Zaczęło się. Tysiące Polaków traci oszczędności życia

Tysiące właścicieli działek budowlanych w Polsce stoi przed widmem utraty wartości majątku zgromadzonego przez całe życie, a sprawa dotyczy nie tylko posiadaczy gruntów ale wszystkich którzy planowali budowę domu w ciągu najbliższych lat. Gminy mają czas do trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku na uchwalenie planów ogólnych, które zdecydują które tereny pozostaną budowlane, a które staną się rolnymi, leśnymi lub objętymi ochroną krajobrazu. Z dwóch tysięcy czterystu siedemdziesięciu dziewięciu gmin w Polsce zaledwie dwie zdążyły do grudnia – Pyskowice i Chojnów, przy czym pierwszą wersję planu w Pyskowicach wojewoda unieważnił i gmina musiała uchwalać go ponownie. jeżeli gmina nie uchwali planu do końca czerwca, nastąpi całkowita blokada inwestycyjna – nie będzie można wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalić miejscowego planu zagospodarowania, a właściciele działek stracą możliwość budowy przez nieokreślony czas.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym podpisana dwudziestego ósmego listopada przez prezydenta i obowiązująca od dziewiątego grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku ratuje część właścicieli – ci którzy złożyli wnioski o warunki zabudowy przed szesnastym października dwa tysiące dwudziestego piątego roku otrzymają decyzje bezterminowe, choćby jeżeli gmina wyda je dopiero w dwa tysiące dwudziestym szóstym roku. To fundamentalna zmiana dla setek tysięcy Polaków, dla których działka budowlana stanowi zabezpieczenie finansowe na przyszłość lub planowane miejsce budowy domu rodzinnego.

Dane przedstawione przez wiceministra Michała Jarosa w Sejmie w połowie listopada dwa tysiące dwudziestego piątego roku są alarmujące. Około dziewięćdziesięciu procent gmin formalnie rozpoczęło prace nad planami ogólnymi, ale większość tkwi na etapie wstępnym nie dającym nadziei na terminowe zakończenie. Prawie czterdzieści procent samorządów dopiero przygotowuje przetarg na wyłonienie wykonawcy dokumentu, czyli de facto nie zaczęło merytorycznych prac. Zaledwie trzydzieści procent gmin ma gotowy projekt planu, a tylko dwa procent przeprowadziło obowiązkowe konsultacje społeczne które same w sobie realizowane są minimum dwa miesiące.

Piętnaście miesięcy procedury na siedem pozostałych

Średni czas procedury planistycznej od rozpoczęcia prac do uchwalenia planu ogólnego wynosi piętnaście do dwudziestu miesięcy według doświadczeń gmin które zakończyły podobne procesy w przeszłości. Do końca czerwca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku pozostało niecałe siedem miesięcy. choćby przy największym optymizmie i zaangażowaniu wszystkich dostępnych zasobów ludzkich i finansowych, szanse na uchwalenie planów przez wszystkie gminy są matematycznie zerowe.

Urzędy gmin borykają się z zalewem wniosków o warunki zabudowy składanych przez przerażonych właścicieli działek, którzy chcą zabezpieczyć swój majątek przed nadchodzącymi zmianami. Statystyczny urząd gminy przyjmował w poprzednich latach kilkadziesiąt wniosków miesięcznie, co dawało urzędnikom komfortowy czas na ich rozpatrzenie. Dziś ta sama liczba wniosków wpływa w ciągu jednego tygodnia, a w większych gminach podwarszawskich czy nadmorskich mowa o setkach dokumentów tygodniowo. Urzędnicy otwierają drzwi o siódmej trzydzieści rano i zastają tłum ludzi czekających od świtu z termosami kawy, kanapkami i leżakami, jak przed premierą nowego iPhone’a.

Kary finansowe za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały zawieszone do końca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku, co daje gminom oddech ale nie rozwiązuje podstawowego problemu braku rąk do pracy. Do niedawna za zwłokę w wydaniu decyzji gmina płaciła pięćset złotych dziennie opóźnienia, co przy setkach zaległych spraw oznaczało dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie przekazywanych do budżetu państwa jako sankcję za coś, czego fizycznie nie były w stanie wykonać przy dostępnych zasobach kadrowych.

Komisja Europejska obniżyła poprzeczkę o połowę

Z informacji Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej wynika, iż propozycja wydłużenia terminu na przygotowanie planów ogólnych była przedmiotem rozmów z Komisją Europejską w ramach czwartej rewizji Krajowego Planu Odbudowy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało modyfikację miernika dotyczącego liczby gmin które powinny przyjąć plany, obniżając wartość docelową z osiemdziesięciu procent do pięćdziesięciu procent gmin które przyjmą dokumenty do trzydziestego pierwszego sierpnia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku. Komisja Europejska propozycję oceniła pozytywnie, co oznacza iż połowa gmin może nie zdążyć i nie będzie to traktowane jako porażka reformy.

Problem polega na tym, iż decyzja Komisji dotyczy tylko formalnego rozliczenia środków unijnych, a nie polskiego prawa wewnętrznego. Ustawa przez cały czas wymaga od wszystkich gmin bez wyjątku uchwalenia planów do trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku, a brak planu oznacza automatyczną blokadę inwestycyjną na terenie danej gminy. Połowa gmin w Polsce to ponad tysiąc dwieście samorządów, w których miliony ludzi nie będą mogli zbudować domu, rozbudować istniejącego budynku ani zmienić sposobu użytkowania nieruchomości.

Związek Miast Polskich proponuje radykalne ograniczenie prawa składania wniosków o warunki zabudowy wyłącznie do osób wpisanych do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści. Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku przedstawił projekt który nie został uwzględniony w grudniowej nowelizacji, ale przez cały czas jest dyskutowany z Ministerstwem Rozwoju i Technologii jako element kolejnych zmian planowanych na pierwszą połowę dwa tysiące dwudziestego szóstego roku.

Koniec sprawdzania działki przed zakupem

Obecnie wniosek o warunki zabudowy może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki, przyszły nabywca, dzierżawca, użytkownik, choćby osoba która dopiero rozważa zakup gruntu i chce sprawdzić jego potencjał budowlany. Wystarczy zamiar inwestycji poparty minimalną dokumentacją geodezyjną. Planowane ograniczenie uderzyłoby w dziesiątki tysięcy osób kupujących działki pod budowę. Standardową praktyką rynkową jest iż inwestor przed pójściem do notariusza i zapłaceniem setek tysięcy złotych składa wniosek o warunki zabudowy, żeby mieć pewność iż na działce rzeczywiście można zrealizować planowaną inwestycję.

Jeśli zmiana wejdzie w życie, kupujesz działkę za trzysta tysięcy złotych i chcesz przed transakcją sprawdzić czy będziesz mógł wybudować dom? Nie złożysz wniosku, bo nie jesteś jeszcze właścicielem wpisanym do księgi wieczystej. Dzierżawisz grunt od gminy na pięćdziesiąt lat i planujesz budowę hali magazynowej? Również nie złożysz wniosku, bo dzierżawa nie daje statusu właściciela. Odziedziczyłeś działkę po rodzicach, ale jeszcze nie załatwiłeś formalności spadkowych w sądzie? To samo – procedura wpisania spadkobiercy do księgi wieczystej trwa od sześciu do dwunastu miesięcy.

Prawnicy ostrzegają iż zmiana wpłynie negatywnie na płynność rynku nieruchomości i spowoduje wzrost liczby sporów między kupującymi a sprzedającymi. Część właścicieli działek będzie żądać opłat za udzielanie pełnomocnictw potencjalnym nabywcom do sprawdzenia warunków zabudowy, co podniesie koszty transakcji o kilka tysięcy złotych. Inni wykorzystają sytuację do podbijania ceny wiedząc iż kupujący nie ma możliwości samodzielnej weryfikacji parametrów działki. Polski Związek Firm Deweloperskich uważa iż zmiana uderzy przede wszystkim w osoby fizyczne budujące domy jednorodzinne, bo profesjonalni deweloperzy bez trudu uzyskają odpowiednie pełnomocnictwa.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed szesnastym października dwa tysiące dwudziestego piątego roku, twoja przyszła decyzja będzie bezterminowa niezależnie od tego kiedy gmina ją wyda. Nie musisz obawiać się iż po pięciu latach stracisz status działki budowlanej i będziesz musiał składać wniosek ponownie. To fundamentalna ochrona wartości twojego majątku na dziesięciolecia.

Sprawdź status swojej gminy w zakresie prac nad planem ogólnym na stronie Biuletynu Informacji Publicznej samorządu. jeżeli rada gminy nie podjęła jeszcze uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu albo jest na bardzo wczesnym etapie, twoja działka ma większą szansę pozostać budowlaną bo gmina będzie miała mniej czasu w restrukturyzację przestrzeni. jeżeli gmina ma już zaawansowany projekt, sprawdź czy twoja działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy – to zadecyduje o jej przyszłości.

Od pierwszego stycznia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnej tylko przez pięć lat od uprawomocnienia. Po tym czasie będziesz musiał wystąpić ponownie, a gmina może odmówić jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu. Pięć lat to dużo czasu w realizację inwestycji, ale jeżeli odkładasz budowę na emeryturę za dziesięć lat, możesz zostać bez możliwości budowy.

Przygotuj kompletną dokumentację z dużym wyprzedzeniem jeżeli planujesz składać wniosek. Potrzebujesz wypisu z księgi wieczystej aktualnego nie starszego niż trzy miesiące, wypisu z rejestru gruntów z urzędu gminy, mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki sporządzonej przez uprawnionego geodetę. Geodeta robi taką mapę od dwóch do czterech tygodni zależnie od obłożenia, a w okresach szczytu jak w tej chwili choćby do sześciu tygodni. Koszt mapy to od pięciuset do tysiąca pięciuset złotych w zależności od wielkości i kształtu działki.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, a jesteś spadkobiercą lub kupującym przed notariuszem, działaj natychmiast żeby załatwić formalności. Wpis spadkobiercy do księgi wymaga postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku które samo w sobie można uzyskać dopiero po sześciu miesiącach od śmierci spadkodawcy, potem wniosek o wpis do księgi który sąd rozpatruje kolejne dwa – cztery miesiące. Łącznie proces może zająć rok, a jeżeli w międzyczasie wejdzie ograniczenie składania wniosków tylko dla właścicieli, stracisz możliwość zabezpieczenia działki.

Monitoruj plany miejscowe i ogólne w twojej gminie żeby wiedzieć jak władze planują zakwalifikować twoją okolicę. Uczestnictwo w konsultacjach społecznych to twoje prawo i obowiązek – jeżeli nie zgadzasz się z projektowanym przeznaczeniem terenu, składaj uwagi na piśmie. Gmina musi się do nich ustosunkować, a jeżeli nie uwzględni twoich racji, możesz później zaskarżyć plan do wojewody lub sądu administracyjnego.