Windy w każdym bloku. Rząd przedstawia nowe stanowisko

Projekt nowych warunków technicznych dla budynków przewiduje znaczne rozszerzenie obowiązku wyposażania obiektów w dźwigi osobowe lub osobowo-towarowe. Zmiany mają poprawić dostępność budynków dla osób z niepełnosprawnościami, seniorów i rodziców z małymi dziećmi. Jednocześnie nowe wymagania wywołały obawy architektów i inwestorów dotyczące kosztów przebudowy istniejących obiektów.

Obowiązek montażu windy z możliwością odstępstwa

Kluczowe znaczenie ma stanowisko Ministerstwa Rozwoju i Technologii przedstawione w toku prac nad projektem rozporządzenia. Resort wskazał, iż w przypadkach szczególnie uzasadnionych przepisy Prawa budowlanego pozwalają wystąpić o zgodę na odstępstwo od regulacji techniczno-budowlanych.

Taka procedura może zostać wykorzystana między innymi wtedy, gdy inwestycji nie można przeprowadzić zgodnie z nowymi wymaganiami ze względu na konstrukcję obiektu, jego wartość zabytkową albo inne szczególne uwarunkowania. Nie oznacza to jednak, iż każdy inwestor będzie mógł samodzielnie zrezygnować z windy z powodu wysokich kosztów.

W szczególnie uzasadnionym przypadku konieczne będzie wystąpienie do adekwatnego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Odstępstwo będzie zatem rozpatrywane indywidualnie, z uwzględnieniem konkretnego budynku i planowanych robót.

To zasadnicza różnica między automatycznym wyłączeniem a administracyjną zgodą na niestosowanie określonego wymagania. Sama drożyzna inwestycji nie musi wystarczyć do uzyskania pozytywnej decyzji. Znaczenie będą miały rzeczywiste warunki techniczne i prawne.

Nowe warunki techniczne dla budynków i niższy próg dla wind

Projekt przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, iż dźwig osobowy lub osobowo-towarowy będzie wymagany w budynku użyteczności publicznej mającym co najmniej dwie kondygnacje oraz w budynku zamieszkania zbiorowego mającym co najmniej dwie kondygnacje. Do tej drugiej kategorii należą między innymi hotele, internaty, domy studenckie, domy dziecka, koszary i domy zakonne.

Resort informował również, iż nowe wymagania mają objąć budynki mieszkalne wielorodzinne mające co najmniej trzy kondygnacje. Oznacza to istotne obniżenie progu w stosunku do dotychczasowych regulacji.

Obecne przepisy uzależniają obowiązek wyposażenia wielu budynków w dźwig między innymi od różnicy poziomów przekraczającej 9,5 m między pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną. Nowe rozwiązania mają odejść od takiego modelu w kierunku znacznie szerszego zapewnienia dostępności.

Ministerstwo uzasadnia zmianę tym, iż zaprojektowanie i wykonanie windy na etapie budowy nowego obiektu jest tańsze i łatwiejsze niż późniejsza ingerencja w istniejący budynek. Dlatego resort deklaruje stopniowe zwiększanie dostępności, z uwzględnieniem możliwości właścicieli i zarządców nieruchomości.

Przebudowa starego bloku bez automatycznego nakazu dla całego budynku

Nowe przepisy nie oznaczają, iż po ich wejściu w życie każdy istniejący blok bez windy będzie musiał zostać natychmiast wyposażony w dźwig. To jedno z najważniejszych zastrzeżeń dotyczących projektowanych zmian.

Rozporządzenie ma być stosowane przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części. W przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy albo zmiany sposobu użytkowania wymagania mają dotyczyć zasadniczo tej części obiektu, która jest objęta inwestycją.

Oznacza to, iż właściciele istniejących budynków nie zostaną objęci generalnym obowiązkiem natychmiastowego dostosowania całej nieruchomości do nowych warunków technicznych tylko dlatego, iż weszły one w życie. Problem może pojawić się wówczas, gdy budynek zostanie poddany ingerencji objętej zakresem nowych przepisów.

Każdy przypadek będzie wymagał analizy zakresu robót. Inaczej należy oceniać niewielką modernizację, inaczej rozbudowę lub nadbudowę, która zmienia podstawowe parametry obiektu.

Architekci ostrzegają przed wzrostem kosztów inwestycji

Na ryzyko gwałtownego wzrostu kosztów zwróciła uwagę Krajowa Rada Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej. Organizacja podkreśliła, iż projektowane regulacje nie są jedynymi nowymi obowiązkami, z którymi w najbliższych latach będą musieli mierzyć się inwestorzy.

Architekci wskazali między innymi na koszty związane z nowymi wymaganiami dotyczącymi miejsc doraźnego schronienia. Ich zdaniem kolejne obowiązki nakładane na istniejące obiekty mogą prowadzić do istotnego zwiększenia wartości inwestycji, szczególnie w przypadku skomplikowanych przebudów.

Z tego powodu samorząd zawodowy oczekiwał rozwiązań ograniczających ryzyko, iż inwestycje przygotowane na podstawie dotychczasowych założeń będą musiały zostać nagle dostosowane do nowych, bardziej restrykcyjnych wymagań.

Odpowiedź resortu dotycząca możliwości stosowania odstępstw ma znaczenie przede wszystkim dla najbardziej problematycznych obiektów. Nie rozwiązuje jednak całego sporu o koszty. Dlatego równie istotne dla rynku będą ostateczne przepisy przejściowe i sposób stosowania nowych regulacji przez organy administracji.

Budynki zabytkowe jako szczególny przypadek

Najbardziej oczywistym przykładem obiektów, w których wykonanie windy może okazać się wyjątkowo trudne, są budynki zabytkowe. Dobudowanie szybu może kolidować z historyczną substancją, układem konstrukcyjnym, ochroną elewacji albo wytycznymi konserwatorskimi.

W takich przypadkach inwestor może znaleźć się między obowiązkiem poprawy dostępności a ograniczeniami wynikającymi z ochrony zabytku. Właśnie dla podobnych sytuacji mechanizm odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych ma szczególne znaczenie.

Nie należy jednak traktować zabytkowego charakteru budynku jako automatycznego zwolnienia z wymagań. Konieczne pozostanie przeprowadzenie adekwatnej procedury i wykazanie, dlaczego zastosowanie standardowych rozwiązań nie jest możliwe.

Projekt nowych przepisów przez cały czas otwarty

Prace nad nowym rozporządzeniem rozpoczęły się wcześniej, niż wynika z części publikacji medialnych. Projekt został utworzony i skierowany do konsultacji 13 czerwca 2025 r. Na 6 lipca 2026 r. w Rządowym Centrum Legislacji przez cały czas figuruje jako projekt otwarty.

W maju 2026 r. opublikowano kolejne zestawienia uwag zgłoszonych w ramach opiniowania oraz stanowiska resortu. Oznacza to, iż ostateczny kształt rozporządzenia przez cały czas ma zasadnicze znaczenie dla inwestorów, wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni i właścicieli starszych budynków.

W przypadku dobrowolnej dobudowy windy do istniejącego obiektu wspólnoty i spółdzielnie mogą korzystać z dostępnych mechanizmów finansowania. Ministerstwo wskazuje między innymi na Fundusz Dostępności prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego oraz środki Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.

Najważniejsza dla właścicieli starszych budynków jest jednak różnica między generalnym obowiązkiem dostosowania wszystkich obiektów a stosowaniem nowych warunków technicznych przy określonych inwestycjach. Projekt nie wprowadza powszechnego nakazu natychmiastowego montażu wind we wszystkich blokach. Jednocześnie inwestor podejmujący przebudowę, rozbudowę, nadbudowę lub zmianę sposobu użytkowania będzie musiał dokładnie sprawdzić, jakie wymagania obejmą konkretną część obiektu i czy w jego przypadku możliwe będzie wystąpienie o odstępstwo.