Urząd skarbowy sięga choćby 5 lat wstecz. Pierwsze kontrole w toku, kary sięgają 30 tys. złotych

Pierwsze raporty już trafiły na biurka kontrolerów, a dane za lata 2023-2024 uruchomiły lawinę postępowań. Właściciele muszą liczyć się z tym, iż Krajowa Administracja Skarbowa ma dostęp do szczegółowych danych. Dla dziesiątek tysięcy Polaków oznacza to jedno: ryzyko dotkliwych kar finansowych sięgających choćby 30 tysięcy złotych.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Skarbówka dostała kompletną listę wynajmujących

Implementacja unijnej dyrektywy DAC7 zmieniła wszystko. Platformy takie jak Airbnb i Booking.com przekazały polskiemu fiskusowi kompletne dane o zarobkach właścicieli za lata 2023-2024. Co najważniejsze – raportowana jest każda transakcja, bez względu na kwotę. Nie ma żadnych limitów kwotowych – raportowana jest każda transakcja.

Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, nie pozostawia złudzeń: „Każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa”.

Fiskus otrzyma imię i nazwisko wynajmującego, jego adres, numer NIP lub PESEL, numer rachunku bankowego oraz, co najważniejsze, pełną kwotę przychodów uzyskanych za pośrednictwem platformy. To oznacza, iż skarbówka dysponuje już narzędziami do błyskawicznego porównania danych z platform z deklaracjami podatkowymi Polaków.

Pierwsze kontrole już trwają. Liczby są alarmujące

Efekty nowych uprawnień KAS są już widoczne. Dane z województwa mazowieckiego pokazują 42-procentowy wzrost korekt PIT-28 w pierwszym kwartale 2025 w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku. To nie są przypadkowe sprawdzenia – to systematyczne działania oparte na konkretnych danych.

Rezultaty są alarmujące – ponad 40 procent nieprawidłowości wykryto w kontrolach sezonowych. Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki potwierdza: „Wynajem krótkoterminowy jest jednym z priorytetowych obszarów kontroli prowadzonych przez Krajową Administrację Skarbową”.

Skala problemu jest ogromna. Według szacunków około 87 tysięcy ofert działa na polskich platformach rezerwacyjnych, z czego większość nieprawidłowo rozlicza się z podatków. Straty Skarbu Państwa z powodu działalności w szarej strefie sięgają niemal miliarda złotych rocznie.

Jakie kary grożą wynajmującym

Konsekwencje finansowe mogą być druzgocące. Wynajmujący, którzy nie rozliczali się z fiskusem mogą spodziewać się wysokich kar – choćby do 30 tysięcy złotych – oraz konieczności zapłaty zaległych podatków z odsetkami. Maksymalna grzywna za wykroczenie skarbowe wynosi w tej chwili choćby 30 tysięcy złotych, a mandat karny skarbowy może sięgnąć 14 tysięcy złotych.

To jednak dopiero początek. Do kar dochodzi konieczność zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. KAS ma prawo do prowadzenia kontroli do pięciu lat wstecz, co oznacza, iż może sprawdzić nasze rozliczenia aż do 2020 roku.

Przykładowo, jeżeli właściciel wynajmował mieszkanie za 2500 zł miesięcznie i nie płacił podatku, roczne zaległości z tytułu ryczałtu (8,5%) wyniosą 2550 zł. Do tego należy doliczyć odsetki (ok. 300-500 zł) oraz sankcję karną w wysokości co najmniej 1900 zł. W optymistycznym scenariuszu łączny koszt wyniesie około 5000 zł za jeden rok. W przypadku nałożenia przez sąd maksymalnej grzywny, całkowita kwota do zapłaty może wzrosnąć do ponad 35 tysięcy złotych.

Co oznacza to dla ciebie jako wynajmującego

Jeśli kiedykolwiek wynajmowałeś mieszkanie przez Airbnb, Booking czy inne platformy, już teraz powinieneś zweryfikować swoje rozliczenia podatkowe. Szczególnie za lata 2023-2024, bo to właśnie te dane już trafiły do KAS. Nie ma znaczenia, czy wynajmowałeś okazjonalnie czy regularnie – każda transakcja została zgłoszona.

Kluczowe pytanie brzmi: czy poprawnie rozliczyłeś wszystkie swoje dochody z wynajmu? jeżeli nie, czas działa na twoją niekorzyść. Pierwsze raporty trafią do KAS do 31 stycznia 2025 roku, co uruchomi falę postępowań. To oznacza, iż kontrole mogą rozpocząć się już w pierwszych miesiącach roku.

Pamiętaj, iż w przeciwieństwie do sprzedaży rzeczy na OLX czy Vinted, wynajem krótkoterminowy nie ma żadnych progów podatkowych. Każdy złoty zarobiony na wynajmie podlega opodatkowaniu.

Jak się zabezpieczyć przed kontrolą KAS

Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji czynnego żalu. Można skorzystać z instytucji tzw. czynnego żalu – to zawiadomienie urzędu skarbowego o popełnionym błędzie, które pozwala uniknąć kary, o ile złożymy je, zanim fiskus sam rozpocznie kontrolę. To może znacznie zmniejszyć konsekwencje finansowe.

Jeśli prowadzisz wynajem regularnie i osiągasz wysokie przychody, rozważ rejestrację działalności gospodarczej. Przy regularnym wynajmie i wysokich przychodach rejestracja firmy może być nie tylko obowiązkiem, ale i korzystniejszym rozwiązaniem.

Kluczowe jest także prowadzenie rzetelnej dokumentacji wszystkich przychodów i kosztów związanych z wynajmem. W przypadku kontroli będziesz musiał udowodnić każdy wydatek i przychód.

Działalność gospodarcza czy najem prywatny – różnice mają znaczenie

Wielu wynajmujących wciąż nie wie, kiedy ich działalność przestaje być okazjonalnym wynajmem prywatnym, a staje się działalnością gospodarczą. Zdaniem fiskusa, jeżeli wynajem jest powiązany z dodatkowymi usługami, takimi jak sprzątanie, zmiana pościeli czy serwowanie śniadań, może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, co wiąże się z obowiązkiem rejestracji firmy i rozliczania na innych zasadach.

Wynajem krótkoterminowy z dodatkowymi usługami to w oczach prawa świadczenie usług hotelarskich. To oznacza konieczność:

• Prowadzenia działalności gospodarczej
• Płacenia VAT (8% podstawowa stawka)
• Wystawiania rachunków z kasą fiskalną
• Odprowadzania składek ZUS

Jeśli właściciel nie założy działalności i błędnie opodatkowuje usługi jako najem prywatny, a fiskus odkryje tę nieprawidłowość podczas kontroli, może zażądać dopłaty podatku.

Letnie kontrole nabierają tempa

KAS intensyfikuje działania kontrolne szczególnie w okresie letnim. Krajowa Administracja Skarbowa rozpoczęła wakacyjną falę kontroli w miejscowościach turystycznych. Na pierwszy ogień idą właściciele lokali gastronomicznych i osoby oferujące krótkoterminowy wynajem noclegów.

Wzmożone działania skarbówki koncentrują się przede wszystkim w regionach nadmorskich, górskich oraz na Mazurach. Przedstawiciele administracji skarbowej pojawiają się m.in. w: kurortach nad Bałtykiem (Mielno, Łeba, Władysławowo), popularnych miejscowościach górskich (Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba), letniskach na Warmii i Mazurach (Giżycko, Mikołajki).

Kontrolerzy nie ograniczają się do standardowych godzin pracy. Funkcjonariusze KAS działają również wieczorami, nocą i w weekendy, dostosowując swoje działania do specyfiki funkcjonowania punktów gastronomicznych i wynajmu krótkoterminowego.

Przyszłość sektora – jeszcze większe regulacje

To dopiero początek zmian w branży wynajmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje gotowy projekt ustawy do końca pierwszego kwartału 2025 roku, z planowanym wejściem w życie w maju 2026. najważniejsze planowane zmiany obejmują centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami identyfikacyjnymi, uprawnienia samorządów do wyznaczania stref ograniczonych oraz obowiązki platform do miesięcznego raportowania.

Analizy rynku wskazują, iż pod wpływem nowych regulacji następuje stopniowa profesjonalizacja sektora wynajmu krótkoterminowego. Coraz większą rolę odgrywają aparthotele oraz firmy zarządzające nieruchomościami na wzór tradycyjnych operatorów hotelarskich. Prognozy mówią o wzroście udziału profesjonalnych podmiotów choćby do 45% rynku do końca dekady.

Co robić już teraz

Czas na działanie jest ograniczony. jeżeli wynajmujesz lub wynajmowałeś mieszkanie przez platformy internetowe, powinieneś już teraz:

1. Zweryfikować wszystkie swoje rozliczenia podatkowe za lata 2023-2024
2. Rozważyć złożenie czynnego żalu, jeżeli masz zaległości podatkowe
3. Skonsultować się z doradcą podatkowym w sprawie formy opodatkowania
4. Prowadzić rzetelną dokumentację wszystkich przychodów i kosztów

Należy pamiętać, iż Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad dalszymi regulacjami, które mają wejść w życie w 2026 roku. Planowane jest m.in. stworzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych, co jeszcze bardziej uszczelni system. Era podatkowego eldorado w najmie krótkoterminowym definitywnie się skończyła.

Jak mówi wiceminister finansów Zbigniew Stawicki: „Ci, którzy płacą podatki, mogą spać spokojnie”. To najlepsza rada dla wszystkich właściciela mieszkania oferowanego gościom na krótkie pobyty.