Urzędnik sprawdzi czy nie zarabiasz za dużo. Mogą podnieść Twój czynsz

Rząd przygotował nowelizację, która zamienia dotychczasową fikcję w realny, cykliczny obowiązek. Kto zarabia za dużo – zapłaci więcej. A kto ukrywa dochody – ryzykuje czynsz jak za kawalerkę na wolnym rynku. Kto będzie mógł mieć podniesiony czynsz? Kogo będzie dotyczyła zmiana?

Inspektor puka do drzwi. Fot. Shutterstock.

Dziura w systemie, przez którą od lat przecieka publiczny zasób

Mieszkania komunalne i socjalne mają jedno podstawowe założenie: trafiać do ludzi w trudnej sytuacji finansowej, nie do tych, którzy dawno poradzili sobie sami. W praktyce system był przez lata nieszczelny jak sito. Winowajcą jest brzmienie art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.), który mówił, iż gmina weryfikuje dochody najemców nie częściej niż raz na 2,5 roku. „Nie częściej” – brzmi jak obowiązek, ale nie jest. Gminy mogły po prostu tego nie robić. I wiele z nich nie robiło.

Do tego dochodziło kolejne ograniczenie: kontrola dochodów dotyczyła wyłącznie umów zawartych po 21 kwietnia 2019 roku. Lokatorzy z wcześniejszymi umowami – a to ogromna część zasobu komunalnego w Polsce – byli praktycznie nietykalni. Mogli zarabiać ile chcieli, gmina nie miała prawnego narzędzia, żeby zareagować.

Efekt jest dobrze znany każdemu, kto kiedykolwiek próbował dostać się na gminną listę oczekujących. Mieszkania komunalne latami zajmują osoby, które dawno nie spełniają kryterium dochodowego, a tymczasem kolejki tych, którzy naprawdę potrzebują pomocy, nie maleją.

Nowa ustawa: weryfikacja obowiązkowa, a nie fakultatywna

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Projekt trafił do uzgodnień międzyresortowych na początku 2026 roku. Rząd planuje jego przyjęcie w II kwartale 2026 roku – nowe przepisy weszłyby w życie najwcześniej pod koniec tego roku.

Kluczowa zmiana jest prosta: weryfikacja dochodów najemców ma stać się realnym obowiązkiem gminy, przeprowadzanym nie rzadziej niż raz na 3 lata. Koniec z możliwością ignorowania przepisu. Koniec z „nie częściej niż”. Zamiast tego: twarda, egzekwowalna regularność.

Projekt obejmie wszystkich najemców, niezależnie od daty zawarcia umowy – a więc i tych sprzed 2019 roku, którzy do tej pory formalnie nie podlegali kontroli. Wyjątek przewidziano wyłącznie dla osób pobierających emeryturę lub rentę – te grupy nie będą objęte weryfikacją dochodową. Logika jest czytelna: osoba na świadczeniu nie ukryje dochodów z pracy, bo ich po prostu nie ma.

Co gmina będzie mogła sprawdzić – i co zrobi, gdy znajdzie problem

Każdy najemca podlegający weryfikacji otrzyma wezwanie do złożenia deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego. Deklaracja obejmuje dochody z ostatnich 3 miesięcy wszystkich osób zamieszkałych w lokalu. Na złożenie dokumentów lokator ma miesiąc od daty wezwania.

Jeśli gmina ma wątpliwości co do rzetelności deklaracji, będzie mogła zażądać zaświadczenia z urzędu skarbowego. To istotna zmiana – dziś takie wezwania są nagminnie ignorowane, a gmina nie ma skutecznego narzędzia do egzekwowania dokumentów. Projekt daje gminom realne oparcie prawne.

Nowością będzie też dostęp gminy do centralnej bazy ksiąg wieczystych. Urzędnicy będą mogli sprawdzić, czy lokator nie jest właścicielem nieruchomości, o której nie poinformował. jeżeli okaże się, iż najemca oszukał gminę – ta będzie mogła wypowiedzieć mu umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Projekt likwiduje też fikcję z automatycznym dziedziczeniem umów. Po śmierci najemcy umowa wygasa. Bliscy – małżonek, dzieci – mają prawo do ubiegania się o zawarcie nowej umowy, ale muszą złożyć stosowne oświadczenie, a gmina ma 6 miesięcy na złożenie oferty. Przy okazji: ich dochody zostaną zweryfikowane.

Ile zapłacisz więcej? Proporcjonalność zamiast skoku w górę

Dotychczasowy system był brutalny: jeżeli dochód najemcy przekroczył próg uprawniający do lokalu komunalnego – czynsz mógł od razu podskoczyć choćby do 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu rocznie. To powodowało, iż część lokatorów celowo tłumiła zarobki, żeby nie wpaść w tę pułapkę.

Projekt wprowadza proporcjonalność: jeżeli dochód przekroczy próg o 10 proc., czynsz wzrośnie o 10 proc. jeżeli o 50 proc. – wzrośnie o 50 proc. Podwyżka będzie więc bezpośrednio związana ze skalą przekroczenia, a nie odgórnie ustalona.

Górny limit pozostaje: 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Poniżej tego sufitu można wyliczować proporcjonalne podwyżki. Powyżej – nie da się już pójść wyżej w ramach najmu komunalnego. Natomiast jeżeli lokator w ogóle nie złoży deklaracji lub zignoruje wezwanie do dostarczenia dokumentów z urzędu skarbowego – gmina może od razu podwyższyć czynsz do maksymalnej stawki. To skuteczna dźwignia do wymuszania współpracy.

Projekt wprowadza też jednolity próg dochodowy na poziomie krajowym, określony procentowo względem średniego wynagrodzenia. Koniec z sytuacją, w której gminy same ustalają progi – często bardzo nisko, żeby formalnie nie mieć kolejki oczekujących.

Warszawa: ponad 20 tysięcy rodzin czeka, a część lokali blokują zamożniejsi

Skala problemu w stolicy jest wyjątkowo dotkliwa. W Warszawie na przydział mieszkania komunalnego czeka ponad 20 tysięcy gospodarstw domowych. Średni czas oczekiwania wynosi od 7 do 10 lat – w centralnych dzielnicach, jak Śródmieście, choćby 15 lat. W tym samym czasie część zajętych lokali komunalnych blokują osoby, które mogłyby bez problemu wynajmować mieszkania na wolnym rynku.

Warszawa od lat prowadzi własne weryfikacje dochodów na podstawie Zarządzenia nr 734/2022 Prezydenta m.st. Warszawy z 4 maja 2022 r. – ale obejmują one wyłącznie umowy zawarte po 21 kwietnia 2019 r. Umowy starsze są poza zasięgiem. To właśnie ta luka jest największym źródłem niesprawiedliwości w warszawskim zasobie komunalnym.

Projekt ustawy ma ją zamknąć. Warszawski próg dochodowy w 2026 roku wynosi ok. 4 872 zł netto na osobę w standardowych przypadkach – i będzie to punkt odniesienia przy naliczaniu podwyżek po weryfikacji.

Konkretny przykład z projektu: dwuosobowe gospodarstwo domowe w 40-metrowym lokalu komunalnym w Warszawie. Próg dochodowy dla takiej rodziny w województwie mazowieckim wynosi 11 387 zł łącznie „na rękę”. jeżeli rodzina zarabia 12 500 zł – przekracza próg o 9,7 proc. Po weryfikacji czynsz wzrośnie o dokładnie tyle samo – z ok. 542 zł do niespełna 595 zł miesięcznie.

Brzmi spokojnie? Tak, bo podwyżka jest rzeczywiście niewielka przy takim przekroczeniu. Ale wiceminister Tomasz Lewandowski jasno precyzuje górną granicę: -„Aby lokator musiał zapłacić tak wysoki czynsz, musiałby przekroczyć próg dochodowy o ponad 300 proc., czyli byłby osobą naprawdę zamożną” – wylicza minister. Przy takim przekroczeniu czynsz za 40-metrowe mieszkanie w Warszawie mógłby wzrosnąć z 542 zł do maksymalnie 2 189 zł.

Rocznie miasto przydziela ok. 1 000 lokali z całego zasobu komunalnego – wobec dziesiątek tysięcy oczekujących to kropla w morzu. Większa rotacja w zasobie jest jedyną realistyczną drogą do skrócenia tych kolejek bez masowych inwestycji.

Jest jeszcze jeden warszawski dramat. Chodzi o dawne mieszkania zakładowe

W Warszawie problem ma jeszcze jeden, wyjątkowo bolesny wymiar. Dotyczy osób, które przez lata mieszkały w dawnych lokalach zakładowych, ale nie zdążyły ich wykupić. Często nie z własnej winy. W stolicy wiele takich budynków miało skomplikowaną sytuację prawną. Pojawiały się roszczenia, spory własnościowe albo inne przeszkody, które blokowały wykup. Dla wielu rodzin oznaczało to utratę szansy, którą inni lokatorzy w Polsce zdążyli wykorzystać.

Sytuacja jest tym bardziej krzywdząca, iż część tych bloków powstawała przy realnym udziale samych pracowników. Ludzie latami pracowali w danym zakładzie, dokładali się do budowy, czekali na przydział i traktowali te lokale jak dorobek życia. Dziś jednak zasób przejęła gmina, a wykup takich mieszkań nie jest już możliwy. Lokatorzy zostali więc w wyjątkowo trudnym położeniu. Nie są klasycznymi beneficjentami pomocy mieszkaniowej, ale formalnie trafili do zasobu komunalnego. Teraz mogą zostać potraktowani tak samo jak osoby, które otrzymały mieszkanie od gminy na zupełnie innych zasadach. I właśnie tu zaczyna się prawdziwy problem: państwo przez lata nie rozwiązało bałaganu prawnego, a konsekwencje mogą ponieść zwykli mieszkańcy.

Spory wokół projektu: za mało czy za dużo?

Nowelizacja nie trafiła na rynek bez oporu. Z jednej strony – krytycy wskazują, iż projekt i tak nie rozwiązuje problemu do końca: nie ma możliwości wyrzucenia z zasobu komunalnego osób o bardzo wysokich dochodach. Weryfikacja raz na 3 lata to, zdaniem części obserwatorów, zbyt rzadko – postuluje się coroczne raportowanie dochodów wprost przez lokatorów. Tymczasem projekt nie przewiduje też eksmisji z powodu zbyt wysokich zarobków, jedynie podwyżkę czynszu.

Z drugiej strony Komitet Obrony Praw Lokatorów zwraca uwagę na dawny problem: poprzednie przepisy o weryfikacji (wprowadzone w 2019 roku) de facto zachęcały do ukrywania dochodów, bo przekroczenie progu oznaczało skokową podwyżkę do 8 proc. wartości odtworzeniowej. Proporcjonalne podwyżki mają ten problem ograniczyć – lokatorzy z umiarkowanie wyższymi zarobkami nie będą trafiać od razu na maksymalną stawkę.

Organizacje lokatorskie ostrzegają też, iż ustawa może uderzyć w osoby, które poprawiły swój byt wskutek ciężkiej pracy – i nagle staną wobec wyższych kosztów. Resort odpowiada, iż właśnie dlatego podwyżka ma być proporcjonalna, a nie skokowa.

Sprawdź, jak przygotować się na kontrolę dochodów

Jeśli jesteś najemcą mieszkania komunalnego lub socjalnego – lub blisko spokrewnionym z takim najemcą – oto co powinieneś zrobić przed wejściem nowych przepisów w życie:

• Sprawdź, kiedy zawarto twoją umowę najmu. jeżeli podpisałeś ją po 21 kwietnia 2019 roku, jesteś już objęty weryfikacją na starych zasadach. jeżeli umowa jest starsza – nowe przepisy cię obejmą dopiero po ich wejściu w życie, ale warto się przygotować zawczasu.
• Porównaj swoje dochody z lokalnym progiem dochodowym. W Warszawie wynosi on ok. 4 872 zł netto na osobę. Zsumuj dochody wszystkich osób zamieszkałych w lokalu – to ta kwota, a nie indywidualna pensja, jest porównywana z progiem. Pamiętaj, iż wlicza się też przychody nieopodatkowane PIT, jak alimenty na dzieci czy niektóre świadczenia.
• Nie ignoruj wezwań do złożenia deklaracji. To błąd, który będzie cię kosztować dosłownie – gmina ma prawo podnieść czynsz do maksymalnej stawki (6 proc. wartości odtworzeniowej rocznie) już w momencie, gdy lokator nie złoży wymaganych dokumentów w terminie.
• Jeśli twoje dochody wzrosły znacząco – policz, o ile wzrośnie czynsz. Proporcjonalna podwyżka oznacza, iż przy umiarkowanym przekroczeniu progu zmiana jest niewielka. Zaskoczenia unikasz przez obliczenie tego z wyprzedzeniem, nie po fakcie.
• Jeśli jesteś bliskim najemcy – pamiętaj o zmianie w zasadach dziedziczenia. Po śmierci najemcy umowa nie przechodzi automatycznie. Będziesz musiał złożyć oświadczenie o chęci zawarcia nowej umowy, a gmina zweryfikuje twoje dochody przed jej podpisaniem. Brak reakcji może oznaczać utratę prawa do lokalu.
• Jeśli jesteś na liście oczekujących i masz niskie dochody – nowe przepisy działają na twoją korzyść: większa rotacja w zasobie oznacza większą szansę, iż lokal w końcu się zwolni.