Podatek od nieruchomości. Czy inwestycje biomasowe generują dodatkowe obciążenia fiskalne?

Projekty biomasowe oznaczają większą stabilność i bezpieczeństwo energetyczne, ale jednocześnie mogą istotnie zwiększyć obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości. Nowe budynki i budowle powstałe w ramach inwestycji biomasowych będą generowały w przyszłości koszty podatkowe, które w dłuższym okresie mogą przekroczyć łączną wartość inwestycji. Dlatego już na etapie koncepcji warto sprawdzić, które elementy projektu będą opodatkowane jako budynki lub budowle oraz jak decyzje w trakcie planowania i realizacji inwestycji wpłyną na przyszłe koszty podatkowe.

Co podlega opodatkowaniu PON?

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (dalej też: PON) podlegają trzy rodzaje przedmiotów:

• grunty,
• budynki oraz
• budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym dla celów podatku od nieruchomości za budowle mogą być uznane różnego typu urządzenia techniczne lub instalacje, które na gruncie przepisów budowlanych nie są traktowane jako budowle. Oznacza to dla Inwestora komplikacje przy ustaleniu, co zgłosić do opodatkowania.

W niektórych przypadkach przepisy podatkowe uznają za część danej budowli również instalacje zapewniające możliwość użytkowania tej budowli zgodnie z przeznaczeniem. Fakt ten oznacza, iż opodatkowany PON jako budowla może być nie tylko dany obiekt, ale również instalacje niezbędne do jego użytkowania bez względu, czy są one umiejscowione wewnątrz danej budowli, czy np. wewnątrz sąsiedniego budynku. Z tego względu przy inwestycjach biomasowych największe trudności są z ustaleniem, co jest budowlą związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej.

8. Konferencja Biomasa i paliwa alternatywne – sprawdź!

Jakie stawki podatkowe są przewidziane w roku 2027

Podatek od budowli wynosi 2% wartości początkowej lub wartości rynkowej – w zależności, czy dana budowla stanowi odrębny środek trwały. Tymczasem budynki opodatkowane są od swojej powierzchni użytkowej określonej zgodnie z przepisami podatkowymi – a grunty od swojej powierzchni – z zastosowaniem stawki ustalonej przez radę danej gminy lub miasta. W roku 2027 stawka dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie będzie mogła być wyższa niż 36,49 zł za 1m²powierzchni użytkowej. Natomiast maksymalna stawka dla gruntów w przyszłym roku wyniesie 1,49 zł/m².

Stawki podatkowe dla gruntów i budynków są zwiększane co roku według wskaźnika inflacji. Z kolei stawka 2% od wartości budowli jest co do zasady niezmienna w czasie (przy założeniu braku lokalnych preferencji). Zatem w przypadku obiektów o znaczącej wartości oraz stosunkowo małej powierzchni wysokość należności z tytułu PON mogłaby być niższa przy spełnieniu przez dany obiekt definicji budynku, niż przy zakwalifikowaniu go jako budowli.

Czy wystarczy znajomość przepisów podatkowych?

Dodatkowa trudność w ustaleniu, co podlega opodatkowaniu PON, związana jest z tym, iż poznanie samych przepisów nie zawsze wystarczy do poprawnego wypełnienia deklaracji podatkowej. Bowiem najczęściej praktyczne wnioski płyną nie tyle wprost z przepisów, co z ich wykładni zaprezentowanej w wyrokach sądowych i interpretacjach organów podatkowych.

Jednak trzeba mieć świadomość, iż akurat w zakresie inwestycji biomasowych do tej pory zapadło kilka wyroków. Ponadto z doświadczeń MDDP wynika, iż samorządowe organy podatkowe niekoniecznie biorą pod uwagę interpretacje indywidualne wydawane przez burmistrzów czy wójtów innych gmin, a choćby wyroki sądów administracyjnych wydane w podobnych sprawach. Dlatego świadome działania Inwestorów powinny uwzględniać aspekt podatkowy już w trakcie inwestycji, a nie dopiero po jej zakończeniu, co powinno zminimalizować ryzyko przyszłych sporów z fiskusem.

Czytaj też: Wałbrzych oficjalnie uruchomił inwestycję biomasową za ponad 100 mln zł

Od czego uzależniony jest poziom opodatkowania inwestycji biomasowych?

Na wysokość obciążeń PON z tytułu inwestycji biomasowych wpływa wiele czynników. Tylko na część z nich inwestor ma realny wpływ, dlatego warto wskazać te, które najczęściej decydują o poziomie podatku i o ryzyku sporu z organem podatkowym.

1. Charakter inwestycji – modernizacja/rozbudowa/greenfield

W zależności od tego, czy dana inwestycja dotyczy modernizacji istniejących wcześniej obiektów, ich rozbudowy, czy też mamy do czynienia z powstaniem zupełnie nowego zakładu, różny będzie poziom obciążeń podatkowych oraz stopień trudności w ustaleniu zakresu opodatkowania. Projekty greenfield będą charakteryzowały się znacząco wyższym podatkiem do zapłaty niż w przypadku modernizacji istniejących źródeł energii. Wynika to z wyższego kosztu inwestycji greenfield dla analogicznego poziomu mocy, co jest konsekwencją konieczności wybudowania od podstaw wszystkich budynków i budowli. Przy czym głównym źródłem wyższego podatku do zapłaty dla nowych obiektów w porównaniu do istniejących zakładów są budowle. Bowiem co do zasady nowe budowle będą miały wyższą wartość niż analogiczne budowle powstałe kilkanaście lat temu. To automatycznie przekłada się na wzrost obciążeń podatkowych.

• Wartość inwestycji

Bez wątpliwości na poziom PON wpływa też wielkość inwestycji oraz jej wartość, co ma związek ze wspomnianym wcześniej charakterem danej inwestycji biomasowej. Modernizacja istniejącego kotła i dostosowanie go do spalania biomasy tylko teoretycznie może nie mieć żadnego przełożenia na wysokość podatku od zapłaty. W praktyce to niskoemisyjne paliwo musi być przecież składowane na terenie zakładu, co wiąże się zwykle z powstaniem magazynu biomasy, który w większości przypadków będzie podlegał opodatkowaniu. Podatek należny z tego tytułu będzie jednak bez porównania niższy niż w przypadku wybudowania nowego kompleksu kotłowni na biomasę. Ogólnie rzecz biorąc wyższa wartość inwestycji biomasowej to wyższa wartość powstałych w jej trakcie budowli, co oznacza wyższy podatek od nieruchomości.

• Lokalizacja inwestycji

Wybór miejsca inwestycji ma bezpośredni wpływ na wysokość podatku do zapłaty. Związane jest to ze zróżnicowaniem stawek PON dla budynków i gruntów w poszczególnych gminach. Prawidłowością jest, iż w największych miastach stawki podatkowe są ustalane na poziomie maksymalnym, podczas gdy mniejsze gminy starają się zachęcić inwestorów do nowych projektów m.in. poprzez stosowanie niższych stawek. Jednak dla inwestycji biomasowych nie będzie to miało większego znaczenia, gdyż o ich lokalizacji nie decydują kwestie stricte podatkowe, ale czynniki takie jak m.in. dostępność surowca, bliskość odbiorców ciepła czy warunki środowiskowe.

• Rozwiązania projektowe

W zależności od zaakceptowanych przez Inwestora rozwiązań konstrukcyjnych, obowiązek podatkowy będzie dotyczyć różnego typu obiektów. Część z nich nie powinna rodzić wątpliwości w kontekście opodatkowania PON, tj. np. budynek kotłowni czy budowle związane z utwardzeniem terenu (place i drogi wewnętrzne, droga dojazdowa). Natomiast istnieje duża grupa obiektów, co do których kwalifikacja podatkowa może być dyskusyjna. Wynika to z nieprecyzyjności definicji budowli w przepisach podatkowych, która pozostawia wiele przestrzeni do interpretacji na niekorzyść przedsiębiorców.

Na tym tle znaczenia nabiera dokumentacja techniczno-budowlana, a przede wszystkim projekt architektoniczno-budowlany, gdzie opisane są nie tylko cechy konstrukcyjne inwestycji biomasowej (np. użyty materiał, wymiary), ale też aspekty funkcjonalne poszczególnych elementów objętych zakresem takiego projektu. Organy podatkowe często sięgają do tego rodzaju dokumentacji w trakcie czynności sprawdzających czy prowadzonej kontroli.

Warto też mieć świadomość, iż rozwiązania opisane w danym projekcie architektoniczno-budowlanym mają przełożenie na treść decyzji o pozwoleniu na budowlę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, które również są ważnym dowodem w sprawie w razie sporu z organami. Z tego względu w interesie inwestora jest opisanie w dokumentacji budowlanej przyjętych rozwiązań projektowych w taki sposób, który bierze pod uwagę również aspekt podatkowy. Przy braku tej świadomości po stronie projektanta danej inwestycji biomasowej często dochodzi do błędnej kwalifikacji poszczególnych jej elementów dla celów podatkowych.

• Rozliczenie nakładów na środki trwałe

Istotnym zadaniem, na który Inwestorzy projektów biomasowych powinni zwracać baczną uwagę, jest jedno z ostatnich etapów inwestycji, tj. precyzyjne rozliczenie nakładów inwestycyjnych na środki trwałe (tzw. cost segregation). Czynność ta adekwatnie wykonana będzie miała nie tylko przełożenie na prowadzenie ewidencji księgowej w sposób przejrzysty i zgodny z przepisami rachunkowymi, ale pośrednio powinna też minimalizować ryzyka w zakresie PON dzięki:

• ujęciu jako odrębne środki trwałych poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od nieruchomości;
  • poprawnemu rozpoznaniu charakteru poszczególnych wydatków jako kosztów operacyjnych (OpEx) stanowiących koszt podatkowy rozliczany na bieżąco lub jako kosztów kapitałowych (CapEx) rozliczanych w ramach odpisów amortyzacyjnych

Prawidłowe rozliczenie nakładów inwestycji biomasowych na środki trwałe to proces, który wymaga nie tylko wiedzy w zakresie przepisów podatkowych i rachunkowych, ale również współpracy z generalnym wykonawcą, menedżerem projektu oraz nierzadko z przyszłymi użytkownikami. Dlatego Inwestorzy coraz częściej korzystają w tym zakresie z usług doradców podatkowych posiadających odpowiednie kompetencje i doświadczenie w zakresie biomasy.

Czytaj też: W 2025 r. po latach strat ciepłownictwo odzyskało rentowność

Podsumowanie

Podatek od nieruchomości powinien być jednym z elementów planowania inwestycji biomasowej już na etapie koncepcji technicznej. O wysokości przyszłych obciążeń decydują nie tylko lokalne stawki podatkowe, ale przede wszystkim kwalifikacja poszczególnych obiektów jako budynków lub budowli, sposób opisania inwestycji w dokumentacji projektowej oraz rozliczenie nakładów na środki trwałe.

W praktyce im wcześniej inwestor przeanalizuje aspekty podatkowe, tym większa szansa na ograniczenie ryzyka sporu, uniknięcie niepotrzebnych kosztów oraz przygotowanie argumentacji na wypadek pytań ze strony organów podatkowych. W tym zakresie wsparcie MDDP może pomóc połączyć perspektywę podatkową, techniczną i księgową, a tym samym bezpieczniej zaplanować oraz rozliczyć inwestycję biomasową.

***

Łukasz Szatkowski, Menedżer w zespole nieruchomości MDDP

E: [email protected]
T: +48 570 898 499

O Autorze:

• Ekspert w obszarze podatku od nieruchomości.
• Specjalizuje się w weryfikacji poprawności rozliczeń podatkowych dla zakładów przemysłowych, spółek komunalnych oraz inwestycji OZE (m.in. biogazownie i instalacje biomasowe).
• Posiada doświadczenie w rozliczaniu projektów inwestycyjnych dla przemysłu, w tym projektów związanych z biomasą, według procedury cost segregation – realokacji środków trwałych i przypisywania im optymalnej stawki amortyzacyjnej dla celów podatku dochodowego.
• Wspiera klientów w postępowaniach nadpłatowych oraz kontrolnych prowadzonych przez samorządowe organy podatkowe.
• Wybrane projekty:

• zidentyfikowanie i odzyskanie dla klienta kilkumilionowej nadpłaty podatkowej w wyniku postępowania przed NSA dotyczącego gruntów na obszarze zdewastowanym i zdegradowanym na skutek emisji zanieczyszczeń;
• uczestnictwo w projekcie cost segregation dla inwestycji o wartości ponad 1 mld zł obejmującej budowę nowego bloku energetycznego;
  • przegląd podatkowy rozliczeń PON dla klienta świadczącego usługi komunalne, poprzedzający złożenie kilkunastu wniosków o zwrot nadpłaty o wartości kilku milionów złotych.

Biomasa i paliwa alternatywne. Czytaj za darmo w internecie!

Zdjęcie: magnific/pressfoto