1 godzina temu
Chodzi o osoby mieszkające w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, stojących na gruntach, których status prawny jest nieuregulowany. Od lat nie można dla nich ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, założyć księgi wieczystej. Lokale takie są co prawda sprzedawane, ale po cenach niższych niż rynkowe.
W wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, zapowiedział, iż resort chce rozwiązać ten problem i przygotował już projekt ustawy.
– Chcemy przywrócić spółdzielniom prawo do wystąpienia o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym oraz wprowadzić wyjątek dekretowy, który pozwoli stolicy te wnioski zrealizować. Mamy gotowy projekt ustawy, który skonsultowałem zarówno ze środowiskiem spółdzielców, jak i władzami Warszawy – mówi podsekretarz stanu w resorcie rozwoju.
– Są w nim też rozwiązania, które zniosą bariery uniemożliwiające do tej pory regulacje stanów prawnych, między innymi rozstrzygające w jakich granicach działek, samorząd będzie ustanawiał prawo użytkowania wieczystego – dodaje.
Ziemia pod mieszkania lokatorskie
Ustawa ma przyznać spółdzielniom roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie będzie wyznaczone granicami działki i posiadania. To krok w stronę oczekiwań spółdzielni, którym poprzedni rząd, próbując rozwiązać ten problem, proponował zawężenie roszczenia do gruntu niezbędnego do funkcjonowania budynku. Obecny rząd, dając prawo do wystąpienia z roszczeniem do całej działki, chce jednak upiec dwie pieczenie na jednym ogniu. Spółdzielnia uzyska tytuł prawny do ziemi, ale będzie mogła na niej zbudować wyłącznie mieszkania lokatorskie. W ten sposób ministerstwo rozwoju, rozwiązując problem nieuregulowanych gruntów, zapewni ziemię pod tanie mieszkania na wynajem, do których budowy chce przekonać spółdzielnie.
Jak będzie wyglądać procedura?
Ścieżka administracyjna występowania z roszczeniami oznacza, iż w przypadku gruntów Skarbu Państwa pierwszą instancją, do której spółdzielnia będzie mogła złożyć wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego ma być starosta, a drugą wojewoda. Natomiast w przypadku gruntów, należących do samorządu terytorialnego, pierwszą instancją będzie wójt, burmistrz lub prezydent, a drugą samorządowe kolegium odwoławcze.
Ustanowienie prawa do użytkowania będzie kosztować. Projekt przewiduje opłatę pierwszą oraz opłaty roczne. Ich wysokość jeszcze nie jest znana. Ustanawiający użytkowanie wieczyste będzie miał jednak prawo do zastosowania bonifikaty. Natomiast zmiana w ustawie o gospodarce nieruchomościami usunie przeszkodę do ustanowienia użytkowania z powodu zgłoszonych roszczeń poprzednich właścicieli i ich następców prawnych na podstawie dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta st. Warszawy.
Z projektowanego rozwiązania będą mogły skorzystać w ciągu sześciu miesięcy od jego wejścia w życie spółdzielnie, które złożyły wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego, ale sprawa nie trafiła jeszcze do sądu. W tych przypadkach, w których sprawy już się toczą przed sądami spółdzielnia nie będzie miała zamkniętej drogi do skorzystania z projektowanej ścieżki administracyjnej, ale tylko jeżeli wycofa pozew. Zdaniem spółdzielni nie jest to dobre rozwiązanie.
– jeżeli ta propozycja nie zostanie zmieniona, to radykalnie obniży potencjał tego rozwiązania, ponieważ większość spraw, według mnie 90 proc. jest już w sądach i spółdzielnie raczej nie zdecydują się na ich wycofanie. Bałyby się, iż jeżeli nie uda im się uzyskać tytułu prawnego, to nie będą już mogły z powodu przedawnienia wrócić do sądu – Łukasz Zaprawa, pełnomocnik Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.
– Chcieliśmy pozostawić spółdzielniom wybór. jeżeli uznają, iż ścieżka sądowa jest szybsza, to mogą w niej pozostać. Poza tym, nasza propozycja otwiera nową przestrzeń do zawarcia ugody sądowej – odpowiada na te obawy minister Lewandowski.
Największy problem w Warszawie
Stolica jest tym miastem, w którym problem nieuregulowanych gruntów spółdzielni mieszkaniowych jest największy. Dotyczy on, według informacji resortu rozwoju, ok. 100 tys. mieszkań. Unia Spółdzielców Mieszkaniowych szacuje, iż mieszka w nich ok. 300 tys. osób. W całej Polsce z powodu nieuregulowanego prawa do gruntu cierpi choćby milion mieszkańców.
Geneza problemu nieuregulowanych gruntów sięga PRL, kiedy to rady narodowe wydawały decyzje lokalizacyjne na podstawie których spółdzielnie budowały osiedla. Do uregulowania stanu prawnego i kwestii właścicielskich nie przywiązywano wagi. To się zemściło po zmianie ustroju.
Problem zaostrzyło orzeczenie Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/125), zgodnie z którym jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością albo współwłasnością gruntu lub prawem do użytkowania wieczystego, to nie może ustanowić definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
– Co oznacza, iż nie można wyodrębnić takiego lokalu ani założyć dla niego księgi wieczystej. Osoba posiadająca prawo do lokalu spółdzielczego w budynkach usytuowanych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje tytuł prawny, jeżeli chce go sprzedać może uzyskać cenę choćby o 10-20 proc. niższą, niż sprzedający takie samo mieszkanie w sąsiednim bloku, gdzie nie ma takiego problemu – wyjaśnia Łukasz Zaprawa.
To jest cena, jaką trzeba zapłacić za brak księgi wieczystej, co wyklucza też możliwość zakupu takiego lokalu na kredyt.
– Od lat próbujemy przekonać polityków, iż państwo ten problem stworzyło niedoskonałym prawem i państwo powinno go rozwiązać. Co prawda, widzę zmianę nastawienia władz Warszawy. Próbują się porozumieć ze spółdzielniami, ale ustawowe rozwiązanie problemu na pewno by ten proces ułatwiło i usprawniło. Zwłaszcza jeżeli rząd chce przekonać spółdzielnie, by aktywnie budowały nowe mieszkania – dodaje Łukasz Zaprawa. I dodaje, iż spółdzielnie są skłonne zobowiązać się w aktach notarialnych, iż na gruntach otrzymanych w użytkowanie wieczyste będą budować mieszkania lokatorskie.
Barierą są pieniądze
Do pilnej interwencji legislacyjnej w tej sprawie, zwłaszcza po orzeczeniu SN, wzywał już kilkukrotnie rzecznik praw obywatelskich.
„Niepodjęcie działań oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Narusza to zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa, co nie może być akceptowane w praworządnym państwie” – pisał prof. Marcin Więcek w 2023 r. do ówczesnego ministra rozwoju i technologii, zaznaczając, iż należy znaleźć takie rozwiązania, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, ale które zarazem nie będą budziły wątpliwości co do zgodności z konstytucją.
Pieniądze, poza zaniechaniami legislacyjnymi, są największą przeszkodą w osiągnięciu porozumienia spółdzielni z włodarzami miast. Spółdzielnie chciałyby ustanowić swoje prawa do gruntów, jak najtaniej, a miastom nie przychodzi łatwo rezygnować z wpływów do kasy i praw do często bardzo atrakcyjnie zlokalizowanych działek.
– Nie ulega wątpliwości, iż problem wymaga inicjatywy ustawodawczej. Czekamy na nią z nadzieją, iż znajdą się w niej rozwiązania uwzględniające również interes miast, a raczej tych naszych mieszkańców, którzy nie mieszkają w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Jestem dobrej myśli, bo odnoszę wrażenie, iż oczekiwania spółdzielni stały się w ostatnim czasie bardziej racjonalne, co sprzyja kompromisowi, na którym wszyscy skorzystają – podsumowuje Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich.
– Najwyższy czas, żeby uregulować ten problem. Tylko w warszawskiej spółdzielni Bródno dotyczy on 82 budynków. Spółdzielnia pozywa miasto, miasto spółdzielnię. Ta sprawa musi zostać wreszcie ustawowo rozwiązana – podsumowuje Adam Rymski ze stowarzyszenia Razem dla Targówka.
