Na te przepisy czekali już wiele lat. Teraz może się to zmienić

13 października 2025 Komisja Petycji Senatu rozpoczęła rozpatrywanie rewolucyjnej propozycji zmian w polskim prawie najmu. Petycja złożona pod koniec września postuluje wprowadzenie maksymalnie 60-dniowego terminu na rozpatrzenie sprawy eksmisyjnej oraz możliwość eksmisji dłużników do noclegowni w przypadku braku lokalu socjalnego. To odpowiedź na dramatyczne sytuacje tysięcy właścicieli, którzy przez lata tracą oszczędności życia, bezsilnie patrząc jak lokatorzy przestają płacić czynsz i wykorzystują przewlekłość polskiego systemu sądowego.

Fot. Pixabay

System który rujnuje właścicieli i chroni dłużników

Polski system ochrony lokatorów funkcjonuje w oparciu o ustawę z 21 czerwca 2001 roku oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Założeniem było zabezpieczenie przed bezdomnością osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej. W praktyce jednak przepisy stworzyły mechanizm, który umożliwia nadużycia na masową skalę.

Obecna procedura eksmisyjna trwa średnio 2-3 lata, a w skrajnych przypadkach choćby dłużej. Właściciel musi najpierw poczekać, aż zaległości przekroczą 3 pełne okresy płatności. Następnie wysyła pisemne upomnienie i daje lokatorowi dodatkowy miesiąc na spłatę. Potem wypowiada umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Dopiero po tym może złożyć pozew do sądu.

Sąd rozpatruje sprawę przez kolejne miesiące. Po uprawomocnieniu wyroku trzeba uzyskać klauzulę wykonalności i zlecić egzekucję komornikowi. jeżeli lokator ma prawo do lokalu socjalnego, a gmina go nie posiada – proces zatrzymuje się na czas nieokreślony. Właściciel pozostaje z mieszkaniem zajętym przez osobę, która nie płaci czynszu już od lat.

W tym czasie rosną zaległości. Często przekraczają 50 000, 100 000, a choćby 200 000 zł. Właściciel nie ma dostępu do swojej własności, nie otrzymuje dochodów z najmu, ale musi płacić podatki, ubezpieczenie, opłaty eksploatacyjne. Wielu z nich kupiło mieszkanie jako inwestycję emerytalną – zamiast dochodu mają wieloletnie straty i procesy sądowe.

Rewolucja w 3 kluczowych punktach

Petycja proponuje gruntowną przebudowę systemu w trzech obszarach. Zmiany są radykalne i z pewnością wywołają burzliwą debatę.

Postępowanie przyspieszone – maksymalnie 60 dni

Sprawy o eksmisję z powodu zaległości przekraczających 2 pełne okresy płatności miałyby być rozpoznawane w trybie przyspieszonym. Sąd musiałby wyznaczyć termin posiedzenia w ciągu 30 dni od doręczenia odpisu pozwu pozwanemu. Cała sprawa od złożenia pozwu do wyroku nie mogłaby trwać dłużej niż 60 dni.

To oznaczałoby całkowitą rewolucję w praktyce sądowej. Zamiast roku lub więcej – 2 miesiące. Właściciel ograniczyłby straty do kilku miesięcy zaległego czynszu zamiast dziesiątek tysięcy złotych narastających latami. Lokator wiedziałby, iż konsekwencje braku płatności nadejdą bardzo szybko, co mogłoby powstrzymać nadużycia.

Eksmisja do noclegowni przy braku lokalu socjalnego

Obecnie gdy gmina nie może zapewnić lokalu socjalnego, wyrok eksmisyjny nie jest wykonywany. Lokator dalej mieszka w cudzym mieszkaniu, właściciel czeka na decyzję gminy, która może nie nadejść przez lata.

Petycja proponuje prawo do eksmisji do tymczasowego pomieszczenia, noclegowni lub schroniska wskazanego przez gminę. Właściciel odzyskałby mieszkanie, a osoba eksmitowana otrzymałaby dach nad głową – choć w znacznie gorszych warunkach niż pełnowartościowy lokal socjalny.

Brak prawa do lokalu socjalnego przy zaległościach powyżej 6 miesięcy

Trzeci postulat wprowadza domniemanie braku uprawnienia do lokalu socjalnego dla osób, których zaległości przekraczają 6 miesięcy. Wyjątek działałby tylko dla osób faktycznie potrzebujących pomocy społecznej z powodu obiektywnie trudnej sytuacji życiowej.

Obecnie prawo do lokalu socjalnego przysługuje automatycznie wielu grupom – kobietom w ciąży, osobom opiekującym się małoletnimi dziećmi, obłożnie chorym, bezrobotnym. Nie ma znaczenia, czy przestali płacić z powodu braku środków, czy świadomie wykorzystują system. Nowy system miałby rozróżniać te dwie sytuacje.

Liczby pokazują skalę problemu

Dokładne statystyki dotyczące liczby przewlekłych spraw eksmisyjnych nie są publicznie dostępne, ale szacunki branżowe wskazują na dziesiątki tysięcy przypadków rocznie. Organizacje właścicieli nieruchomości zgłaszają setki skarg miesięcznie od osób, które nie mogą odzyskać swoich mieszkań.

Średni czas trwania postępowania eksmisyjnego w Polsce wynosi w tej chwili 18-36 miesięcy od złożenia pozwu do faktycznej eksmisji. W przypadkach, gdzie lokator ma prawo do lokalu socjalnego, a gmina nie posiada odpowiedniego mieszkania, proces może trwać 4-5 lat lub dłużej.

Zaległości czynszowe w takich sprawach często osiągają poziom 30 000-150 000 zł na jedno mieszkanie. Przy średnim czynszu 2000-3000 zł miesięcznie to równowartość 1-5 lat najmu. Właściciele w praktyce nigdy nie odzyskają tych pieniędzy – większość lokatorów-dłużników nie posiada majątku, z którego można by prowadzić egzekucję.

Budżety gmin są obciążane kosztami lokali socjalnych, których liczba jest dramatycznie niewystarczająca. Kolejki na mieszkania komunalne w dużych miastach liczą tysiące osób i czas oczekiwania przekracza 10 lat. System po prostu nie działa.

Jak wygląda dramat właścicieli w praktyce

Pani Anna z Warszawy kupiła w 2018 roku mieszkanie za 400 000 zł jako inwestycję na emeryturę. Wynajęła je rodzinie za 2500 zł miesięcznie. Po roku najmu lokatorzy przestali płacić. Rozpoczęła procedurę eksmisyjną w 2020 roku. Sąd wydał wyrok w 2022. Lokatorka zgłosiła prawo do lokalu socjalnego jako matka dwójki dzieci. Warszawa nie ma wolnych lokali. Dzisiaj, w październiku 2025, mieszkanie wciąż jest zajęte, zaległości przekraczają 130 000 zł, a Anna dostaje emerytury 2400 zł i musi dokładać do kredytu za mieszkanie, którego nie może użytkować.

Pan Marek z Krakowa wynajmował mieszkanie po zmarłych rodzicach. To była jego jedyna pamiątka i zabezpieczenie finansowe. Lokator przestał płacić w 2019 roku. Proces sądowy trwał 2 lata. Wyrok został wydany w 2021, ale lokator jako bezrobotny otrzymał prawo do lokalu socjalnego. Kraków nie przydzielił mieszkania. Przez 6 lat Marek stracił łącznie około 180 000 zł zaległego czynszu plus koszty procesowe, prawników, podatków i opłat. Mieszkanie przez cały czas jest zajęte przez osobę, która nie płaci ani złotówki.

Tego typu historie powtarzają się tysiące razy w całej Polsce. Właściciele tracą oszczędności życia, popadają w długi, mają problemy zdrowotne z powodu chronicznego stresu. Wielu z nich zaprzysięga, iż nigdy więcej nie wynajmie mieszkania – co tylko pogłębia kryzys dostępności lokali na rynku.

Druga strona medalu – kto może ucierpieć

System ochrony lokatorów powstał z konkretnego powodu. Istnieją osoby, które faktycznie znalazły się w dramatycznej sytuacji życiowej niezależnie od swojej woli. Utrata pracy w kryzysie, ciężka choroba, śmierć żywiciela rodziny, wypadek – wszystko to może doprowadzić do niemożności płacenia czynszu.

Matka dwójki małych dzieci, która straciła pracę w ciąży i nie znalazła nowej przez rok, naprawdę potrzebuje ochrony. Emeryt z minimalną rentą, której nie starcza na czynsz w wysokości 2000 zł, nie ma alternatywy. Osoba po wypadku, która przechodzi długą rehabilitację i nie może pracować – zasługuje na wsparcie państwa.

Przyspieszona eksmisja w 60 dni może być dla takich osób katastrofalna. To za krótki czas na znalezienie nowej pracy, załatwienie świadczeń społecznych, uzyskanie pomocy rodziny. Osoba w realnej trudności może zostać wyrzucona na bruk zanim zdąży wyjść z kryzysu.

Eksmisja do noclegowni to dla wielu osób dramat. Warunki w schroniskach są często bardzo trudne – przepełnienie, brak prywatności, niski poziom higieny, obecność osób z problemami alkoholowymi czy zdrowotnymi. Dla rodziny z małymi dziećmi, osoby starszej czy chorej może to być doświadczenie traumatyczne.

Organizacje pomocy społecznej ostrzegają, iż system noclegowni już teraz działa na granicy możliwości. Masowy napływ osób eksmitowanych mógłby go całkowicie sparaliżować, szczególnie zimą gdy zapotrzebowanie jest największe.

Czy problem leży w przepisach czy w ich nadużywaniu

Zwolennicy reform wskazują, iż problem nie leży w samych przepisach ochronnych, ale w ich nadużywaniu przez osoby działające w złej wierze. Istnieją lokatorzy, którzy świadomie wykorzystują przewlekłość systemu – mają środki na życie, ale celowo nie płacą czynszu, wiedząc iż eksmisja potrwa lata. W tym czasie mieszkają za darmo w cudzym mieszkaniu, gromadząc zaległości, które i tak nigdy nie zostaną spłacone.

Są osoby, które zawodowo „mieszkają na koszt innych” – wynajmują mieszkanie, płacą przez kilka miesięcy żeby nie wzbudzać podejrzeń, potem przestają płacić i wykorzystują cały proces eksmisyjny. Gdy wreszcie zostaną eksmitowane, znajdują kolejnego naiwnego właściciela i powtarzają schemat. To patologia znana wszystkim prawnikom zajmującym się prawem najmu.

Są też lokatorzy, którzy rzeczywiście mają środki, ale wydają je na inne cele – drogie telefony, wakacje, zakupy – a czynsz traktują jako opcjonalny wydatek. Wiedzą, iż eksmisja potrwa lata i w tym czasie mogą mieszkać praktycznie za darmo. To nie są osoby w trudnej sytuacji życiowej – to osoby świadomie łamiące umowę.

Problem w tym, iż obecny system nie rozróżnia tych grup. Wszyscy są chronieni tak samo – zarówno matka samotnie wychowująca dzieci po utracie pracy, jak i zawodowy pasożyt wykorzystujący luki w prawie. To właśnie budzi największy sprzeciw właścicieli i autorów petycji.

Najem okazjonalny – rozwiązanie które nie zadziałało

Polskie prawo już teraz oferuje mechanizm pozwalający na szybszą eksmisję – najem okazjonalny. To specjalna forma umowy, w której lokator dobrowolnie godzi się na uproszczoną procedurę. Do umowy załącza się oświadczenie o poddaniu się egzekucji, złożone przed notariuszem. W przypadku naruszenia warunków właściciel może od razu skierować sprawę do komornika, omijając długi proces sądowy.

Problem w tym, iż najem okazjonalny ma tak wiele ograniczeń, iż praktycznie nie funkcjonuje na rynku. Szacuje się, iż stanowi zaledwie kilka procent wszystkich umów najmu w Polsce.

Pierwszym ograniczeniem jest wymóg osoby fizycznej – z najmu okazjonalnego mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne wynajmujące swoje prywatne mieszkanie. Firmy zawodowo wynajmujące lokale, deweloperzy, instytucje – są całkowicie wykluczone. To eliminuje znaczną część rynku najmu od samego początku.

Drugim problemem jest wymóg wskazania przez najemcę adresu zastępczego, pod który może się wyprowadzić w razie eksmisji. Nie wystarczy samo oświadczenie – konieczne jest pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu, iż zgadza się przyjąć najemcę. W praktyce oznacza to, iż najemca musi najpierw znaleźć kogoś (rodzinę, znajomych), kto ma odpowiednie mieszkanie i zgodzi się podpisać takie oświadczenie.

Trzeci i najpoważniejszy problem – właściciel lokalu zastępczego może w dowolnym momencie wycofać swoją zgodę, nie informując o tym właściciela wynajmowanego mieszkania. Lokator traci adres zastępczy, umowa najmu okazjonalnego staje się nieważna, a właściciel dowiaduje się o tym dopiero w momencie próby egzekucji. Cała procedura wraca do standardowego, wieloletniego trybu.

Dodatkowo wizyta u notariusza, skomplikowana dokumentacja i koszty całej procedury (kilkaset złotych) skutecznie zniechęcają obie strony. Lokatorzy obawiają się utraty ochrony prawnej, właściciele uważają to za zbyt skomplikowane i ryzykowne.

Fakt, iż rozwiązanie teoretycznie istniejące nie przyjęło się w praktyce, świadczy o tym jak wadliwie zostało zaprojektowane. Zamiast uproszczenia stworzono mechanizm tak obwarowany wymogami formalnymi, iż stał się praktycznie bezużyteczny. To pokazuje głębszy problem – polski system prawny nie potrafi znaleźć balansu między ochroną praw a prostotą i efektywnością procedur.

Jak wygląda to w innych krajach

Porównania międzynarodowe pokazują, iż Polska znajduje się na skrajnym końcu spektrum ochrony lokatorów w Europie. System polski należy do najbardziej chroniących najemców i najbardziej restrykcyjnych wobec właścicieli.

W Niemczech proces eksmisji trwa 3-6 miesięcy i jest bardzo przewidywalny. Lokator wiedzący, iż zalega z płatnościami, może być praktycznie pewien szybkiej eksmisji. Jednocześnie system pomocy społecznej jest sprawny – osoby w trudnej sytuacji faktycznie otrzymują wsparcie. To tworzy równowagę – ochrona dla potrzebujących, nieuchronne konsekwencje dla nadużywających.

Francja stosuje kompromisowe rozwiązanie. Procedura trwa około roku, ale przy zaległościach przekraczających 2 miesiące można ją rozpocząć. Istnieje jednak „zimowa przerwa w eksmisji” od 1 listopada do 31 marca – nikt nie może zostać wyrzucony na bruk w środku zimy. To daje lokatorom czas na znalezienie rozwiązania, chroniąc jednocześnie prawa właścicieli.

Wielka Brytania ma system najbardziej przyjazny właścicielom. Przy zaległościach właściciel może rozpocząć procedurę niemal natychmiast. Proces trwa 2-4 miesiące. Nie ma obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego – lokator zostaje eksmitowany i sam musi znaleźć sobie miejsce. To tworzy mocną motywację do terminowego płacenia czynszu.

Szwecja i kraje skandynawskie mają systemy pośrednie – chroniące lokatorów, ale z jasnymi i szybkimi procedurami. Kluczem jest jednak rozbudowana sieć mieszkań komunalnych i socjalnych, która pozwala faktycznie pomóc osobom w trudnej sytuacji bez rujnowania właścicieli prywatnych.

Co dalej z petycją

Komisja Petycji Senatu ma teraz kilka możliwości. Może uznać petycję za zasadną i podjąć inicjatywę ustawodawczą – przygotować projekt zmian w prawie i przekazać go do procedowania w Sejmie. Może odrzucić petycję jako niezasadną lub zbyt radykalną. Może też przekazać ją do rozpatrzenia przez adekwatne ministerstwo – prawdopodobnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiadające za politykę mieszkaniową.

Nawet gdyby Komisja poparła petycję, droga do realnych zmian byłaby długa. Projekt ustawy musiałby przejść konsultacje społeczne, zostać przedyskutowany w Sejmie i Senacie, uzyskać podpis prezydenta Karola Nawrockiego. Cały proces mógłby potrwać rok lub dłużej – zakładając iż w ogóle dojdzie do zmian.

Historia podobnych inicjatyw nie napawa optymizmem. Przez ostatnie 20 lat wielokrotnie próbowano reformować przepisy o ochronie lokatorów. Praktycznie wszystkie próby kończyły się albo odrzuceniem, albo takim rozwodnieniem propozycji, iż efekt końcowy był symboliczny. System ochrony praw lokatorów okazał się jednym z najbardziej opornych na zmiany obszarów polskiego prawa.

Powód jest prosty – każda zmiana ma potencjał do wywołania dramatu społecznego. Liberalizacja przepisów może doprowadzić do wzrostu bezdomności. Zaostrzenie ochrony rujnuje właścicieli i zmniejsza podaż mieszkań na rynku. To politycznie toksyczny temat, którego politycy wolą unikać.

Kto zyskałby na zmianach

Gdyby postulaty petycji stały się prawem, największymi beneficjentami byliby właściciele mieszkań wynajmujący je na rynku prywatnym. Szacunkowo 200 000-300 000 osób w Polsce posiada mieszkania przeznaczone pod wynajem. Dla wielu z nich to główne źródło dochodu lub zabezpieczenie emerytalne. Nowy system pozwoliłby im gwałtownie reagować na problemy z lokatorami i ograniczać straty.

Skorzystałyby gminy, które w tej chwili muszą utrzymywać systemy lokali socjalnych dla osób eksmitowanych, choćby jeżeli te osoby latami nie płaciły czynszu mimo posiadania środków. Budżety samorządów są już mocno napięte, a nowy system pozwoliłby lepiej targetować pomoc – tylko dla faktycznie potrzebujących.

Sądy odetchnęłyby z ulgą. Sprawy eksmisyjne stanowią znaczący procent spraw cywilnych i często paraliżują wydziały przez miesiące. Przyspieszone postępowanie oraz jasne kryteria odciążyłyby system sądownictwa.

Paradoksalnie skorzystaliby też uczciwi lokatorzy. Obecny system, chroniąc dłużników, sprawia iż właściciele podnoszą czynsze do poziomów zabezpieczających przed stratami lub w ogóle rezygnują z wynajmu. To zmniejsza podaż i podnosi ceny. System skutecznie usuwający dłużników mógłby zachęcić więcej właścicieli do wynajmu i obniżyć średnie stawki.

Kto może ponieść dramatyczne konsekwencje

Z drugiej strony istnieje grupa, która mogłaby cierpieć z powodu nowych przepisów. To osoby faktycznie znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej – po utracie pracy, chorobie, wypadku, śmierci żywiciela rodziny. Dla nich 60 dni to za mało czasu w wyjście z kryzysu.

Rodziny z małymi dziećmi są szczególnie zagrożone. Przepis o braku prawa do lokalu socjalnego przy zaległościach powyżej 6 miesięcy mógłby dotknąć matki z dziećmi, które w tej chwili są chronione. Eksmisja do noclegowni z małymi dziećmi to scenariusz, którego organizacje społeczne boją się najbardziej.

Osoby starsze i schorowane nie poradzą sobie w warunkach schroniska. Emeryt czy rencista, którego świadczenie nie wystarcza na czynsz, dziś jest chroniony przed wyrzuceniem. Nowy system mógłby go wysłać do noclegowni, gdzie warunki są często nieodpowiednie dla osób chorych.

Bezrobotni w trakcie poszukiwania pracy również straciliby ochronę. Osoba, która straciła pracę i aktywnie szuka nowej, ale potrzebuje więcej niż 2 miesiące na znalezienie – może zostać eksmitowana zanim zdąży powrócić na rynek pracy.

System pomocy dla bezdomnych mógłby zostać sparaliżowany. Noclegownie i schroniska już teraz działają na granicy możliwości. Masowy napływ setek czy tysięcy osób rocznie przekroczyłby możliwości absorpcyjne systemu.

Potrzebne reformy systemowe

Większość ekspertów zgadza się, iż problem wymaga kompleksowego rozwiązania systemowego, nie tylko zmiany kilku przepisów. Kluczowym elementem jest dramatyczny niedobór mieszkań komunalnych i socjalnych w Polsce.

Gdyby państwo i gminy zapewniły odpowiednią liczbę mieszkań dla osób w trudnej sytuacji, problem częściowo by zniknął. Osoby faktycznie potrzebujące pomocy otrzymywałyby ją szybko, właściciele gwałtownie odzyskiwaliby mieszkania, sądy nie musiałyby rozstrzygać trudnych dylematów moralnych.

Potrzebny jest też lepszy mechanizm weryfikacji faktycznej sytuacji lokatora. Obecny system praktycznie nie rozróżnia osoby w realnej trudności od zawodowego pasożyta. Sądy nie mają narzędzi ani czasu w szczegółową analizę każdego przypadku. Automatyczne kryteria (ciąża, dzieci, bezrobocie) są za szerokie i chronią także tych, którzy ochrony nie potrzebują.

Przydatne byłyby też zachęty do polubownego rozwiązywania konfliktów. System mediacji, programy pomocy w spłacie zaległości, wsparcie organizacji społecznych – wszystko to mogłoby zmniejszyć liczbę spraw trafiających do sądów i pomagać zarówno właścicielom, jak i lokatorom.

Edukacja obu stron stosunku najmu również jest kluczowa. Wielu właścicieli nie wie o mechanizmach ochrony swoich praw, a wielu lokatorów nie rozumie konsekwencji długotrwałego zalegania z czynszem.

Czas na poważną debatę

Petycja, niezależnie od swojego losuu w Senacie, już osiągnęła jeden cel – rozpoczęła publiczną dyskusję na temat, który przez lata był ignorowany. To problem dotyczący milionów Polaków – właścicieli tracących oszczędności i lokatorów bojących się bezdomności.

Potrzebna jest rzetelna analiza oparta na danych, nie emocjach. Ile osób faktycznie nadużywa systemu, a ile potrzebuje pomocy? Jakie są realne koszty obecnego systemu dla właścicieli, gmin i budżetu państwa? Jakie byłyby skutki społeczne proponowanych zmian? Czego możemy się nauczyć od innych państw europejskich?

Trzeba wysłuchać obu stron konfliktu. Właściciele tracący oszczędności życia mają prawo do ochrony swojej własności. Lokatorzy w trudnej sytuacji zasługują na wsparcie państwa. To nie są wykluczające się cele – możliwe jest stworzenie systemu sprawiedliwego dla wszystkich.

Komisja Petycji Senatu stoi przed trudnym zadaniem. Może odrzucić petycję jako zbyt radykalną. Może ją poprzeć i rozpocząć proces legislacyjny. Może wykorzystać ją jako punkt wyjścia do szerszej debaty o kompleksowej reformie. Ale nie może jej zignorować – problem jest zbyt poważny i dotyczy zbyt wielu ludzi.

Za kilka tygodni poznamy decyzję Komisji. Niezależnie od jej treści, temat z pewnością będzie powracał. Polski system najmu wymaga reform – pytanie brzmi tylko, jakich i kiedy.