1 godzina temu
Właściciele mieszkań w blokach mogą stanąć przed dużą zmianą. Rząd chce dać wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym prawo do zakazywania w danym budynku najmu krótkoterminowego, czyli wynajmowania lokali na doby turystom i innym gościom. Wspólnota miałaby móc podjąć w tej sprawie uchwałę, a właściciel objęty zakazem dostałby czas na zakończenie takiej działalności. Projekt jest już w Sejmie, ale na dziś nie obowiązuje jeszcze jako prawo.
Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.To może być jedna z najbardziej odczuwalnych zmian dla właścicieli mieszkań w dużych miastach i miejscowościach turystycznych.
Chodzi o lokale wynajmowane na krótki okres, często przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. Rząd chce mocniej uregulować ten rynek, a jednym z kluczowych elementów projektu jest zwiększenie wpływu samych mieszkańców budynku na to, co dzieje się za ścianą.
Wspólnota będzie mogła powiedzieć „nie”
Najważniejsza zmiana jest prosta.
Jeżeli projekt zostanie uchwalony w obecnym kształcie, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.
Podobne uprawnienie mają dostać spółdzielnie mieszkaniowe. W ich przypadku projekt zakłada, iż za zakazem będzie musiała opowiedzieć się większość przekraczająca 50 proc. osób uprawnionych do głosowania.
Nie będzie więc tak, iż jeden sąsiad samodzielnie zablokuje właścicielowi możliwość wynajmowania lokalu.
Potrzebna będzie formalna uchwała.
Chodzi o najem na doby
Nowe przepisy mają objąć przede wszystkim krótkie pobyty.
Projekt traktuje najem krótkoterminowy jako usługę hotelarską, o ile lokal jest udostępniany jednemu klientowi na okres krótszy niż 30 dni.
To oznacza, iż nowe zasady nie są wymierzone w zwykły najem długoterminowy, kiedy właściciel wynajmuje mieszkanie komuś na kilka miesięcy albo rok.
Cel jest inny: uregulowanie rynku lokali działających de facto jak apartamenty hotelowe w zwykłych budynkach mieszkalnych.
Dlaczego rząd chce dać takie prawo mieszkańcom?
Powodem są skargi dotyczące uciążliwości związanych z częstą rotacją gości.
Wśród problemów wymienia się m.in. hałas, zakłócanie ciszy nocnej, problemy z porządkiem i poczuciem bezpieczeństwa mieszkańców.
Rząd uzasadnia zmianę potrzebą ochrony spokojnego zamieszkiwania i porządku publicznego.
W praktyce chodzi o sytuacje, w których w jednym mieszkaniu co kilka dni pojawia się inna grupa gości, a pozostali mieszkańcy bloku nie mają dziś skutecznego narzędzia, by zakazać takiej działalności wyłącznie uchwałą wspólnoty.
Właściciel dostanie czas
Zakaz nie miałby działać z dnia na dzień.
Rządowy projekt przewiduje okres przejściowy. Po przyjęciu uchwały właściciel prowadzący najem krótkoterminowy miałby dostać 6 miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.
To ważne dla osób, które już prowadzą taki biznes i mają rezerwacje rozpisane na kolejne miesiące.
W praktyce właściciel mógłby wówczas przejść np. na zwykły najem długoterminowy albo wykorzystać lokal w inny sposób.
Gminy też dostaną nowe uprawnienia
Wspólnoty i spółdzielnie to nie wszystko.
Projekt przewiduje również możliwość tworzenia przez gminy specjalnych stref, w których najem krótkoterminowy byłby ograniczony albo całkowicie zakazany.
To rozwiązanie może mieć szczególne znaczenie w centrach dużych miast oraz w miejscowościach turystycznych, gdzie udział mieszkań wynajmowanych na doby jest największy.
Powstanie centralny wykaz
Zmiany obejmują też obowiązek większej rejestracji rynku.
Projekt zakłada utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Lokale wykorzystywane do najmu krótkoterminowego mają znaleźć się w tym systemie i posiadać indywidualny numer identyfikacyjny.
Numer miałby być wykorzystywany również w ogłoszeniach na platformach rezerwacyjnych.
Ma to ograniczyć szarą strefę i ułatwić kontrolę, czy dany lokal rzeczywiście działa legalnie.
Będą też kary
Projekt nie ogranicza się do samego rejestru.
Za prowadzenie działalności bez wymaganej rejestracji lub z naruszeniem nowych zasad mają grozić sankcje administracyjne.
W analizach projektu wskazuje się kary sięgające choćby 50 tys. zł.
To pokazuje, iż rząd chce potraktować najem krótkoterminowy dużo bardziej formalnie niż dotychczas.
Mieszkańcy będą mogli żądać kontroli
Kolejnym ważnym elementem jest możliwość zgłaszania problemów.
Projekt przewiduje, iż wspólnoty, spółdzielnie oraz mieszkańcy danej lub sąsiedniej nieruchomości będą mogli wnioskować o kontrolę obiektu świadczącego usługi najmu krótkoterminowego.
To może być szczególnie istotne w przypadku mieszkań, które regularnie generują skargi na hałas, imprezy lub inne zakłócenia.
Projekt jest już w Sejmie
Procedura legislacyjna jest dość zaawansowana, ale jeszcze się nie zakończyła.
Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę 2 września 2026 roku. Tego samego dnia w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie projektu.
Następnie dokument skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Termin przedstawienia sprawozdania wyznaczono na 20 października 2026 roku.
Dopiero później projekt musi przejść kolejne czytania, Senat, podpis prezydenta i publikację w Dzienniku Ustaw.
Czy wspólnota już dziś może zakazać najmu?
Nie na podstawie tych nowych przepisów.
To najważniejsze zastrzeżenie.
Rząd przyjął rozwiązanie, ale ustawa nie została jeszcze uchwalona. Na dziś wspólnota nie dostała jeszcze automatycznie nowego prawa do zakazywania sąsiadowi najmu krótkoterminowego.
Zmiana dopiero przechodzi przez parlament.
Właściciele mieszkań powinni śledzić tę ustawę
Jeżeli projekt wejdzie w życie w obecnym kształcie, właściciel mieszkania w bloku będzie musiał brać pod uwagę nie tylko przepisy gminne, ale też decyzję własnej wspólnoty lub spółdzielni.
To duża zmiana filozofii.
Dotąd właściciel miał bardzo szeroką swobodę w zakresie korzystania ze swojego lokalu. Nowy model ma dać większą ochronę tym, którzy mieszkają w budynku na stałe.
Dla części właścicieli oznacza to, iż biznes oparty na wynajmowaniu mieszkania na doby może w konkretnym budynku zostać zakończony decyzją większości mieszkańców.
