Gigantyczny podatek od przyszłego roku? Dotknąłby setki tysięcy osób. 20, 30, a choćby 70 tysięcy złotych

Kompletny projekt podatku katastralnego od trzeciego mieszkania jest od miesięcy gotowy do wdrożenia. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz otwarcie przyznała, iż tylko lojalność koalicyjna powstrzymuje rząd przed jego realizacją. Wszystko może zmienić się po wyborach.

Fot. Shutterstock

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej dysponuje kompletną dokumentacją techniczną, szczegółowymi obliczeniami finansowymi i gruntownym uzasadnieniem prawnym. Wszystko jest przygotowane. Projekt czeka tylko na zielone światło koalicji – której prawdopodobnie nie dostanie. Przynajmniej nie teraz.

Minister Pełczyńska-Nałęcz w rozmowie z TVP Info w maju 2025 roku wprost powiedziała, iż pomimo gotowości projektu i przekonania o jego słuszności, Polska 2050 nie będzie działać wbrew ustaleniom koalicyjnym. A w umowie koalicyjnej podatku katastralnego po prostu nie ma.

Wąska grupa na celowniku – ale często bardzo wpływowa

Skala zjawiska wielomieszkaniowej akumulacji nieruchomości w Polsce okazuje się być mniejsza niż powszechnie sądzono. Jedynie 8 na każdy tysiąc Polaków posiada trzy lub więcej mieszkań. To grupa licząca około 200-250 tysięcy osób w całym kraju – mniej niż 1 procent społeczeństwa.

Ta relatywnie niewielka grupa obejmuje jednak osoby o znaczącym potencjale ekonomicznym i – co istotne – prominentnych polityków różnych opcji politycznych. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził 11 mieszkań, Małgorzata Niemczyk również z KO posiada 10 nieruchomości, Krzysztof Śmiszek z Lewicy posiada 7 nieruchomości. Po stronie opozycyjnej Agnieszka Soin z Prawa i Sprawiedliwości jest właścicielką 8 lokali.

To właśnie ta konfiguracja – obecność właścicieli wielu mieszkań we wszystkich głównych siłach politycznych – może tłumaczyć ostrożność rządu. Wprowadzenie podatku dotykającego bezpośrednio prominentnych polityków różnych opcji niesie ze sobą ryzyko polityczne, którego koalicja nie chce podejmować bez szerszego społecznego mandatu.

Jak miałby działać podatek od trzeciego mieszkania

Projektowane rozwiązanie przewiduje istotne mechanizmy ochronne dla rodzin z dziećmi. Mieszkania nabywane z przeznaczeniem dla potomstwa byłyby wyłączone spod opodatkowania. W praktyce rodzina z dwójką dzieci mogłaby posiadać choćby cztery nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych – każde dziecko uprawniałoby do posiadania jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch mieszkań.

Konkurencyjny projekt przygotowała Lewica pod kierownictwem Włodzimierza Czarzastego, która w maju 2025 przedstawiła własną wizję. Lewicowa propozycja jest bardziej surowa – proponuje wprowadzenie podatku już od trzeciego mieszkania bez dodatkowych ulg rodzinnych, które przewiduje projekt Polski 2050.

Stawka podatku miałaby wynosić od 1 do 4 procent wartości rynkowej nieruchomości rocznie. To oznacza, iż właściciel mieszkania o wartości 500 tysięcy złotych mógłby zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby 20 tysięcy złotych. Takie obciążenie radykalnie zmieniłoby opłacalność inwestycji mieszkaniowych.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli posiadasz jedno lub dwa mieszkania, projektowane zmiany nie będą cię w żaden sposób dotyczyć. choćby jeżeli odziedziczyłeś mieszkanie po rodzicach lub kupiłeś drugie dla dorosłych dzieci – możesz spać spokojnie. Projekt jest skierowany wyłącznie do inwestorów gromadzących mieszkania jako formę lokowania kapitału.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania jako inwestycję, musisz uwzględnić scenariusz wprowadzenia podatku katastralnego w ciągu najbliższych kilku lat. choćby jeżeli projekt teraz leży w szufladzie, może zostać wdrożony po wyborach w 2027 roku – szczególnie jeżeli znajdzie się w programach wyborczych partii.

Załóżmy, iż kupujesz trzecie mieszkanie o wartości 600 tysięcy złotych. Przy stawce 2 procent rocznie (średnia z proponowanego zakresu 1-4 procent) zapłacisz 12 tysięcy złotych podatku rocznie – czyli tysiąc złotych miesięcznie. To poważne obciążenie, które musisz przenieść na najemcę poprzez wyższy czynsz. Ale czy rynek to przyjmie?

W przypadku czwartego czy piątego mieszkania obciążenie będzie jeszcze wyższe. Właściciel pięciu mieszkań o łącznej wartości 2,5 miliona złotych mógłby płacić choćby 100 tysięcy złotych rocznie. Część właścicieli może zdecydować się na częściową wyprzedaż swoich portfeli – co potencjalnie wpłynie na ceny na rynku wtórnym.

Eksperci szacują, iż na rynek mogłoby trafić dodatkowo od 100 do 150 tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Taka skala zwiększenia podaży mogłaby mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości, szczególnie w segmencie mieszkań używanych.

Dlaczego projekt leży w szufladzie

Rządzący stanęli przed dylematem politycznym. Wprowadzenie dodatkowego obciążenia podatkowego, choćby jeżeli dotyczy tylko wąskiej grupy najbogatszych obywateli, niesie ze sobą ryzyko polityczne. Koalicja nie jest skłonna podjąć tego ryzyka bez szerszego społecznego mandatu – a ten może dać dopiero kampania wyborcza przed wyborami w 2027 roku.

Dodatkowym problemem są koszty techniczne wprowadzenia systemu podatku katastralnego. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej i zatrudnienia znacznej liczby rzeczoznawców majątkowych.

Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku katastralnego jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania całego systemu mogą przewyższyć generowane przez niego wpływy budżetowe. Ta nieproporcjonalność kosztów do korzyści skłania niektórych ekspertów do postulowania bardziej kompleksowego podejścia – wprowadzenia progresywnego podatku katastralnego obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami w zależności od kolejności posiadanych lokali.

Nie o pieniądze tu chodzi. Chodzi o przekierowanie kapitału

Fundamentalnym celem obu inicjatyw nie jest zwiększenie wpływów budżetowych, ale redystrybucja kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Ministerstwo argumentuje, iż obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w inwestycjach betonowych, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy.

Minister Pełczyńska-Nałęcz w wywiadzie dla TVP Info w maju jasno stwierdziła: „Podatek katastralny nie dlatego, iż nagle budżet państwa na tym niezwykle skorzysta – to zniechęca do inwestowania w mieszkania. Uwalnia się kapitał na rozwój Polski, na startupy, na innowacje, na obszary, gdzie bardzo tego kapitału potrzebujemy, a on siedzi w betonie”.

Rząd wyraźnie sygnalizuje preferencje dla przekierowania prywatnych oszczędności w kierunku akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych oraz finansowania innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych. Ta strategia ma na celu zwiększenie produktywności polskiej gospodarki i odejście od modelu rozwoju opartego na spekulacjach nieruchomościowych.

Mieszkania drożeją szybciej niż płace. Młode rodziny zostają bez szans

Dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń, co pogłębia kryzys dostępności mieszkaniowej dla młodych rodzin. Minister Pełczyńska-Nałęcz podczas konferencji w Szkole Głównej Handlowej w maju przedstawiła dramatyczne liczby: w ciągu zaledwie dwóch lat koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w Warszawie wzrósł z 84 do 92 średnich pensji.

To oznacza, iż osoba zarabiająca przeciętne wynagrodzenie musiałaby odkładać całą swoją pensję przez prawie 8 lat, żeby móc kupić mieszkanie w stolicy. Bez wydawania ani złotówki na jedzenie, rachunki czy życie. W praktyce okres oszczędzania dla przeciętnego Polaka wynosi nie lata, a dekady.

Właśnie dlatego rząd szuka sposobów na ochłodzenie rynku nieruchomości i zwiększenie dostępności mieszkań dla osób, które chcą kupić lokal na własny użytek, a nie jako inwestycję. Podatek od trzeciego mieszkania to jeden z instrumentów, który mógłby wpłynąć na wypuszczenie części mieszkań na rynek.

Jak wygląda podatek w innych krajach?

Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej, które przez cały czas opierają opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie na ich rzeczywistej wartości rynkowej. To archaiczne rozwiązanie prowadzi do sytuacji, w której luksusowe apartamenty w centrach miast są opodatkowane podobnie jak skromne mieszkania na peryferiach.

Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiątek lat. We Francji właściciele nieruchomości płacą około 1 procent ich wartości rocznie, podobne rozwiązania funkcjonują w Niemczech. Włochy poszły jeszcze dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania, co generuje wpływy budżetowe na poziomie 0,4 procent produktu krajowego brutto.

Międzynarodowe instytucje finansowe, w tym Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego jako element stabilizacji finansów publicznych. Te rekomendacje nabierają szczególnego znaczenia w kontekście rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na rok 2025, który ma sięgnąć blisko 300 miliardów złotych.

Co możesz zrobić teraz?

Jeśli jesteś właścicielem trzech lub więcej mieszkań, powinieneś już teraz przeanalizować swoją sytuację. choćby jeżeli podatek nie zostanie wprowadzony w najbliższym czasie, może pojawić się po wyborach w 2027 roku – i lepiej być przygotowanym.

Pierwsza opcja to częściowa wyprzedaż portfela. jeżeli sprzedasz jedno lub dwa mieszkania przed wprowadzeniem podatku, możesz uniknąć dodatkowych obciążeń i jednocześnie zainwestować uwolniony kapitał w bardziej opłacalne formy – akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne. Uwaga jednak na moment sprzedaży – jeżeli wszyscy właściciele wielu mieszkań zaczną sprzedawać w tym samym czasie, ceny spadną.

Druga opcja to przygotowanie się na wyższe koszty. jeżeli planujesz zatrzymać wszystkie mieszkania, musisz przewidzieć w budżecie dodatkowe obciążenie rzędu 1-4 procent wartości nieruchomości rocznie. To oznacza konieczność podniesienia czynszów – ale sprawdź wcześniej, czy lokalny rynek najmu to wytrzyma.

Trzecia opcja dotyczy rodzin z dziećmi. jeżeli masz dwójkę lub więcej dzieci i możesz udokumentować, iż dodatkowe mieszkania są przeznaczone dla potomstwa, projekt Polski 2050 przewiduje dla ciebie wyłączenie z opodatkowania. Warto zgromadzić odpowiednie dokumenty – umowy darowizny, oświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości.

Przyszłość podatku zależy od wyborów w 2027 roku?

Przyszłość podatku katastralnego w Polsce zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji w ramach rządzącej koalicji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w 2027 roku. Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty podatkowe pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami w ministerialnych szufladach.

Społeczne poparcie dla podatku od nadmiarowych nieruchomości może okazać się najważniejsze dla przyszłej realizacji tych planów. jeżeli obywatele zrozumieją, iż celem nie jest poszerzenie obciążeń podatkowych zwykłych rodzin, ale korygowanie nadmiernej koncentracji bogactwa w nieruchomościach, projekty mogą zyskać wystarczającą legitymizację polityczną do realizacji.

Na razie jednak projekt leży w ministerialnej szufladzie. Gotowy, szczegółowy, dopracowany – ale zablokowany przez polityczną ostrożność. Pytanie brzmi nie czy, ale kiedy zostanie z tej szuflady wyciągnięty.