Właściciele mieszkań powinni pilnować tego terminu. Fiskus może zażądać 19 proc. podatku

Sprzedaż własnego mieszkania nie zawsze oznacza, iż cała uzyskana kwota zostaje w kieszeni właściciela. najważniejszy jest termin, który wiele osób liczy nieprawidłowo. jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym ją kupiono lub wybudowano, transakcję trzeba rozliczyć z fiskusem. Stawka podatku wynosi 19 proc. dochodu. Jest jednak sposób, aby legalnie uniknąć daniny – trzeba spełnić warunki ulgi mieszkaniowej.

Bloki w Warszawie. | Fot. Warszawa w Pigułce.

Przy wzrastających cenach nieruchomości różnica może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych. Dlatego osoba planująca sprzedaż mieszkania powinna najpierw sprawdzić dokładną datę jego nabycia.

Szczególnie istotny jest sposób liczenia pięcioletniego terminu. Nie zawsze kończy się on dokładnie pięć lat po podpisaniu aktu notarialnego.

Pięć lat liczy się inaczej, niż wiele osób sądzi

Zasada jest następująca: okres pięciu lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Przykład pokazuje to najlepiej.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w lutym 2020 roku, pięcioletni okres zaczyna być liczony od końca 2020 roku. Sprzedaż dokonana do 31 grudnia 2025 roku wymaga rozliczenia w PIT.

Natomiast sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2026 roku nie podlega już PIT z tego tytułu. Ministerstwo Finansów potwierdza taki sposób obliczania terminu.

Dlatego nie wystarczy policzyć pięciu lat od daty zakupu.

Sprzedaż przed terminem. Podatek wynosi 19 proc.

Jeżeli właściciel sprzeda mieszkanie przed upływem wymaganego okresu, musi rozliczyć transakcję.

Nie oznacza to jednak, iż urząd skarbowy zabierze 19 proc. całej ceny sprzedaży.

19-procentowy PIT naliczany jest od dochodu, a więc – w uproszczeniu – od przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o odpowiednie koszty uzyskania przychodu.

Załóżmy więc, iż ktoś kupił mieszkanie za 500 tys. zł, a następnie sprzedał je za 650 tys. zł. Nie oznacza to automatycznie podatku wynoszącego 123,5 tys. zł, czyli 19 proc. od 650 tys. zł.

Podstawą obliczeń jest dochód ustalony zgodnie z przepisami.

Można zapłacić zero złotych

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat nie zawsze kończy się koniecznością zapłaty podatku.

Przepisy przewidują ulgę mieszkaniową.

Jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, dochód może zostać zwolniony z PIT. Przy przeznaczeniu całego przychodu na kwalifikowane własne cele mieszkaniowe cały dochód może korzystać ze zwolnienia.

To bardzo istotne dla osób, które sprzedają jedno mieszkanie po to, aby kupić kolejne.

Na wydanie pieniędzy są trzy lata

Tutaj pojawia się kolejny termin, którego trzeba bezwzględnie pilnować.

Pieniądze muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe nie później niż w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przykładowo: o ile właściciel sprzeda mieszkanie w 2026 roku i chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, trzyletni okres liczony jest od końca 2026 roku.

To właśnie niedotrzymanie tego terminu może mieć bardzo kosztowne konsekwencje.

Fiskus może upomnieć się o pieniądze wraz z odsetkami

Szczególną ostrożność powinny zachować osoby, które w PIT-39 zadeklarowały skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale ostatecznie nie przeznaczyły pieniędzy na odpowiednie cele w ustawowym terminie.

Ministerstwo Finansów wskazuje, iż w takiej sytuacji trzeba skorygować PIT-39 i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

To oznacza, iż samo zadeklarowanie zamiaru kupienia kolejnego mieszkania nie wystarczy.

Warunki ulgi muszą zostać faktycznie spełnione.

Co można uznać za własny cel mieszkaniowy?

Katalog jest dość szeroki.

Do wydatków uprawniających do ulgi mogą należeć m.in. zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę domu, budowa własnego budynku mieszkalnego oraz remont własnego mieszkania lub domu.

Przepisy pozwalają w określonych warunkach uwzględnić również spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.

Kluczowe jest jednak pojęcie „własnych celów mieszkaniowych”. Nie każdy wydatek związany w jakikolwiek sposób z nieruchomością automatycznie daje prawo do zwolnienia.

Nie wydasz wszystkiego? Zwolnienie może być tylko częściowe

Nie trzeba przeznaczać całej kwoty na własne cele mieszkaniowe, aby uzyskać jakąkolwiek ulgę.

Jeżeli właściciel wykorzysta w ten sposób tylko część przychodu ze sprzedaży, zwolniona zostanie odpowiednio obliczona część dochodu.

Ministerstwo Finansów podaje wzór:

dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży.

Reszta dochodu będzie podlegała opodatkowaniu stawką 19 proc.

Trzeba pamiętać o PIT-39

Osoba, która sprzeda nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu, powinna pamiętać również o obowiązku złożenia odpowiedniego zeznania.

Służy do tego PIT-39.

Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Co istotne, PIT-39 trzeba złożyć również wtedy, gdy na transakcji powstała strata.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpi już po upływie pięciu lat liczonych według ustawowych zasad, nie ma z tego tytułu obowiązku składania PIT-39.

Inne zasady przy mieszkaniu otrzymanym w spadku

Jest jeszcze jeden bardzo istotny wyjątek.

W przypadku nieruchomości odziedziczonej pięcioletniego okresu nie liczy się po prostu od momentu śmierci bliskiego czy nabycia spadku.

Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Może więc dojść do sytuacji, w której odziedziczone mieszkanie można sprzedać stosunkowo gwałtownie bez podatku dochodowego, ponieważ wymagany okres upłynął już w czasie, gdy właścicielem był zmarły.

Jedna data może zdecydować o tysiącach złotych

Przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania warto więc ustalić trzy rzeczy: kiedy dokładnie nieruchomość została nabyta, kiedy upływa pięcioletni termin oraz czy w przypadku wcześniejszej sprzedaży pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Czasami przesunięcie transakcji na początek kolejnego roku może całkowicie zmienić jej skutki podatkowe.

Najważniejsze jest jednak jedno: 19 proc. podatku nie jest pobierane automatycznie od każdej sprzedaży mieszkania ani od całej ceny nieruchomości. Dotyczy dochodu ze sprzedaży dokonanej przed upływem ustawowego terminu, o ile podatnik nie korzysta ze zwolnienia. Po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia sprzedaż prywatnej nieruchomości nie podlega PIT z tego tytułu.