcy będą mogli powiedzieć „nie”

Chodzi przede wszystkim o lokale udostępniane na kilka dni, często poprzez internetowe platformy rezerwacyjne.

Dla właściciela może to być atrakcyjny biznes. Z punktu widzenia stałych mieszkańców sytuacja wygląda jednak czasami zupełnie inaczej.

Rząd wymienia problemy takie jak hałas, zakłócanie ciszy nocnej, naruszanie porządku czy pogorszenie poczucia bezpieczeństwa mieszkańców.

Dlatego projekt ma zmienić układ sił.

Obecnie wspólnota nie może po prostu podjąć skutecznej uchwały zakazującej właścicielowi wykorzystywania jego mieszkania do najmu krótkoterminowego. Rzecznik Praw Obywatelskich opisywał wcześniej stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym taka ingerencja wspólnoty wykracza poza zarządzanie nieruchomością wspólną i ingeruje w prawo własności lokalu.

Nowa ustawa ma stworzyć do tego wyraźną podstawę prawną.

Wystarczy uchwała. W spółdzielni potrzebna będzie większość

Zgodnie z rządową autopoprawką wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły podejmować uchwały o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.

Decyzja będzie podejmowana według zasad głosowania adekwatnych odpowiednio dla wspólnoty albo spółdzielni.

W przypadku spółdzielni rząd wprost wskazuje wymóg uzyskania większości przekraczającej 50 proc. liczby osób uprawnionych do głosowania.

Nie będzie więc tak, iż pojedynczy sąsiad będzie mógł sam zakazać właścicielowi wynajmowania mieszkania.

Potrzebna będzie formalna decyzja adekwatnego organu mieszkańców.

Zakaz nie zadziała z dnia na dzień

To szczególnie ważne dla osób, które już prowadzą taki biznes.

Przyjęcie uchwały nie będzie oznaczało konieczności natychmiastowego zamknięcia działalności.

Projekt przewiduje, iż po wprowadzeniu zakazu przedsiębiorca świadczący usługę najmu krótkoterminowego otrzyma 6 miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.

Ma to dać właścicielom czas na dostosowanie się do nowej sytuacji.

W praktyce właściciel mieszkania może stanąć przed wyborem: zakończyć wynajem na doby albo zmienić sposób wykorzystywania lokalu, np. przejść na klasyczny najem długoterminowy.

Mieszkańcy będą mogli również żądać kontroli

Na zakazie możliwości mieszkańców się nie kończą.

Projekt przewiduje, iż wspólnoty, spółdzielnie oraz osoby mieszkające w danej lub sąsiedniej nieruchomości będą mogły wnioskować o przeprowadzenie kontroli obiektu.

Kontrola będzie mogła dotyczyć również kwestii bezpieczeństwa i porządku publicznego.

To istotna zmiana, bo problematyczny najem nie będzie musiał kończyć się jedynie telefonami do właściciela mieszkania czy kolejnymi konfliktami między sąsiadami.

Mieszkańcy dostaną formalny instrument pozwalający zainteresować sprawą adekwatne organy.

Gminy też dostaną potężne narzędzie

Jeszcze dalej idą uprawnienia przewidziane dla samorządów.

Projekt zwiększa możliwości gmin w regulowaniu najmu krótkoterminowego. Rząd argumentuje, iż szczególne problemy występują w miejscach intensywnie odwiedzanych przez turystów, gdzie duża liczba lokali przeznaczonych na krótkie pobyty może wpływać na codzienne funkcjonowanie stałych mieszkańców.

Premier Donald Tusk mówił przy okazji prac nad zmianami, iż możliwość ograniczenia tego rodzaju działalności ma być stosowana tam, gdzie zagrożone są porządek, bezpieczeństwo i komfort życia mieszkańców.

Każde takie mieszkanie będzie w centralnym wykazie

To część znacznie większej reformy.

Rząd chce stworzyć Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Do systemu mają trafiać również mieszkania wykorzystywane do najmu krótkoterminowego.

Każdy obiekt będzie musiał posiadać regulamin określający m.in. zasady pobytu i bezpieczeństwa gości. Konieczne będzie także podanie kontaktu do właściciela albo administratora.

Przewidziane są również kary za brak rejestracji lub nielegalne świadczenie usług noclegowych.

Dla rynku najmu na doby oznaczałoby to odejście od sytuacji, w której część lokali funkcjonuje praktycznie poza systemem kontroli.

Najem do 30 dni znajdzie się pod nowymi zasadami

Projekt porządkuje również samo pojęcie najmu krótkoterminowego.

W dokumentacji sejmowej wskazano, iż za usługę hotelarską ma zostać uznana krótkotrwała usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, utożsamiana na potrzeby nowych regulacji z najmem krótkoterminowym.

To ważne, ponieważ nowe regulacje nie dotyczą zwykłej sytuacji, w której ktoś wynajmuje mieszkanie lokatorowi na rok czy kilka lat.

Ich głównym celem jest rynek lokali udostępnianych gościom na krótkie pobyty.

Rząd już zdecydował, ale ustawa jeszcze nie obowiązuje

Tu trzeba postawić bardzo wyraźną granicę.

Rada Ministrów przyjęła 2 września 2026 roku autopoprawkę zawierającą nowe uprawnienia mieszkańców. Nie oznacza to jednak, iż wspólnoty już dzisiaj mogą na tej podstawie zakazywać sąsiadom najmu krótkoterminowego.

Projekt wraz z autopoprawką znajduje się w tej chwili w Sejmie.

Pierwsze czytanie odbyło się 2 września. Następnie projekt skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Komisje mają przedstawić sprawozdanie do 20 października 2026 roku.

Dopiero później projekt musi przejść dalszą procedurę parlamentarną.

Właściciele mieszkań muszą śledzić tę ustawę

Jeżeli rozwiązanie zostanie uchwalone w proponowanym kształcie, konsekwencje będą poważne zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i ich sąsiadów.

Po raz pierwszy mieszkańcy otrzymają bardzo silne narzędzie do decydowania, czy w ich budynku może funkcjonować najem krótkoterminowy.

Dla części właścicieli lokali może to natomiast oznaczać koniec prowadzonego przez lata biznesu w konkretnej nieruchomości.

Na razie nie jest to jeszcze obowiązujące prawo. Rząd przyjął jednak rozwiązanie i skierował je na parlamentarną ścieżkę, a projekt przeszedł już pierwsze czytanie.