2 godzin temu
Wielu właścicieli mieszkań żyje w przeświadczeniu, iż długi sąsiada to wyłącznie jego problem. Niestety to nieprawda. Kiedy ktoś w bloku miesiącami nie płaci czynszu, rachunek za tę niesolidność prędzej czy później trafia do portfeli pozostałych mieszkańców. Zanim dojdzie do licytacji komorniczej – a ta jest możliwa już po roku zaległości – wspólnota lub spółdzielnia musi pokrywać koszty, których dłużnik nie wnosi. I robi to z pieniędzy wszystkich.
Fot. Warszawa w Pigułce
Nie płaci sąsiad, płaci cały blok
Mechanizm jest prosty, choć przez wielu nieuświadomiony. Wspólnota mieszkaniowa musi terminowo regulować zobowiązania wobec dostawców mediów, firm sprzątających, zarządców, a także odprowadzać składki na fundusz remontowy. Elektryczność na klatce schodowej, ogrzewanie części wspólnych, wywóz śmieci – to wszystko ma cenę i tę cenę trzeba zapłacić niezależnie od tego, czy jeden z właścicieli wpłacił swoją część, czy nie.
Kiedy w budżecie wspólnoty pojawia się dziura po nieopłacanym lokalu, zarząd ma dwie opcje: albo podnieść zaliczki na eksploatację pozostałym właścicielom, albo sięgnąć po pieniądze z funduszu remontowego. W obu przypadkach konsekwencje ponoszą ci, którzy płacą regularnie.
Jak trafnie to ujęła Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl, cytowana przez Infor.pl: „Sąsiedzi przynajmniej czasowo płacą za zadłużonego właściciela mieszkania albo posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu”. W małych wspólnotach – kilku- lub kilkunastu lokalowych – jedna niesolidna osoba potrafi zauważalnie podnieść koszty wszystkich pozostałych. W dużych blokach efekt jest mniej odczuwalny, ale ciągle realny.
Rok zaległości – wtedy wspólnota może działać
Podstawą prawną do wyegzekwowania spłaty od niesolidnego właściciela jest przede wszystkim art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), który mówi wprost: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Przepis przez lata był trudny do zastosowania, bo pojęcie „długotrwałego zalegania” było nieostre i sądy interpretowały je różnie. Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z listopada 2025 roku ma to zmienić – rząd chce doprecyzować, iż licytacja będzie możliwa, gdy zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni przekroczą wymiar roczny. Projekt jest w toku prac legislacyjnych i ma wejść w życie w pierwszej połowie 2026 roku.
Dla spółdzielni mieszkaniowych analogiczne uprawnienie wynika z ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – zarząd spółdzielni może, na wniosek rady nadzorczej, żądać sprzedaży lokalu członka spółdzielni, który długotrwale zalega z opłatami lub zachowuje się w sposób uciążliwy dla sąsiadów.
Dwie ścieżki do licytacji – wspólnota ma wybór
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest skazany wyłącznie na tryb z art. 16, który jest procesowo skomplikowany i długi. W praktyce istnieje szybsza ścieżka – nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności, po którego uzyskaniu wspólnota składa wniosek do komornika o egzekucję z nieruchomości dłużnika.
Ścieżka przez art. 16 u.w.l. wymaga wcześniejszej uchwały wspólnoty upoważniającej zarząd do wytoczenia powództwa. Nakaz zapłaty – nie. Zarząd może dochodzić zaległości samodzielnie, bez angażowania zebrania właścicieli. Co ważne, jak wskazuje portal kancelariafurtak.pl – jeżeli zarząd przy okazji egzekwowania należności pozbędzie się uciążliwego sąsiada, to tym lepiej dla wspólnoty.
Cała procedura – od pozwu do licytacji – trwa w praktyce minimum dwa lata. Przez cały ten czas wspólnota ponosi koszty związane z lokalem dłużnika.
Jak wygląda sama licytacja komornicza
Kiedy komornik już wkracza do akcji, działa według ściśle określonego harmonogramu wynikającego z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Po zajęciu nieruchomości i doręczeniu dłużnikowi wezwania do zapłaty, ten ma 2 tygodnie na dobrowolne uregulowanie zadłużenia. jeżeli tego nie zrobi, komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy sporządzenie operatu szacunkowego – wyceny wartości rynkowej mieszkania.
Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik wyznacza termin pierwszej licytacji publicznej. Zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego, cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania. jeżeli nikt nie kupi – a tak się zdarza – wyznaczana jest druga licytacja, na której cena spada do 2/3 wartości. W praktyce oznacza to, iż mieszkanie warte rynkowo 600 tys. zł może zostać sprzedane za 400 tys. zł lub mniej.
Komornik wymaga od każdego licytanta wpłacenia rękojmi w wysokości 1/10 ceny wywoławczej. Licytacja odbywa się publicznie, w formie ustnej, w obecności i pod nadzorem sędziego. Ogłoszenie o licytacji jest publikowane w budynku sądu, w lokalu organu gminy, w poczytnym lokalnym dzienniku oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Co z długami dłużnika wobec wspólnoty? Sąsiedzi nie płacą za niego po licytacji
Tu jest dobra wiadomość dla pozostałych mieszkańców bloku. Nowy nabywca, który kupuje mieszkanie na licytacji komorniczej, otrzymuje nieruchomość wolną od długów. Zwycięzca licytacji, w momencie przysądzenia własności przez sąd, dostaje lokal z czystą hipoteką i bez ciążących na nim zobowiązań byłego właściciela.
Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży komornik najpierw pokrywa koszty całego postępowania egzekucyjnego (opłata stosunkowa komornika, koszty wyceny biegłego, obwieszczeń), a następnie spłaca wierzycieli – w tym wspólnotę mieszkaniową za zaległe opłaty. Dopiero ewentualna nadwyżka trafia do dłużnika.
Warto jednak pamiętać o jednej pułapce: art. 548 Kodeksu cywilnego stanowi, iż zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni nie obciążają nabywcy – chyba iż ten wyrazi na to zgodę (np. w zamian za obniżkę ceny). Problem pojawia się jednak w praktyce – jak podkreśla Magdalena Markiewicz z portalu NieruchomosciSzybko.pl, cytowana przez Infor.pl: zarządcy budynku czasem próbują wywierać presję na nowym właścicielu, aby spłacił zadłużenie poprzednika. Takie próby są bezprawne, ale zdarzają się.
Uciążliwy sąsiad może stracić mieszkanie choćby bez długów
Zaległości czynszowe to nie jedyna droga do przymusowej licytacji. Ten sam art. 16 u.w.l. daje wspólnocie prawo żądania sprzedaży lokalu właściciela, który rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym – choćby jeżeli wszystkie rachunki ma uregulowane na bieżąco.
Za takie zachowanie uznaje się m.in. dewastację mienia wspólnego (klatki schodowej, wind, piwnic), napaść lub groźby wobec sąsiadów, organizowanie głośnych imprez wbrew regulaminowi wspólnoty, a przede wszystkim gromadzenie w lokalu odpadów wydzielających odór przenikający do innych mieszkań lub stwarzających zagrożenie sanitarne czy pożarowe. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12) potwierdził zgodność art. 16 u.w.l. z Konstytucją, uznając iż przymusowa sprzedaż lokalu za długi lub uciążliwe zachowanie jest uzasadnioną ochroną praw pozostałych właścicieli.
Ważna praktyczna kwestia: właścicielowi, którego lokal został sprzedany w drodze licytacji na żądanie wspólnoty, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego – wprost stanowi o tym art. 16 ust. 2 u.w.l. Wspólnota nie ma obowiązku szukać dla niego lokalu socjalnego. To istotna różnica względem klasycznej eksmisji, gdzie gmina bywa zobowiązana do zapewnienia lokalu zastępczego.
Co z eksmisją po licytacji? Lokator nie wyjdzie od razu
Nowy właściciel, który kupił mieszkanie na licytacji komorniczej i zastał w nim byłego dłużnika, dysponuje prawomocnym postanowieniem sądu o przysądzeniu własności – i może na jego podstawie wszcząć eksmisję bez konieczności wytaczania odrębnego powództwa o opróżnienie lokalu, zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego.
Nie oznacza to jednak, iż eksmisja nastąpi szybko. Lokator korzysta z ustawowej ochrony – eksmisja nie może odbyć się w tzw. okresie ochronnym, czyli od 1 listopada do 31 marca. Ponadto, jeżeli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego (przyznaje je sąd), gmina musi dostarczyć taki lokal – co w praktyce potrafi trwać miesiącami lub choćby latami. Cały proces eksmisji po zakupie mieszkania z lokatorem zajmuje przeciętnie od roku do dwóch lat.
Nowe przepisy zaostrzą sytuację dłużników
Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z listopada 2025 roku – który ma wejść w życie w pierwszej połowie 2026 roku – nie tylko precyzuje próg rocznych zaległości jako podstawę do licytacji. Wprowadza też twardsze zasady wobec osób zalegających z opłatami, uchylając przepisy, które dotychczas pozwalały uniknąć wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu po spłacie długu w toku postępowania.
Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie potwierdzał, iż prawo własności do mieszkania nie jest absolutne i może podlegać ograniczeniom, gdy właściciel narusza prawa pozostałych współmieszkańców lub obciąża ich finansowo swoją niesolidnością. To sygnał dla wszystkich właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych: możliwość egzekucji z nieruchomości jest realna i będzie jeszcze łatwiejsza do zastosowania.
Praktyczny poradnik – co robić w każdej sytuacji
- Jestem sąsiadem dłużnika i martwię się o finanse wspólnoty. Mam prawo na zebraniu wspólnoty zapytać zarząd o stan zaległości w opłatach i jakie kroki zostały podjęte wobec dłużników. Zarząd ma obowiązek informować właścicieli o stanie finansów wspólnoty. Mogę też wnioskować o podjęcie uchwały upoważniającej zarząd do wszczęcia postępowania sądowego.
- Jestem zarządcą wspólnoty i mam dłużnika niereagującego na upomnienia. Pierwszym krokiem jest wystąpienie do sądu o nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym na podstawie art. 15 u.w.l. Po uzyskaniu prawomocnego nakazu i klauzuli wykonalności mogę skierować sprawę do komornika – bez odrębnej uchwały wspólnoty. Droga przez art. 16 (żądanie licytacji) wymaga natomiast uchwały i powództwa.
- Kupuję mieszkanie – jak sprawdzić, czy nie ma długów wobec wspólnoty? Przed zakupem powinienem poprosić sprzedającego o zaświadczenie od zarządu wspólnoty lub zarządu spółdzielni o braku zaległości w opłatach. Nowy nabywca nie odpowiada za długi poprzedniego właściciela (art. 548 k.c.), ale zarządca może próbować wywierać presję – warto mieć dokumenty potwierdzające czystość finansową lokalu w chwili zakupu.
- Kupiłem mieszkanie na licytacji i zastałem lokatora. Na podstawie art. 999 k.p.c. mam prawo wszcząć eksmisję bez odrębnego powództwa – wystarczy prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Eksmisja nie może odbyć się w okresie ochronnym (1 listopada – 31 marca) ani do lokalu socjalnego, którego gmina jeszcze nie przydzieliła. Warto uzbroić się w cierpliwość – cały proces może trwać rok lub dłużej.
- Zalegam z czynszem – co mi grozi? Wspólnota lub spółdzielnia może wystąpić do sądu o nakaz zapłaty, a po jego uzyskaniu – do komornika o egzekucję z konta bankowego, wynagrodzenia lub nieruchomości. Po przekroczeniu rocznych zaległości (po wejściu w życie nowelizacji) możliwa jest licytacja mieszkania. Lokal zastępczy mi nie przysługuje. Lepiej jak najszybciej skontaktować się z zarządem wspólnoty i zaproponować rozłożenie długu na raty.
