Nowe prawo. Właściciele mieszkań i domów muszą zarejestrować nieruchomość. Nowy obowiązek i gigantyczne kary

Ministerstwo Sportu i Turystyki w ciągu najbliższych dwóch tygodni ma przedstawić projekt ustawy, którą można nazwać prawdziwą rewolucją dla rynku najmu krótkoterminowego. Właściciele mieszkań wynajmujących przez Airbnb, Booking.com czy inne platformy będą musieli zarejestrować każdy lokal w centralnym rejestrze i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny. Za brak rejestracji grożą astronomiczne kary.

Fot. Pixabay

To nie polski wymysł, a bezwzględny wymóg Unii Europejskiej. Rozporządzenie 2024/1028 zmusza wszystkie kraje członkowskie do stworzenia ogólnokrajowych systemów rejestracji do 20 maja 2026 roku. Bez numeru z tej bazy żadna platforma nie będzie mogła wyświetlać oferty. Era „dzikiego najmu” definitywnie się kończy.

Każdy lokal musi mieć numer ID – bez tego zniknie z internetu

Unijne rozporządzenie 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku wprowadza jednolite zasady gromadzenia i udostępniania danych dotyczących najmu krótkoterminowego w całej Europie. Celem jest wyeliminowanie szarej strefy i zwiększenie bezpieczeństwa zarówno dla turystów, jak i stałych mieszkańców.

Każda osoba wynajmująca mieszkanie, dom czy pokój na okres krótszy niż 30 dni będzie zobowiązana do rejestracji w centralnym systemie teleinformatycznym. Proces rejestracji wymaga podania szczegółowych danych: informacji osobowych lub firmowych, adresu nieruchomości, standardu lokalu, liczby miejsc noclegowych oraz innych istotnych informacji.

Po pozytywnej weryfikacji właściciel otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który będzie musiał być widoczny we wszystkich ogłoszeniach online. Platformy internetowe takie jak Airbnb czy Booking.com zostały zobowiązane do weryfikowania tych numerów – bez prawidłowego ID oferta nie zostanie opublikowana.

Według doniesień RMF24 wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys zapowiedział „bardzo wysokie kary” dla osób próbujących obejść obowiązek rejestracji. Konkretne kwoty nie zostały jeszcze ujawnione, ale mają być na tyle dotkliwe, aby skutecznie zniechęcać do działania w szarej strefie.

Skarbówka już wie wszystko – dyrektywa DAC7 w pełnej akcji

Rewolucja w najmie krótkoterminowym rozpoczęła się już 1 lipca 2024 roku wraz z wejściem w życie dyrektywy DAC7. Platformy internetowe zostały zobowiązane do przekazywania Krajowej Administracji Skarbowej szczegółowych danych o wszystkich wynajmujących działających na ich terenie.

Informacje obejmują tożsamość wynajmujących, adresy nieruchomości, wysokość przychodów, liczbę noclegów oraz inne dane umożliwiające pełną kontrolę podatkową. Co więcej, platformy muszą raportować dane za okresy sprawozdawcze od 1 stycznia 2023 roku, co oznacza, iż fiskus otrzyma informacje choćby o działalności z poprzednich lat.

Szacuje się, iż w Polsce około 50-60 tysięcy z 85 tysięcy obiektów zarejestrowanych na platformach rezerwacyjnych działa w szarej strefie. To oznacza gigantyczne straty budżetowe sięgające około miliarda złotych rocznie. Krajowa Administracja Skarbowa zapowiada masowe kontrole i domiary podatków wraz z karami.

Najem krótkoterminowy oficjalnie działalnością gospodarczą

Nowe przepisy definitywnie klasyfikują najem krótkoterminowy (do 30 dni) jako działalność gospodarczą. To oznacza, iż właściciele będą musieli spełnić szereg dodatkowych wymagań prawnych i podatkowych.

Po pierwsze, każdy obiekt musi posiadać obowiązkowy regulamin użytkowania z informacją o ciszy nocnej i numerem telefonu do natychmiastowej obsługi. To ma umożliwić policji czy straży miejskiej szybki kontakt z właścicielem w przypadku problemów z zakłócaniem porządku.

Po drugie, na zewnątrz lokalu lub budynku musi być zamieszczona informacja o prowadzeniu najmu krótkoterminowego. Ministerstwo planuje także wprowadzenie minimalnych standardów bezpieczeństwa dla takich obiektów, podobnych do wymagań hotelowych.

Po trzecie, właściciele będą zobowiązani do przestrzegania przepisów przeciwpożarowych i sanitarnych, w tym elementów ochrony małoletnich gości. Wszystkie te wymagania mają na celu profesjonalizację branży i zapewnienie bezpieczeństwa turystom.

Miasta mogą wprowadzić drastyczne ograniczenia

Unia Metropolii Polskich, która zrzesza największe miasta w kraju, od dawna domaga się narzędzi do ograniczania skali najmu krótkoterminowego. Nowe przepisy mogą dać samorządom takie możliwości.

Wiceminister Borys przyznał, iż ministerstwo rozważa wprowadzenie mechanizmów umożliwiających gminom ograniczanie najmu przez wprowadzenie limitów dni w roku, w których właściciel może wynajmować mieszkanie turystom. Jedną z rozważanych opcji jest trzylecie moratorium – miasta dostałyby pełne dane z rejestru i dopiero później mogłyby wprowadzać ograniczenia.

Przykład potencjalnych działań: jeżeli w centrum Krakowa lub na Starym Mieście w Gdańsku okaże się, iż 70-80% lokali to najem krótkoterminowy, samorząd będzie mógł wprowadzić dla tej strefy limity czasowe lub choćby całkowite zakazy.

Takie rozwiązania już funkcjonują w europejskich stolicach. Barcelona ograniczyła liczbę licencji na najem krótkoterminowy, Amsterdam wprowadził limit 30 dni najmu w roku, a Paryż wyznaczył specjalne strefy z różnymi ograniczeniami.

Zgoda wspólnoty – wciąż otwarta kwestia

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych aspektów nowych przepisów pozostaje wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Wiceminister funduszy Jacek Karnowski wspomniał o takiej możliwości, ale Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego zdecydowanie się temu sprzeciwia.

Prezes stowarzyszenia Grzegorz Żurawski w rozmowie z Interią podkreśla: „Nierozstrzygnięta jest kwestia dotycząca tego, czy na prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie musiała być zgoda wspólnot czy spółdzielni”. Przedstawiciele branży wskazują na wątpliwości konstytucyjne takiego rozwiązania i proponują alternatywę w postaci jasnych zasad, które nie powodują uciążliwości dla innych mieszkańców.

Problem polega na tym, iż wymóg zgody wspólnoty może w praktyce zablokować większość najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych, gdzie sąsiedzi często sprzeciwiają się takiej działalności ze względu na hałas i rotację gości.

Praktyczny przewodnik dla właścicieli mieszkań

Jeśli wynajmujesz mieszkanie przez platformy internetowe, oto konkretne kroki, które powinieneś podjąć już teraz:

Przygotuj się na obowiązkową rejestrację. Zbierz dokumenty dotyczące swojego lokalu: akt własności, plan nieruchomości, potwierdzenie zgodności z przepisami przeciwpożarowymi i sanitarnymi. Rejestracja będzie oparta na oświadczeniu o spełnianiu wymogów, a następnie kontroli ex post w ciągu trzech lat.

Przygotuj regulamin użytkowania. Będzie obowiązkowy i musi zawierać informacje o ciszy nocnej (zazwyczaj 22:00-6:00), zasadach korzystania z części wspólnych budynku oraz numer telefonu kontaktowego dostępny 24/7. Regulamin musi być udostępniony zarówno gościom, jak i mieszkańcom budynku.

Rozważ formalizację działalności. Skoro najem krótkoterminowy stanie się oficjalnie działalnością gospodarczą, może warto założyć firmę lub przygotować się na rozliczanie jako działalność nierejestrowana (przy niższych przychodach).

Sprawdź wymogi techniczne. Twój lokal będzie musiał spełniać określone standardy bezpieczeństwa, w tym wymogi przeciwpożarowe i sanitarne. Może być konieczne zainstalowanie dodatkowych urządzeń bezpieczeństwa czy dostosowanie instalacji.

Porozmawiaj z sąsiadami. choćby jeżeli nie będzie wymogu zgody wspólnoty, dobre relacje z mieszkańcami budynku znacznie ułatwią prowadzenie najmu. Rozważ wspólne ustalenie zasad, które zadowolą wszystkie strony.

Co się stanie z istniejącymi ofertami

Właściciele, którzy w tej chwili wynajmują mieszkania przez platformy internetowe, będą mieli okres przejściowy na dostosowanie się do nowych wymogów. Według harmonogramu wdrażania ustawa ma być gotowa w drugiej połowie 2025 roku, a przepisy muszą wejść w życie najpóźniej 20 maja 2026 roku.

Przykład transformacji: Pani Małgorzata z Krakowa wynajmuje przez Airbnb dwupokojowe mieszkanie w centrum miasta od trzech lat. Od 2026 roku musi zarejestrować lokal w ministerialnym systemie, przygotować regulamin użytkowania z numerem telefonu kontaktowego, zapewnić zgodność z wymogami przeciwpożarowymi i otrzymać numer ID. Dodatkowo musi zamieścić informację o najmie na budynku i być przygotowana na ewentualne ograniczenia wprowadzone przez Urząd Miasta Krakowa.

Platformy internetowe również przejdą gruntowną transformację. Będą zobowiązane do comiesięcznego przekazywania danych o działalności najmu do tzw. punktów cyfrowych zarządzanych przez adekwatne organy państwowe. Informacje te obejmą liczbę rezerwacji, ceny noclegów, opłaty dodatkowe oraz dane kontaktowe wynajmujących.

Europa wprowadza porządek – Polska musi nadgonić

Polska nie jest pionierem w regulowaniu najmu krótkoterminowego. Wiele państw europejskich już wprowadziło podobne systemy z różnym stopniem restrykcyjności.

Hiszpania jako pierwsza w UE wdrożyła przepisy dostosowujące prawo do unijnej dyrektywy. Od 1 lipca 2025 roku obowiązuje krajowy rejestr wszystkich mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Właściciele muszą także rejestrować swoich najemców na lokalnych komisariatach.

Włochy ustanowiły obowiązkowy Krajowy Kod Identyfikacyjny (CIN) dla wszystkich nieruchomości od 1 stycznia 2025 roku. Dodatkowo zakazano stosowania skrzynek na klucze i automatycznego meldowania – właściciele muszą osobiście spotykać się z gośćmi i weryfikować ich tożsamość.

Węgry nałożyły moratorium na nowy najem krótkoterminowy w centrum Budapesztu i podniosły podatek od takich nieruchomości do poziomu zniechęcającego inwestorów.

Niemcy w Berlinie wprowadzono obowiązkowe licencje na wynajem krótkoterminowy, a w Monachium funkcjonuje system kontroli „zweckentfremdung” (niewłaściwego wykorzystania mieszkań).

Kary sięgną 30 tysięcy złotych

Według informacji portalu Bankingo.pl właściciele mieszkań muszą liczyć się z karami sięgającymi choćby 30 tysięcy złotych za naruszenie nowych przepisów. KAS wyjaśnia, iż celem regulacji jest przede wszystkim zwalczanie unikania opodatkowania i uszczelnienie systemu podatkowego.

Metody wykrywania nieprawidłowości obejmują analizę danych przekazywanych przez platformy rezerwacyjne, porównanie ich z deklaracjami podatkowymi właścicieli, monitoring rachunków bankowych oraz sygnały od sąsiadów lub innych osób świadomych nieregularności.

Historia pani Kaśki z Warszawy pokazuje skalę problemu: przez kilka lat wynajmowała swoje mieszkanie na Airbnb, nie zgłaszając dochodów do urzędu skarbowego. W 2025 roku otrzymała list z KAS informujący o wszczęciu kontroli i możliwości nałożenia kary sięgającej choćby 30 tysięcy złotych. Fiskus może prześwietlać transakcje choćby pięć lat wstecz.

Wpływ na rynek nieruchomości

Eksperci przewidują, iż nowe regulacje mogą mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Z jednej strony część właścicieli może zrezygnować z najmu krótkoterminowego na rzecz najmu długoterminowego, co zwiększy podaż mieszkań dla stałych najemców i może wpłynąć na stabilizację cen.

Z drugiej strony profesjonalizacja branży może doprowadzić do konsolidacji rynku – większe firmy zarządzające portfelami nieruchomości będą miały przewagę nad indywidualnymi właścicielami ze względu na możliwość efektywnego spełniania wymagań regulacyjnych.

Dodatkowo rosnąca transparentność sektora może przyciągnąć większych inwestorów, którzy do tej pory unikali rynku ze względu na jego nieuregulowany charakter. To może przełożyć się na poprawę standardów obsługi i bezpieczeństwa dla turystów.

Przyszłość najmu krótkoterminowego w Polsce

Wprowadzenie nowych przepisów oznacza koniec ery „dzikiego najmu” i przejście na system w pełni uregulowany i kontrolowany. Właściciele, którzy dotychczas działali w szarej strefie, będą musieli przejść na legalną działalność lub zrezygnować z najmu turystycznego.

Dla uczciwych podatników zmiany mogą być korzystne – eliminacja nieuczciwej konkurencji i wprowadzenie jasnych zasad gry powinno poprawić warunki działania na rynku. Profesjonalizacja branży może także przełożyć się na wyższe standardy obsługi i bezpieczeństwa.

Kluczowym wyzwaniem będzie sprawne wdrożenie nowego systemu rejestracji i zapewnienie, aby procedury nie były zbyt skomplikowane dla właścicieli mieszkań. Ministerstwo Sportu i Turystyki zapewnia, iż system będzie możliwie prosty i dostępny online.

Rewolucyjne przepisy dla najmu krótkoterminowego to nieunikniona transformacja wymuszana przez Unię Europejską. Era wolnej amerykanki definitywnie się kończy – od 2026 roku każdy lokal wynajmowany turystom będzie musiał być zarejestrowany, oznakowany i prowadzony zgodnie z rygorystycznymi zasadami. Właściciele, którzy się nie dostosują, zapłacą astronomiczne kary.