Odmówisz wpuszczenia kogoś ze spółdzielni czy zarządu do mieszkania? Zapłacisz choćby 5 tys. zł

Nie wpuścisz ekipy do przeglądu instalacji gazowej? Zablokujesz dostęp do licznika? Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów grozi Ci za to grzywna choćby do 5 tys. zł nakładana przez nadzór budowlany. Przepisy są wciąż konsultowane – i budzą poważne zastrzeżenia konstytucyjne. Rzecznik Praw Obywatelskich pyta wprost, czy to nie naruszenie nietykalności mieszkania.

Kontrola w mieszkaniu. | Grafika poglądowa (generowana automatycznie – Gemini).

Co zakłada projekt – i kogo tak naprawdę dotyczy?

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr UD313) zakłada wprowadzenie formalnego obowiązku udostępniania lokalu właścicielowi lub zarządcy budynku. Obowiązek ma dotyczyć 3 kategorii sytuacji: kontroli instalacji i urządzeń technicznych (wentylacja, gaz, elektryczność), interwencji przy zagrożeniu bezpieczeństwa pożarowego lub sanitarnego oraz usuwania awarii.

Projekt jest odpowiedzią na realne zjawisko – właściciele i zarządcy budynków od lat sygnalizują, iż część lokatorów blokuje obowiązkowe przeglądy techniczne. W skrajnych przypadkach chodzi o tzw. dzikich lokatorów, którzy zajmują mieszkania bez tytułu prawnego i uniemożliwiają jakikolwiek dostęp do lokalu przez lata. W takich sytuacjach mogą narastać poważne zagrożenia – nieszczelna instalacja gazowa, niedrożna wentylacja, rozwijająca się pleśń – a zarządca jest bezradny.

Przepis ma jednak znacznie szerszy zakres niż tylko „dzicy lokatorzy”. Obowiązek udostępnienia lokalu będzie dotyczył każdego lokatora – zarówno tego bez tytułu prawnego, jak i standardowego najemcy czy właściciela spółdzielczego prawa do lokalu. Wystarczy pisemne zawiadomienie ze strony właściciela lub zarządcy.

Grzywna do 5 tys. zł – jak miałby działać mechanizm?

W razie odmowy udostępnienia lokalu projekt przewiduje możliwość nałożenia grzywny przez nadzór budowlany – na wniosek właściciela lub zarządcy. Kara ma wynosić do 5 000 zł. Mechanizm ma działać następująco: właściciel lub zarządca pisemnie zawiadamia lokatora o planowanym przeglądzie z odpowiednim wyprzedzeniem. jeżeli lokator odmawia lub jest nieobecny i uniemożliwia wejście – właściciel może złożyć wniosek do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny.

W przypadku bezpośredniego zagrożenia – czyli sytuacji nagłej, nie planowanego przeglądu – projekt daje właścicielowi lub zarządcy prawo wejścia do lokalu w obecności policjantów, strażników miejskich albo strażaków. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji zastrzega jednak, iż nie jest zadaniem strażaków doraźne otwieranie drzwi do prywatnych mieszkań poza przypadkami pożaru lub innej interwencji wymagającej wozu strażackiego. W praktyce rola otwierania drzwi ma należeć do ślusarzy.

Źródło: projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr UD313); informacje Prawo.pl; stanowisko MSWiA w toku konsultacji (2026 r.). Projekt nie obowiązuje – jest w toku konsultacji społecznych.

RPO pyta: czy to nie naruszenie Konstytucji?

Projekt wzbudził poważne wątpliwości konstytucyjne. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk w uwagach przesłanych do Ministra Finansów i Gospodarki pytał wprost, czy zakłócanie korzystania z mieszkania nie jest sprzeczne z art. 50 Konstytucji RP, który gwarantuje nienaruszalność mieszkania. Przeszukanie lub wejście może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w ustawie – i zdaniem RPO projekt nie precyzuje wystarczająco granic proponowanych uprawnień, co rodzi ryzyko nadużyć.

RPO wskazuje też na szerszy problem: projekt UD313 zakłada m.in. wygaśnięcie stosunku najmu w przypadku śmierci najemcy lokalu z publicznego zasobu mieszkaniowego. Osoby zamieszkujące lokal, niebędące współnajemcami, miałyby 6 miesięcy na opuszczenie go – co oznacza rezygnację z utrwalonej od stulecia instytucji wstąpienia w stosunek najmu przez osoby bliskie. RPO ocenił, iż łącznie projekt wymaga poważnych korekt gwarancyjnych.

Sceptycyzm RPO kontrastuje z postulatami idącymi w przeciwnym kierunku. Pełnomocniczka rządu ds. polityki senioralnej Marzena Okła-Drewnowicz oczekuje rozszerzenia katalogu nagłych ingerencji – tak by obejmował też sytuacje uciążliwego użytkowania lokalu dla sąsiadów, np. generującego hałas lub wibracje. Z kolei Związek Powiatów Polskich postuluje dodanie do przesłanek dostępu przypadków dewastacji lub porzucenia lokalu.

Aktualny etap: konsultacje i spory – przepisy nie wejdą szybko

Projekt UD313 jest dziś na etapie konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych. To wczesny etap procesu legislacyjnego – przed projektem jeszcze komitet stały Rady Ministrów, Rada Ministrów, pierwsze czytanie w Sejmie, komisje, drugie i trzecie czytanie, Senat i podpis prezydenta. Przy takiej liczbie kontrowersyjnych przepisów i zastrzeżeniach RPO oraz organizacji lokatorskich termin wejścia w życie pozostaje nieznany.

Warto pamiętać, iż już teraz – bez nowych przepisów – właściciel lub zarządca może żądać dostępu do lokalu w określonych sytuacjach. Art. 10 obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 725 ze zm.) przewiduje, iż lokator jest obowiązany udostępnić lokal w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniu szkody. W nagłych przypadkach właściciel może wejść do lokalu bez zgody lokatora, a jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia – w obecności policji lub straży gminnej. To co projekt UD313 chce dodać, to przede wszystkim rozszerzenie tej zasady na planowane przeglądy – co właśnie budzi sprzeciw.

Warszawa: 170 tys. lokali komunalnych i setki spraw o dostęp rocznie

Warszawa posiada największy w Polsce zasób lokali komunalnych – ok. 55-57 tys. mieszkań zarządzanych przez Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami m.st. Warszawy. Do tego dochodzą lokale spółdzielcze, prywatne kamienice i nieruchomości wspólnot mieszkaniowych. Szacuje się, iż w Warszawie wynajmowanych jest ok. 170 tys. lokali na różnych podstawach prawnych.

ZGN Warszawa co roku przeprowadza tysiące kontroli i przeglądów instalacji w zarządzanych budynkach. Odmowy dostępu to stały element jego pracy – szczególnie w kamienicach z trudną historią własnościową, gdzie część lokatorów ma nieuregulowany status. Projekt UD313 w praktyce najbardziej odczuwałby się właśnie w tej grupie nieruchomości – starych zasobach komunalnych i spółdzielczych w dzielnicach takich jak Praga-Południe, Praga-Północ, Wola i Mokotów.

Co to oznacza dla Ciebie? Co masz prawo robić już teraz – i czego projekt jeszcze nie zmienia

1. Już teraz masz obowiązek wpuścić zarządcę przy awarii – to nie jest nowe prawo
Art. 10 obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązuje Cię do udostępnienia lokalu w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej jej powstaniem. Odmawianie wejścia ekipie naprawczej w przypadku rzeczywistej awarii instalacji to działanie sprzeczne z prawem już dziś – nie dopiero po ewentualnym wejściu projektu UD313 w życie.

2. Masz prawo żądać pisemnego zawiadomienia przed planowanym przeglądem
Zarówno dziś, jak i po ewentualnej nowelizacji – właściciel lub zarządca ma obowiązek pisemnego zawiadomienia o planowanej wizycie z odpowiednim wyprzedzeniem (min. 7 dni przy planowych przeglądach według projektu). Wejście bez zapowiedzi i bez Twojej zgody – poza nagłymi przypadkami – jest naruszeniem nietykalności mieszkania.

3. Masz prawo uczestniczyć w przeglądzie i żądać protokołu
Każdy przegląd instalacji powinien kończyć się sporządzeniem protokołu. Masz prawo być obecny podczas kontroli i zażądać kopii protokołu. jeżeli kontroler stwierdza nieprawidłowości – masz prawo zapoznać się z ich zakresem i terminami usunięcia przed podpisaniem dokumentu.

4. Projekt UD313 nie obowiązuje
Jeśli zarządca lub właściciel powołuje się na „nowe przepisy” obligujące Cię do wpuszczenia pod groźbą grzywny – sprawdź datę i numer aktu prawnego. Projekt UD313 jest w toku konsultacji i nie stał się jeszcze prawem. Żadna grzywna z jego tytułu nie może być dziś nałożona.