Spółdzielnie wchodzą do mieszkań i montują. Nie możesz odmówić, bo od 2027 roku zapłacisz

Na drzwiach administracji pojawiają się ogłoszenia, skrzynki pocztowe zapełniają pisma od zarządców, a na klatkach schodowych wywiesza się harmonogramy wejść do mieszkań. Spółdzielnie i wspólnoty w całej Polsce przystępują do montażu podzielników kosztów ogrzewania – małych urządzeń mocowanych bezpośrednio na każdym kaloryferze. Bez nich wdrożenie nowych przepisów o minimalnej opłacie za ciepło będzie technicznie niemożliwe. A ta opłata od 2027 roku uderzy w każdego lokatora – niezależnie od tego, czy w ogóle korzystał z ogrzewania.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nowe prawo wymaga wiedzieć, ile ciepła zużyło każde mieszkanie z osobna

Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711) wprowadza od 1 stycznia 2027 roku obowiązkową minimalną opłatę za ciepło wynoszącą co najmniej 15% kosztów zmiennych ogrzewania. Opłata obowiązuje każdego lokatora bez wyjątku – choćby tego, który przez całą zimę trzymał grzejniki zakręcone. Celem ustawy jest ukrócenie zjawiska pasożytnictwa cieplnego, czyli sytuacji, w której część mieszkańców nie ogrzewa własnego lokalu i korzysta z ciepła przenikającego przez ściany z mieszkań sąsiadów, którzy ponoszą wyższe koszty.

Żeby jednak naliczyć tę opłatę poprawnie, spółdzielnia musi wiedzieć, ile ciepła każde mieszkanie faktycznie pobrało. Bez indywidualnych urządzeń pomiarowych jest to niemożliwe – i tu pojawia się problem. W ogromnej części polskich bloków – szczególnie tych z wielkiej płyty, budowanych w latach 60., 70. i 80. – nie ma żadnych indywidualnych mierników zużycia ciepła. Ciepło do mieszkań dopływa przez pionowe piony instalacyjne wspólne dla wielu lokali, a koszty ogrzewania dzielone są proporcjonalnie do powierzchni lub w inny zbiorczy sposób. Nowe przepisy to zamykają – odtąd każdy lokal musi mieć własne urządzenie rejestrujące udział w zużyciu ciepła.

W starym budownictwie z pionową instalacją nie ma technicznej możliwości montażu ciepłomierzy, które mierzą zużycie energii w ścisłych jednostkach fizycznych (GJ, kWh). Ciepłomierz wymaga oddzielnej pętli rur dla wszystkich mieszkania – w blokach z wielkiej płyty to przeróbka praktycznie niemożliwa. Rozwiązaniem są właśnie podzielniki kosztów ogrzewania – niewielkie urządzenia elektroniczne mocowane bezpośrednio na grzejniku. Nie mierzą bezpośrednio energii, ale rejestrują temperaturę powierzchni kaloryfera w czasie – i na tej podstawie szacują udział danego mieszkania w całkowitym zużyciu ciepła budynku. Są urządzeniami wskaźnikowymi, nie pomiarowymi, więc nie wymagają legalizacji – ale zgodnie z art. 45a ust. 7a ustawy Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348 ze zm.) każdy podzielnik montowany od 2021 roku musi mieć funkcję zdalnego odczytu.

SM „Filar” i SM „Nowa” już to robią – i tłumaczą mieszkańcom, iż nie mają wyjścia

Spółdzielnie, które zabrały się do tematu wcześniej, już teraz publikują obszerne wyjaśnienia dla lokatorów. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Filar” wprost napisała na swojej stronie, iż przy spełnieniu określonych w ustawie warunków „ustawodawca jednoznacznie nakazuje właścicielom/zarządcom montaż podzielników” – i iż spółdzielnia nie pyta mieszkańców, czy chcą mieć podzielniki, bo jest to obowiązek ustawowy, nie decyzja zarządu. Koszty urządzeń będą spłacane przez lokatorów w ratach przy rozliczeniu kosztów ogrzewania.

Podobnie SM „Nowa” – ta spółdzielnia dla wszystkich budynków bez podzielników przeprowadziła już analizę ekonomiczną wymaganą przez rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku. Analiza wykazała opłacalność montażu, co oznacza, iż obowiązek stał się bezwarunkowy. Na stronie spółdzielni pojawił się komunikat wprost zachęcający mieszkańców, których lokale jeszcze nie mają podzielników, do kontaktu z administracją: „montaż można wykonać teraz i wg podzielników rozliczać się już w okresie 2025/2026″.

To nie są odosobnione przypadki. W całym kraju trwa wyścig z terminem 31 grudnia 2026 roku – datą, do której ustawa nakazuje zakończyć montaż urządzeń z funkcją zdalnego odczytu we wszystkich budynkach wielorodzinnych, gdzie jest to technicznie wykonalne i ekonomicznie opłacalne. Szacuje się, iż czynnych podzielników jest w Polsce ok. 10,5 mln, często kilka w jednym lokalu, i ma je mniej więcej połowa z prawie 15 mln mieszkań – co oznacza, iż druga połowa musi nadrobić zaległości w ciągu jednego roku.

Spółdzielnia nie pyta o zgodę – i ma rację

Wielu lokatorów, do których docierają pierwsze pisma o nadchodzącym montażu, reaguje zdziwieniem lub oporem. Pytają, dlaczego nikt ich nie zapytał o zgodę i czy mogą odmówić wejścia monterów. Przepisy są jednak jednoznaczne: zarząd spółdzielni ani wspólnoty nie potrzebuje indywidualnej zgody mieszkańca na montaż podzielników. Jak wyjaśnia serwis elektrosiec.pl powołując się na ustawę Prawo energetyczne – obowiązek montażu wynika wprost z przepisów i decyzja należy do zarządcy budynku, działającego na podstawie prawa, a nie indywidualnych preferencji lokatorów.

W praktyce odmowa wpuszczenia ekipy montażowej nie chroni przed konsekwencjami – wręcz przeciwnie. Lokal bez podzielnika zostanie rozliczony metodą zamienną, czyli proporcjonalnie do powierzchni mieszkania – co zwykle jest mniej korzystne niż rozliczenie według rzeczywistych wskazań urządzenia, zwłaszcza dla lokatorów, którzy faktycznie oszczędzają na ogrzewaniu. Taką możliwość wprost przewiduje art. 45a ust. 12 ustawy Prawo energetyczne.

Warto też wiedzieć, iż spółdzielnia ma obowiązek stosować współczynniki wyrównawcze – wynika to z art. 45d Prawa energetycznego. Mieszkańcy narożników, szczytów i ostatnich pięter, którzy przez lata słusznie narzekali, iż tracą ciepło przez ściany zewnętrzne szybciej niż mieszkania środkowe, mają prawo do korekt obniżających ich rachunek. Lokale narożne i szczytowe mogą tracić ciepło przez zewnętrzne przegrody o 20-30% szybciej niż mieszkania w centrum bryły budynku. jeżeli regulamin spółdzielni nie uwzględnia tych współczynników – można i warto o to zapytać na zebraniu.

15% kosztów zmiennych – ile to naprawdę?

Kluczowe pytanie dla wszystkich lokatora brzmi: ile konkretnie zapłacę więcej? To zależy od struktury rachunku za ciepło w danym budynku. Każda faktura za ogrzewanie składa się z 2 części. Koszty stałe to opłata za moc zamówioną, utrzymanie węzła cieplnego i koszty administracyjne – płaci się je niezależnie od zużycia, proporcjonalnie do powierzchni lokalu. Koszty zmienne to część zależna od rzeczywistego poboru ciepła – i to właśnie od nich liczone jest ustawowe minimum 15%.

W zależności od budynku i taryfy ciepłowniczej koszty zmienne stanowią zwykle 50-70% całego rachunku za ogrzewanie. jeżeli dla danego mieszkania ta część wynosi przykładowo 400 zł miesięcznie w szczycie sezonu – minimalna opłata zmienna to 60 zł, niezależnie od wskazań podzielnika. Do tego dochodzą niezmienne koszty stałe. Dla lokatorów, którzy dotychczas prawie nie ogrzewali własnego mieszkania i unikali kosztów zmiennych, zmiana będzie odczuwalna. Szacunki cytowane przez Dziennik Gazetę Prawną mówią o wzroście rachunków za ogrzewanie średnio o 8-12% w skali sezonu dla ogółu mieszkańców – ale dla tych najbardziej oszczędzających na cieple podwyżka może być wyraźnie wyższa.

Jednocześnie nowe zasady mają potencjał obniżyć rachunki tym, którzy dotychczas przepłacali – czyli lokatorom mieszkań środkowych otoczonych ogrzanymi sąsiadami, którzy korzystali z cudzego ciepła. Badania cytowane w literaturze dotyczącej efektywności energetycznej wskazują, iż samo wprowadzenie indywidualnych urządzeń pomiarowych może obniżyć zużycie ciepła w budynku o 8-40%, gdyż lokatorzy zaczynają bardziej świadomie zarządzać ogrzewaniem, gdy widzą swoje wskazania. W przypadku podzielników dr inż. Tomasz Cholewa z Wydziału Inżynierii Środowiska Politechniki Lubelskiej oceniał, iż w praktyce inżynierskiej przyjmuje się zwykle oszczędność rzędu 20%.

Są też krytycy – ekspert mówi o „lobby podzielnikowym”

Nie wszyscy oceniają reformę pozytywnie. Andrzej Nowak, ekspert ds. ciepłownictwa i energetyki z LiczDom.pl, stwierdził w rozmowie z Money.pl, iż obowiązkowy montaż zdalnych urządzeń „wygląda to na lobby podzielnikowe” i iż nowe przepisy „otwierają furtkę do naciągania właścicieli na drogie systemy radiowe”. Wskazał też, iż w starszych budynkach bez termomodernizacji podzielniki „nie tylko nie przynoszą oszczędności, ale pogłębiają nierówności, zwiększając koszty o abonamenty i utrzymanie”.

Nowak zwraca uwagę na realny problem: lokal narożny lub pod dachem traci ciepło przez ściany zewnętrzne, a podzielnik tego nie widzi – rejestruje temperaturę grzejnika, nie straty przez przegrody. Dlatego jego zdaniem opłaty zmienne powinny być różnicowane w zależności od położenia lokalu w bryle budynku. Ustawa wymaga wprawdzie stosowania współczynników wyrównawczych, ale ich adekwatne wyliczenie i wdrożenie zależy od regulaminu konkretnej spółdzielni – a tu jakość bywa bardzo różna.

Część zarządców zleca obsługę systemu podzielnikowego zewnętrznym firmom rozliczeniowym, pobierając przy tym dodatkowe opłaty. Nowak mówi o stawkach administracyjnych sięgających nawet 2,4 zł za metr kwadratowy – co w przypadku 60-metrowego mieszkania to dodatkowe 144 zł rocznie za samą obsługę systemu, zanim jeszcze policzymy zużycie ciepła.

Co zrobić, jeżeli dostałeś pismo od spółdzielni – praktyczny przewodnik

• Nie blokuj wejścia monterom. Odmowa montażu podzielników nie uchroni przed nowymi zasadami rozliczeń – sprawi jedynie, iż Twoje mieszkanie będzie rozliczane metodą powierzchniową, czyli zwykle mniej korzystnie niż według wskazań urządzenia. Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w celu montażu urządzenia wymaganego przez ustawę.
• Zapytaj o regulamin rozliczeń. Zanim podzielniki zaczną pracować, spółdzielnia jest zobowiązana do przygotowania lub aktualizacji regulaminu rozliczania kosztów ciepła. Masz prawo się z nim zapoznać. Sprawdź, w jakich proporcjach dzielone są koszty stałe i zmienne – ustawa dopuszcza różne modele, np. 50/50 lub 70/30 (stałe/zmienne).
• Upewnij się, iż regulamin uwzględnia współczynniki wyrównawcze dla lokali narożnych, szczytowych i pod dachem. Wynika to z art. 45d Prawa energetycznego. jeżeli mieszkasz w niekorzystnie usytuowanym lokalu, a spółdzielnia nie stosuje korekt – masz prawo to kwestionować.
• Sprawdź, jak odczytasz swoje wskazania. Przepisy nakładają na zarządcę obowiązek umożliwienia lokatorowi dostępu do danych o zużyciu co najmniej raz w miesiącu (art. 45c ust. 2 Prawa energetycznego). W praktyce dzieje się to przez aplikację mobilną, portal mieszkańca (e-BOK) lub wyświetlacz na samym urządzeniu. Upewnij się, iż Twoja spółdzielnia udostępnia takie narzędzie.
• Jeśli rachunki po montażu skokowo wzrosły – zgłoś reklamację do zarządu z prośbą o weryfikację wskazań podzielnika. Sprawdź jednocześnie, czy w mieszkaniu nie ma nieekonomicznych nawyków: wietrzenie przy odkręconych zaworach termostatycznych jest przez podzielniki bezlitośnie rejestrowane. jeżeli urządzenie nie nadaje sygnału lub wskazuje wartości zerowe przez wiele tygodni – zużycie może być szacowane ze średnich, co nie jest korzystne dla lokatora. W takim przypadku też warto złożyć pisemną reklamację.
• Koszty podzielników pokrywa spółdzielnia lub wspólnota – najczęściej z funduszu remontowego lub przez rozłożenie na raty wliczane w miesięczne rozliczenie ciepła. Indywidualnie lokatora nie można obciążyć jednorazową fakturą za montaż – chyba iż tak stanowi regulamin wspólnoty zatwierdzony uchwałą właścicieli.