Właściciele mieszkań w blokach staną przed koniecznością wpuszczenia do lokalu nie tylko kontrolerów gazowych czy elektrycznych. Zarządcy dostaną narzędzie, którego do tej pory nie mieli. Za odmowę grożą kary finansowe, a w skrajnych przypadkach do środka wejdą z policją. Zmiany mają objąć wszystkie wspólnoty mieszkaniowe w Polsce.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nowelizacja ustawy o własności lokali wprowadza rewolucję w relacjach między właścicielami a zarządcami bloków. Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało projekt, który po 30 latach funkcjonowania ustawy po raz pierwszy daje zarządom realne narzędzia do egzekwowania kontroli instalacji w prywatnych mieszkaniach. Do tej pory właściciele mogli bezkarnie odmawiać wstępu, a zarządcy stali bezradnie przed zamkniętymi drzwiami. Teraz będzie inaczej.

Projekt nowelizacji, opublikowany we wrześniu 2025 roku na stronach Rządowego Centrum Legislacyjnego, zakłada wprowadzenie bezwzględnego obowiązku udostępnienia lokalu podczas kontroli okresowych i doraźnych wszystkich instalacji objętych przepisami prawa budowlanego. Właściciel nie będzie mógł odmówić wstępu kontrolerowi sprawdzającemu instalację elektryczną, gazową, kominową czy wentylacyjną. Co więcej, będzie musiał wykonać zalecenia pokontrolne, jeżeli inspektor stwierdzi jakiekolwiek nieprawidłowości.

Grzywna od nadzoru budowlanego zamiast grzecznej prośby

Największą zmianą jest wprowadzenie realnych sankcji finansowych dla właścicieli, którzy uporczywie uchylają się od udostępnienia mieszkania. Zarząd lub zarządca wspólnoty będzie mógł wystąpić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o ukaranie właściciela grzywną. To fundamentalna różnica w porównaniu do obecnego stanu prawnego, gdzie zarządcy mogli co najwyżej prosić, negocjować terminarz wizyt lub w skrajnych przypadkach kierować sprawę do sądu cywilnego.

Ministerstwo planuje jednocześnie wprowadzić zmiany w prawie budowlanym, które umożliwią nadzorowi budowlanemu nakładanie takich grzywien. w tej chwili przepisy nie przewidują tego typu sankcji, dlatego potrzebna jest nowelizacja dwóch ustaw jednocześnie. Eksperci szacują, iż wysokość grzywny będzie zbliżona do kar za inne naruszenia przepisów budowlanych, czyli od kilkuset do kilku tysięcy złotych.

Nowelizacja przewiduje również, iż właściciel będzie miał obowiązek nie tylko udostępnić lokal, ale także wykonać wszystkie zalecenia pokontrolne. jeżeli kontroler stwierdzi na przykład nieszczelność instalacji gazowej, przestarzałe gniazdka elektryczne czy zapchaną wentylację, właściciel będzie musiał usunąć te usterki w wyznaczonym terminie. Brak reakcji również będzie mógł skutkować interwencją nadzoru budowlanego.

Policja przekroczy próg w sytuacjach awaryjnych

Projekt zawiera również przepisy dotyczące sytuacji awaryjnych, kiedy zwłoka mogłaby spowodować poważne szkody lub zagrażać bezpieczeństwu innych mieszkańców. W przypadku awarii wywołującej szkodę, zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lub gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu albo przeciwpożarowemu budynku, zarządca będzie mógł wejść do mieszkania choćby bez zgody właściciela.

Co istotne, nowelizacja wprost przewiduje możliwość wejścia do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej w razie odmowy dostępu przez właściciela. Dotyczy to sytuacji, gdy na przykład z mieszkania ulatnia się gaz, pękła rura zalewająca dolne piętra, dochodzi do pożaru lub lokator prowadzi nielegalną działalność stwarzającą zagrożenie sanitarne dla całego budynku. W takich przypadkach konstytucyjna ochrona mieszkania ustępuje przed koniecznością ochrony życia i zdrowia innych osób.

Przedstawiciele branży zarządców nieruchomości od lat apelowali o takie rozwiązania. Wskazywali na przypadki, gdy pojedynczy właściciel uniemożliwiał kontrolę instalacji gazowej w całym pionie, narażając sąsiadów na realne niebezpieczeństwo wybuchu czy zatrucia czadem. Zdarzały się też sytuacje, gdy pęknięta rura w jednym mieszkaniu zalewała cały budynek, a właściciel był nieobecny lub świadomie odmawiał wstępu ekipie naprawczej. Teraz takie problemy mają zostać rozwiązane w ciągu kilku godzin, a nie tygodni postępowania sądowego.

Przeglądy okresowe obowiązkowe bez wyjątków

Nowelizacja dotyczy wszystkich kontroli okresowych i doraźnych wynikających z przepisów prawa budowlanego. W praktyce oznacza to przede wszystkim przeglądy instalacji elektrycznej co 5 lat, instalacji gazowej co rok, przewodów kominowych, dymowych i wentylacyjnych według harmonogramu uzależnionego od rodzaju ogrzewania. Do tego dochodzą kontrole doraźne związane z wymianą liczników, montażem lub legalizacją podzielników ciepła, wodomierzy czy ciepłomierzy.

Wiele wspólnot mieszkaniowych do tej pory miało ogromne problemy z przeprowadzeniem obowiązkowych kontroli. Część właścicieli konsekwentnie nie wpuszczała kontrolerów, tłumacząc się brakiem czasu, nieobecnością w kraju, obawami o prywatność czy po prostu brakiem zaufania do zarządu. W efekcie całe budynki mogły mieć luki w dokumentacji technicznej, co w razie pożaru czy awarii powodowało komplikacje z ubezpieczeniem i odpowiedzialnością.

Ministerstwo w uzasadnieniu projektu wprost wskazuje, iż obecny stan prawny jest niewystarczający. Artykuł 13 ustęp 2 ustawy o własności lokali już teraz teoretycznie nakłada na właściciela obowiązek udostępnienia lokalu do przeglądów technicznych i konserwacji instalacji wspólnych, jednak brak skutecznych sankcji sprawiał, iż przepis pozostawał martwy. Zarządcy mogli jedynie kierować sprawy do sądu cywilnego, co trwało miesiącami lub latami i generowało wysokie koszty. W międzyczasie budynek pozostawał bez kompleksowej kontroli stanu technicznego.

Ciepłomierze i wodomierze przestaną być prywatne

Równolegle z nowymi obowiązkami dotyczącymi dostępu do lokali, nowelizacja wprowadza zmianę w kwestii własności urządzeń pomiarowych. Ciepłomierze, wodomierze i podzielniki kosztów ogrzewania mają zostać uznane za element nieruchomości wspólnej, a nie prywatnej własności lokali. To oznacza, iż za ich montaż, wymianę, legalizację i konserwację będzie odpowiadać wspólnota, a nie indywidualny właściciel.

Ta zmiana ma kolosalne znaczenie praktyczne. Do tej pory w wielu wspólnotach panował chaos – jedni właściciele wymieniali urządzenia na własną rękę, inni odmawiali wymiany przeterminowanych liczników, co uniemożliwiało prawidłowe rozliczenie mediów dla całego budynku. Zdarzały się przypadki sabotażu, gdy właściciel świadomie manipulował przy urządzeniach pomiarowych, żeby płacić niższe rachunki kosztem reszty mieszkańców. Teraz wspólnota będzie mogła wymienić wszystkie urządzenia jednocześnie, według jednolitego standardu, i egzekwować dostęp do lokali w ramach tego samego trybu co inne kontrole okresowe.

Eksperci z branży zarządzania nieruchomościami oceniają, iż ta zmiana wreszcie umożliwi wprowadzenie nowoczesnych systemów zdalnego odczytu i efektywnej gospodarki mediami. w tej chwili różnice w typach urządzeń, terminach legalizacji i stanach technicznych sprawiają, iż zarządcy tracą ogromne ilości czasu w indywidualne ustalenia z setkami właścicieli. Centralizacja odpowiedzialności za urządzenia pomiarowe ma ten problem rozwiązać.

Praktyka pokazuje skalę problemu

Warszawska spółdzielnia mieszkaniowa Praga opisała niedawno przypadek budynku przy ulicy Targowej, gdzie przez 3 lata nie udało się przeprowadzić kompleksowej kontroli instalacji elektrycznej. Z 48 lokali właściciele 7 mieszkań konsekwentnie nie wpuszczali elektryka, tłumacząc się różnymi powodami. Wspólnota wysyłała pisma, organizowała zebrania, próbowała negocjować indywidualne terminy wizyt. Bez skutku. W końcu skierowała sprawę do sądu, który po półtora roku wydał nakaz udostępnienia lokali. Zanim komornik wykonał wyrok, minęły kolejne miesiące. Łączny koszt postępowania to ponad 15 000 zł, które ostatecznie rozłożono na wszystkich właścicieli.

Ten przykład pokazuje absurdalność obecnego stanu prawnego i jego konsekwencje finansowe dla całej wspólnoty. Nowe przepisy mają takie sytuacje eliminować. Zarząd będzie mógł gwałtownie uruchomić procedurę administracyjną, nadzór budowlany nałoży grzywnę w ciągu kilku tygodni, a presja finansowa zmusi opornych właścicieli do współpracy. Ministerstwo zakłada, iż sama świadomość możliwości nałożenia grzywny znacząco zwiększy gotowość mieszkańców do udostępniania lokali.

Podobne problemy dotyczą wymiany gazomierzy. Gdy dostawca gazu planuje wymianę liczników w całym budynku, musi to zrobić w krótkim czasie, często w ciągu jednego dnia. jeżeli kilku właścicieli nie wpuści monterów, dostawca może podjąć decyzję o odcięciu gazu dla całego pionu ze względów bezpieczeństwa. W takiej sytuacji cierpią wszyscy mieszkańcy, a presja sąsiedzka bywa ekstremalna. Nowe przepisy mają umożliwić wyprzedzające działanie zarządu, który będzie mógł zorganizować wymianę sprawnie, wiedząc iż właściciele nie będą mogli legalnie odmówić wstępu.

Kiedy nowe zasady zaczną obowiązywać?

Projekt nowelizacji został opublikowany we wrześniu 2025 roku i w tej chwili znajduje się na etapie prac legislacyjnych. Ministerstwo Finansów i Gospodarki planuje przyjęcie ustawy przez Radę Ministrów w drugim kwartale 2026 roku. Następnie projekt trafi do Sejmu, później do Senatu, a po podpisaniu przez prezydenta przepisy wejdą w życie. Realistyczny termin to koniec 2026 lub początek 2027 roku.

Eksperci radzą właścicielom mieszkań, żeby nie czekali z udostępnianiem lokali do kontroli do momentu wejścia w życie nowych przepisów. Obecne prawo również nakłada taki obowiązek, a jego lekceważenie może mieć poważne konsekwencje. Przede wszystkim w razie pożaru czy awarii ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeżeli okaże się iż w mieszkaniu nie były przeprowadzane obowiązkowe przeglądy. W orzecznictwie sądów pojawiają się już wyroki oddalające roszczenia właścicieli, którzy nie dopełnili obowiązku udostępnienia lokalu do kontroli okresowych.

Poza tym zarządcy już teraz mogą kierować sprawy do sądu cywilnego z żądaniem nakazania udostępnienia lokalu. Wyrok sądu jest tytułem wykonawczym, więc komornik może wejść do mieszkania siłą, w asyście policji. Procedura jest długotrwała i kosztowna dla wspólnoty, ale ostatecznie skuteczna. Po wejściu w życie nowelizacji proces będzie szybszy i prostszy, ale już dziś właściciele nie mają prawnego uzasadnienia do odmawiania wstępu kontrolerom.

Co się zmieni dla właścicieli na co dzień

Nowe przepisy w praktyce oznaczają, iż właściciele mieszkań będą musieli być bardziej elastyczni w kwestii terminów wizyt kontrolnych. Zarządcy planują wprowadzenie systemów rezerwacji terminów online, gdzie każdy właściciel będzie mógł wybrać dogodny dzień i godzinę wizyty z kilku dostępnych opcji. jeżeli jednak ktoś konsekwentnie będzie unikał wszystkich proponowanych terminów, zarząd będzie mógł wybrać termin jednostronnie i powiadomić o tym właściciela z odpowiednim wyprzedzeniem.

Część wspólnot rozważa wprowadzenie kaucji zabezpieczających dostęp do lokalu. Właściciel wpłaciłby na przykład 500 zł, które byłyby zwracane po przeprowadzeniu kontroli zgodnie z harmonogramem. W przypadku odmowy udostępnienia lokalu kaucja przepadałaby na rzecz wspólnoty jako częściowe pokrycie kosztów postępowania administracyjnego. Taki system funkcjonuje już w niektórych krajach zachodnich i według zarządców sprawdza się doskonale.

Nowelizacja przewiduje również lepszą komunikację między zarządami a właścicielami. Informacje o planowanych kontrolach będą musiały być przekazywane drogą elektroniczną, jeżeli właściciel wyrazi na to zgodę. Projekt zakłada pełną cyfryzację obiegu dokumentów we wspólnotach mieszkaniowych, co ma uprościć całą procedurę powiadamiania o wizytach kontrolnych. Właściciel dostanie SMS i e-mail z przypomnieniem o zbliżającym się terminie, będzie mógł potwierdzić gotowość udostępnienia lokalu jednym kliknięciem.

Ministerstwo podkreśla, iż celem nowelizacji nie jest szykanowanie właścicieli, ale zapewnienie bezpieczeństwa wszystkim mieszkańcom budynków wielorodzinnych. Niesprawna instalacja elektryczna w jednym mieszkaniu może spowodować pożar zagrażający całemu budynkowi. Nieszczelna instalacja gazowa to ryzyko wybuchu i ofiar śmiertelnych. Zapchaną wentylację to problemy z wilgocią, grzyb i choroby układu oddechowego u wszystkich sąsiadów w pionie. Kontrole okresowe to nie biurokratyczny wymysł, ale sprawdzona metoda zapobiegania tragediom.

Balkon przestanie być prywatny

Jako ciekawostkę warto dodać, iż ta sama nowelizacja rozstrzyga odwieczny spór o to, do kogo należy balkon. Projekt jednoznacznie wskazuje, iż elementy konstrukcyjne balkonu, loggii lub tarasu – czyli dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne elementy stanowiące fragmenty elewacji – należą do nieruchomości wspólnej. Przestrzeń wewnętrzna balkonu, czyli to co mieszkaniec może zagospodarować donicami, meblami czy suszarką, pozostaje częścią prywatnego lokalu.

Zmiana ma ogromne znaczenie praktyczne. Do tej pory wspólnoty i właściciele lokali toczyli spory o to, kto ma płacić za naprawę pękniętych płyt balkonowych, wymianę pomalowanych balustrad czy remont odpadającej elewacji przy balkonie. Teraz odpowiedzialność będzie jasno określona – za konstrukcję płaci wspólnota, za to co znajduje się na balkonie płaci właściciel. jeżeli ktoś postawi na balkonie zbyt ciężkie donice i płyta pęknie pod ich ciężarem, właściciel będzie ponosił pełną odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wspólnoty za szkodę w nieruchomości wspólnej.

Nowelizacja wprowadza również możliwość podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali, które generują ponadprzeciętne koszty. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo przez platformy typu Airbnb, gdzie rotacja gości powoduje większe zużycie wind, klatek schodowych, instalacji wodno-kanalizacyjnej czy wyższe koszty sprzątania. Wspólnota będzie mogła – po udowodnieniu faktycznych dodatkowych kosztów – nałożyć wyższą zaliczkę na takiego właściciela uchwałą większości.

Wspólnoty dostaną status prawny i własny majątek

Fundamentalną zmianą jest również wprowadzenie definicji wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku. Do tej pory status prawny wspólnot był niejasny, co powodowało problemy w kontaktach z bankami, sądami czy urzędami skarbowymi. Wspólnota nie była podmiotem prawnym, ale jednocześnie mogła zawierać umowy, pozywać i być pozywana.

Nowa definicja ma to uporządkować. Wspólnota będzie mogła mieć własny majątek w postaci funduszu remontowego czy innych funduszy celowych, który nie będzie należał do poszczególnych właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów, tylko do wspólnoty jako całości. To ważna zmiana, bo do tej pory właściciele sprzedający mieszkania żądali zwrotu swojej części funduszu remontowego, co generowało spory i destabilizowało finanse wspólnot. Teraz wpłata na fundusz będzie kosztem zarządu nieruchomością wspólną ponoszonym raz na zawsze, bez możliwości odzyskania przy sprzedaży lokalu.

Projekt przewiduje też doprecyzowanie, iż właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty. jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – na przykład gdy wspólnota nie ma pieniędzy na koncie i nie ma czego zająć – wierzyciel będzie mógł dochodzić należności od poszczególnych właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Do tej pory zdarzały się sytuacje, gdy dostawcy mediów czy wykonawcy remontów nie mogli wyegzekwować należności ani od wspólnoty, ani od właścicieli, bo przepisy nie przewidywały takiej odpowiedzialności wprost.

Głosowania bez zebrań staną się prostsze

Nowelizacja ułatwia także podejmowanie uchwał we wspólnotach mieszkaniowych. Przy zbieraniu głosów indywidualnie, bez formalnego zebrania, do podjęcia uchwały będzie wystarczała zwykła większość głosów liczona udziałami właścicieli uczestniczących w głosowaniu. Dotychczas obowiązywała bezwzględna większość głosów liczona od wszystkich właścicieli, co przy niskiej frekwencji często uniemożliwiało podjęcie jakiejkolwiek decyzji. W praktyce w budynkach gdzie 30-40 procent właścicieli w ogóle nie oddawało głosów, wspólnota była sparaliżowana i nie mogła niczego zdecydować.

Bezwzględna większość zostanie zachowana tylko dla uchwał podejmowanych na formalnym zebraniu właścicieli. Zmiana ma zachęcić wspólnoty do organizowania głosowań obiegowych czy elektronicznych zamiast trudnych do zorganizowania zebrań, na których frekwencja bywa jeszcze niższa. Projekty przewidują także pełne zrównanie formy elektronicznej z pisemną przy przekazywaniu informacji między zarządem a właścicielami, co dodatkowo uprości komunikację i obniży koszty drukowania oraz wysyłki korespondencji.

Wszystkie te zmiany razem wzięte mają zmodernizować działanie wspólnot mieszkaniowych i dostosować je do realiów 2026 roku. Ustawa z 1994 roku powstała w zupełnie innej rzeczywistości – nie było wtedy masowego budownictwa deweloperskiego, krótkoterminowego najmu, elektronicznych systemów ewidencji budynków, zaawansowanych technologii pomiarowych ani cyfrowej komunikacji. Przez 30 lat narosły liczne problemy i wątpliwości interpretacyjne, które generowały tysiące spraw sądowych rocznie. Nowelizacja ma wprowadzić jasne zasady, skuteczne mechanizmy egzekucji i wreszcie umożliwić wspólnotom sprawne zarządzanie nieruchomościami bez ciągłych konfliktów i blokad ze strony nieodpowiedzialnych właścicieli.