Co się zmienia? Deregulacja a Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Zmiany zapowiadane w ramach deregulacji obejmują również Zintegrowany Plan Inwestycyjny. W dniu 25 lipca 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w tej sprawie, a w dniu 4 sierpnia 2025 r. został on skierowany do pierwszego czytania w komisjach. Ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. Wobec tego, iż projekt zawiera jedynie trzy artykuły, jego procedowanie powinno przebiegać bardzo sprawnie.

Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne reguluje ustawa z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: upzp]. Nowelą z dnia 7 lipca 2023 r. do systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego wprowadzono szczególną formę planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).

Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny?

PI, jak każdy plan miejscowy, musi być zgodny planem ogólnym. Warto zauważyć, iż proces planistyczny podlega weryfikacji pod względem prawnym. Zgodnie z art. 28 ust. 1 upzp, istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie adekwatności organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody podlega kontroli sądowej. Rozwiązanie ustawowe jest prawidłowe, a działania nadzorcze podlegają kontroli sądowej. Trudno z jednostkowego rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody[2], które nie zostało poddane kontroli sądowej, wywodzić daleko idące skutki, a zwłaszcza wyrażać obawę o możliwość paraliżu budowlanego.

Obecnie ZPI uzupełnia, a od 1 stycznia 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.

Procedura uchwalania ZPI

Zintegrowany Plan Inwestycyjny uchwala rada gminy na wniosek inwestora. Wcześniej jednak inwestor przechodzi przez proces negocjacji z gminą, który kończy się podpisaniem umowy urbanistycznej. Umowa ta określa zasady realizacji inwestycji oraz zobowiązania obu stron.

Zmiana planowana w ustawie pozwala, by rada gminy ustalała ogólne zasady zawierania umów urbanistycznych w formie uchwały. Dzięki temu inwestorzy już na początku będą znali podstawowe warunki i nie zostaną zaskoczeni na dalszym etapie procedury.

Rada gminy będzie mogła zróżnicować te zasady w zależności od rodzaju inwestycji – np. mieszkaniowej, usługowej czy przemysłowej.

Co jeszcze ułatwia procedura ZPI?

• Burmistrz (lub prezydent miasta) może prowadzić negocjacje zaraz po przyjęciu wniosku.

• Organ może równolegle zbierać opinie, uzgodnienia i zgody wymagane przez inne przepisy – na przykład w zakresie gruntów rolnych.

• Czas konsultacji społecznych ograniczono do 21 dni.

• Termin na uzyskanie opinii i uzgodnień skrócono do 14 dni.

• Czas na naniesienie zmian w projekcie planu to również 14 dni.

Dlaczego warto znać te zmiany?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to narzędzie, które zyskuje coraz większe znaczenie – zarówno dla gmin, jak i inwestorów. Planowane zmiany mogą przyspieszyć i uprościć proces inwestycyjny, a dla inwestorów oznaczają większą przewidywalność i transparentność.

Warto już teraz przygotować się na wejście w życie nowelizacji i dostosować dokumentację do nowych zasad.

W obecnym projekcie nowelizacji ustawodawca przewidział przepis, który znacząco przyspiesza proces sporządzania ZPI.. Nastąpi to poprzez rezygnację z wyrażania zgody przez radę gminy na przystąpienie do sporządzania ZPI. Rada gminy raz zajmować się będzie ZPI, po przedstawieniu jej przygotowanego już ZPI.

Bez zmian pozostają pozostałe elementy procedury, a w szczególności:

• Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu ZPI. Może podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej. W tym, do załącznika określającego projekt ZPI. W takim przypadku przewidziano ponowione negocjacje z inwestorem.
• Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem. Musi o tym poinformować radę gminy.

Zbigniew Cieślak – Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

Czytaj więcej na naszym blogu