Miliony Polaków stracą ulgę podatkową. Chodzi o setki tysięcy złotych. Ministerstwo Finansów szykuje rewolucję

Sprzedałeś mieszkanie i kupiłeś kolejne? Teraz możesz uniknąć podatku. Ale nie na długo. Ministerstwo Finansów przygotowuje projekt, który zamknie tę furtkę dla większości Polaków. Zmiany dotkną nie tylko inwestorów – ale też zwykłych rodzin zamieniających mieszkanie na większe.

Fot. Warszawa w Pigułce

Ulga mieszkaniowa przestanie działać dla większości właścicieli

Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem ustawy, który fundamentalnie zmieni zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej. Według planów opisywanych w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, od 2026 roku ze zwolnienia z PIT będą mogły korzystać wyłącznie osoby, które nie posiadają żadnej innej nieruchomości mieszkalnej. Projekt ma trafić pod obrady rządu w III kwartale 2025 roku, a nowe przepisy mają wejść w życie od 1 stycznia 2026 roku.

Obecnie mechanizm działa zupełnie inaczej. jeżeli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu i w ciągu 3 lat przeznaczysz uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe – nie musisz płacić 19% podatku od dochodu. Co ważne, możesz mieć już inne nieruchomości i przez cały czas korzystać z ulgi. Wystarczy, iż wykażesz zamiar zamieszkania w nowo nabytym lokalu – choćby tymczasowo.

Resort finansów tłumaczy zmiany koniecznością uszczelnienia systemu podatkowego i walką z nadużyciami. Jak czytamy w uzasadnieniu projektu opublikowanym na stronie Rządowego Centrum Legislacji, główną przesłanką jest „realizacja zasady sprawiedliwości podatkowej” i przeciwdziałanie sytuacjom, w których dochód różnych podatników jest opodatkowany na innych zasadach bez uzasadnienia.

„To uderzy w zwykłych ludzi, nie w inwestorów”

Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton, w rozmowie z portalem Interia ostrzega przed konsekwencjami planowanych zmian. „To oznaczać może dla niektórych koniec ze zwolnieniem z PIT w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki przeznaczy się na zakup kolejnego mieszkania” – podkreśla ekspertka.

Problem tkwi w nieprecyzyjnej definicji „własnych celów mieszkaniowych”. w tej chwili przepisy nie określają jasno, co tak naprawdę oznacza przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe. „W praktyce wystarczy, iż podatnik zamieszka w nowym lokalu choćby tymczasowo, by spełnić warunek ulgi” – zauważa Samborska. To właśnie ta luka prawna umożliwia różne interpretacje i optymalizacje podatkowe, które ministerstwo chce zamknąć.

Jeszcze dalej w krytyce idzie Piotr Juszczyk, główny doradca podatkowy InFakt. W rozmowie z portalem Domiporta.pl zwraca uwagę, iż proponowane ograniczenie jest „bardzo daleko idące i problematyczne”. „Ulga pełni funkcję ochronną, pozwalała sprzedać mieszkanie i w określonym czasie zainwestować środki w kolejne lokum, bez dodatkowego podatku” – tłumaczy ekspert.

Jego zdaniem ministerstwo zamiast precyzyjnie doprecyzować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, stosuje prostą zasadę – masz inną nieruchomość, ulgi nie dostaniesz. „To rozwiązanie surowe, a przy tym w wielu przypadkach niesprawiedliwe” – dodaje Juszczyk.

Co to oznacza dla Ciebie?

Nowe przepisy uderzą przede wszystkim w rodziny, które znajdują się w okresie przejściowym między sprzedażą starego, a kupnem nowego mieszkania. Wyobraź sobie taką sytuację: masz małe mieszkanie w bloku, w którym w tej chwili mieszkasz. Twoja rodzina się powiększa, potrzebujesz więcej przestrzeni. Znajdujesz wymarzone mieszkanie, ale jego zakup wymaga czasu – notariusz, kredyt, formalności. Kupujesz je, zanim sprzedasz stare. Przez kilka miesięcy jesteś właścicielem dwóch lokali.

W obecnym systemie – żaden problem. Sprzedajesz stare mieszkanie, pieniądze przeznaczasz na spłatę kredytu za nowe, korzystasz z ulgi. Po zmianach? Nie będziesz mógł. Będziesz miał dwa mieszkania w momencie zakupu nowego, więc ulga Ci nie przysługuje. Musisz zapłacić 19% podatku od całego dochodu ze sprzedaży.

Inny przykład: mieszkasz w Warszawie w wynajmowanym mieszkaniu rodziców. Technicznie nie jesteś właścicielem, ale rodzice posiadają tę nieruchomość. Kupujesz własne mieszkanie. Po roku z przyczyn zawodowych musisz się przeprowadzić do innego miasta. Sprzedajesz to mieszkanie i kupujesz nowe w nowej lokalizacji. Problem w tym, iż rodzice przez cały czas mają swoje mieszkanie – i może się okazać, iż wchodzisz w definicję „osoby posiadającej inną nieruchomość mieszkalną”, jeżeli przepisy nie będą precyzyjne.

Życie pisze różne scenariusze, a ustawa tylko jeden

„Nierzadko też ktoś zamienia mieszkanie na dom i przez pewien okres równolegle posiada dwie nieruchomości. W tygodniu mogę mieszkać w mieście gdzie pracuję, a na weekendy wyjeżdżam do domu na wsi. To sytuacje życiowe” – wyjaśnia Piotr Juszczyk. Jego zdaniem nowa konstrukcja nie przewiduje takich scenariuszy, co oznacza, iż setki podatników, którzy faktycznie zaspokajają własne cele mieszkaniowe, zostaną pozbawieni ulgi.

Podobnie wygląda sprawa osób kupujących mieszkanie „pod klucz” w budowie. Konstrukcja często trwa rok, dwa lata. W międzyczasie rodzina musi gdzieś mieszkać, więc kupuje tymczasowe mieszkanie. Gdy budowa się kończy, sprzedają to tymczasowe – i właśnie wtedy mogą wpaść w pułapkę nowych przepisów. W momencie sprzedaży mają już bowiem drugie mieszkanie gotowe.

Ekspertka Małgorzata Samborska podaje kolejny przykład: „Ktoś może być współwłaścicielem lokalu, w którym nie da się realnie zamieszkać, albo musi kupić nowe mieszkanie, zanim sprzeda stare, bo czeka na zakończenie budowy”. W takich przypadkach nowe przepisy mogą doprowadzić do sytuacji, w której podatnik będzie musiał zapłacić dziesiątki tysięcy złotych podatku, mimo iż faktycznie realizuje własne cele mieszkaniowe.

Ministerstwo zakłada, iż projektowane zmiany przyczynią się do uszczelnienia systemu i wyeliminują optymalizacje podatkowe wykorzystywane przez profesjonalnych inwestorów. Jednak krytycy wskazują, iż rozwiązanie uderzy głównie w zwykłych obywateli znajdujących się w przejściowych sytuacjach życiowych.

Przepisy można będzie ominąć, ale czy warto?

Małgorzata Samborska zwraca uwagę na kolejny paradoks planowanych zmian. „Wystarczy, iż podatnik przepisze ułamek własności innej osobie” – zauważa ekspertka w rozmowie z Interią. Oznacza to, iż osoby znające się na przepisach podatkowych i tak znajdą sposób na obejście nowych regulacji. Na przykład przepiszą część mieszkania na małżonka lub partnera, formalnie przestając być jedynym właścicielem.

To sprawia, iż nowe przepisy mogą uderzyć głównie w tych, którzy działają w dobrej wierze i nie szukają optymalizacji podatkowych. Osoby świadome możliwości prawnych będą mogły manipulować strukturą własności tak, by formalnie spełnić warunki ulgi. Ci, którzy takiej wiedzy nie mają lub nie chcą stosować sztuczek prawnych, zapłacą podatek.

„Potrzebne są wyjątki i precyzyjne zapisy, które nie skrzywdzą podatników w trudnych sytuacjach życiowych” – apeluje Samborska. Ekspertka podkreśla, iż obecna wersja projektu jest zbyt ogólna i nie uwzględnia wielu realnych sytuacji, w których podatnik faktycznie realizuje własne cele mieszkaniowe, mimo posiadania formalnie innej nieruchomości.

Warto też zauważyć, iż przepisanie udziału w nieruchomości na inną osobę wiąże się z własnymi konsekwencjami podatkowymi. Darowizna nieruchomości między osobami spoza najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, rodzice) podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Stawki wynoszą od 3% do 20% wartości darowanego majątku, w zależności od stopnia pokrewieństwa.

Ile dokładnie możesz stracić?

Wysokość podatku, który trzeba będzie zapłacić po zmianach, zależy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Przypominamy: dochodem jest różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu (plus ewentualne nakłady na remont udokumentowane fakturami). Od tego dochodu płaci się 19% podatku według przepisów zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład pierwszy: kupiłeś mieszkanie 3 lata temu za 400 tysięcy złotych, teraz sprzedajesz je za 500 tysięcy. Dochód wynosi 100 tysięcy złotych. Podatek: 19 tysięcy złotych. w tej chwili możesz go uniknąć, jeżeli pieniądze przeznaczysz na nowe mieszkanie – choćby jeżeli masz już inne nieruchomości. Po zmianach – jeżeli posiadasz jakąkolwiek inną nieruchomość w momencie zakupu nowego lokalu, musisz zapłacić te 19 tysięcy.

Przykład drugi: odziedziczyłeś mieszkanie po rodzicach 4 lata temu, teraz je sprzedajesz za 600 tysięcy złotych. Koszt uzyskania przychodu to wartość rynkowa z momentu dziedziczenia – powiedzmy 500 tysięcy. Dodatkowo wyremontowałeś je za 50 tysięcy, masz faktury. Łączne koszty: 550 tysięcy. Dochód: 50 tysięcy. Podatek: 9500 złotych. Chcesz kupić za te pieniądze nowe mieszkanie dla swojej rodziny, ale w międzyczasie wciąż mieszkasz w mieszkaniu małżonka. Po zmianach – brak ulgi, płacisz 9500 złotych.

Przykład trzeci: młode małżeństwo kupuje mieszkanie „pod klucz” w budowie za 450 tysięcy złotych. Budowa się przeciąga. W międzyczasie kupują stare mieszkanie za 350 tysięcy, żeby mieć gdzie mieszkać, wkładają w remont 30 tysięcy. Po roku budowa się kończy, sprzedają stare mieszkanie za 380 tysięcy. Przychód: 380 tysięcy. Koszty: 350 tysięcy + 30 tysięcy remontu = 380 tysięcy. Dochód: zero. W tym przypadku nie ma podatku, ale gdyby sprzedali za 400 tysięcy (bo rynek poszedł w górę), dochód wyniósłby 20 tysięcy, podatek 3800 złotych. w tej chwili – mogą uniknąć podatku. Po zmianach – w momencie sprzedaży posiadają już drugie mieszkanie (to „pod klucz”), więc płacą 3800 złotych.

Przykład czwarty: pani Agnieszka mieszka w Krakowie. 2 lata temu kupiła mieszkanie za 300 tysięcy złotych. Dostała pracę w Warszawie, musi się przeprowadzić. Sprzedaje mieszkanie w Krakowie za 350 tysięcy złotych (rynek wzrósł). Dochód: 50 tysięcy. Podatek: 9500 złotych. Kupuje mieszkanie w Warszawie za 500 tysięcy (stolica jest droższa). Problem w tym, iż rodzice pani Agnieszki mają mieszkanie w Krakowie, w którym ona jest zameldowana od urodzenia i formalnie jest współwłaścicielką (rodzice zapisali jej 1/4 udziału). jeżeli nowe przepisy nie będą precyzyjne, może okazać się, iż ten symboliczny udział w rodzinnym mieszkaniu odbiera jej prawo do ulgi – i musi zapłacić 9500 złotych.

Kto straci najwięcej?

Nowe przepisy uderzą przede wszystkim w kilka grup podatników. Pierwsza to rodziny zamieniające mieszkanie na większe lub mniejsze – w zależności od aktualnych potrzeb życiowych. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2024 roku zawarto w Polsce ponad 340 tysięcy transakcji kupna-sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Znaczna część z nich to właśnie zamiany – rodziny sprzedające stare mieszkanie i kupujące nowe.

Druga grupa to osoby przeprowadzające się z przyczyn zawodowych do innego miasta, które sprzedają mieszkanie w starej lokalizacji i kupują w nowej. W dobie rosnącej mobilności zawodowej takich osób jest coraz więcej. Pandemia COVID-19 i rozwój pracy zdalnej spowodowały, iż wielu Polaków zmieniło miejsce zamieszkania – przenosząc się z dużych miast do mniejszych miejscowości lub na odwrót.

Trzecia kategoria to młode małżeństwa, które kupują mieszkanie „na start”, a po kilku latach, gdy rodzina się powiększa, potrzebują większego lokum. Statystyki demograficzne pokazują, iż średni wiek zawierania pierwszego związku małżeńskiego w Polsce to około 29 lat dla kobiet i 31 lat dla mężczyzn. Pierwsze dziecko rodzi się średnio 2-3 lata po ślubie. To oznacza, iż typowa sytuacja młodej rodziny to kupno małego mieszkania na początku związku, a potem zamiana go na większe po 3-5 latach – dokładnie w czasie, gdy nieruchomość pozostało w okresie 5-letniego opodatkowania.

Eksperci zwracają też uwagę na osoby, które posiadają niewielki udział w mieszkaniu rodzinnym – na przykład odziedziczony ułamek po rodzicach. Taki udział może być symboliczny (na przykład 1/4 mieszkania dzielonego między rodzeństwo), realnie niemożliwy do zamieszkania, a jednak wystarczający do utraty prawa do ulgi przy zakupie własnego lokalu. w tej chwili prawo nie rozróżnia czy ktoś jest właścicielem całego mieszkania, czy tylko małego udziału w nim.

Dotknie to także osoby inwestujące w mieszkania pod wynajem jako formę zabezpieczenia emerytalnego. Według raportu Narodowego Banku Polskiego z 2024 roku, około 8% gospodarstw domowych w Polsce posiada więcej niż jedną nieruchomość. Część Polaków, widząc niepewność systemu emerytalnego i niskie stopy zwrotu z obligacji, kupuje mieszkania, które wynajmuje. Po latach, gdy sytuacja życiowa się zmienia (emerytura, przeprowadzka do mniejszego miasta), chcą sprzedać jedno i kupić inne – dostosowane do nowych potrzeb. Teraz stracą ulgę.

Co możesz teraz zrobić?

Jeśli planujesz w najbliższym czasie sprzedać mieszkanie i kupić nowe – warto przyspieszyć. Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. Oznacza to, iż sprzedaż dokonana do końca 2025 roku będzie podlegała jeszcze starym, korzystniejszym zasadom. Pamiętaj jednak, iż liczy się data zawarcia umowy notarialnej (aktu notarialnego przenoszącego własność), a nie umowy przedwstępnej czy rezerwacyjnej.

Jeśli podpiszesz umowę przedwstępną w listopadzie 2025, a akt notarialny dopiero w lutym 2026 – zastosowanie znajdą już nowe przepisy. Dlatego jeżeli transakcja jest w toku, upewnij się, iż finalizacja (podpisanie aktu notarialnego) nastąpi jeszcze przed końcem 2025 roku.

Jeśli masz kilka nieruchomości i planujesz je w przyszłości sprzedawać – rozważ odczekanie pełnych 5 lat od momentu zakupu. Po upływie tego okresu sprzedaż nieruchomości jest całkowicie zwolniona z podatku, bez względu na to, czy posiadasz inne lokale i na co przeznaczysz uzyskane środki. To bezpieczniejsza ścieżka, która eliminuje ryzyko podatkowe. Termin 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość. jeżeli kupiłeś mieszkanie w lutym 2020 roku, możesz je sprzedać bez podatku od stycznia 2026 roku.

Małgorzata Samborska sugeruje, iż przepisy będzie można obchodzić poprzez przepisanie ułamka własności na inną osobę. Jednak to rozwiązanie niesie ze sobą własne ryzyka prawne i podatkowe (na przykład podatek od darowizny między osobami niespokrewnionymi wynosi od 7% do 20% wartości darowanego majątku), więc nie jest uniwersalną receptą. Dodatkowo takie działanie może zostać zakwalifikowane przez urząd skarbowy jako sztuczne unikanie opodatkowania, co skutkuje zastosowaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania.

Warto też monitorować dalsze prace nad projektem. Jak zauważa Piotr Juszczyk, obecna wersja jest „zbyt restrykcyjna i oderwana od realiów życia”. jeżeli projekt trafi do konsultacji społecznych, organizacje branżowe i eksperci mogą wywalczyć wprowadzenie wyjątków – na przykład dla sytuacji, gdy podatnik jest współwłaścicielem niewielkiego udziału w nieruchomości, której nie może realnie używać, lub gdy przejściowo posiada dwa lokale ze względu na oczekiwanie na zakończenie budowy.

Budżet państwa zarobi miliardy

Ministerstwo Finansów szacuje, iż wszystkie zmiany zawarte w projekcie uszczelnienia systemu podatkowego (nie tylko te dotyczące ulgi mieszkaniowej) przyniosą budżetowi państwa 7,03 miliarda złotych w ciągu 10 lat. Jak wynika z dokumentów opublikowanych na stronie Rządowego Centrum Legislacji, resort nie podaje szczegółowych danych, ile konkretnie przypadnie na ograniczenie ulgi mieszkaniowej, a ile na inne elementy projektu.

Projekt zawiera łącznie 21 różnych zmian mających na celu uszczelnienie podatków PIT i CIT. Oprócz ograniczenia ulgi mieszkaniowej, resort planuje między innymi zaostrzenie przepisów dotyczących IP Box (ulgi dla programistów – będą musieli zatrudniać minimum 3 osoby, żeby korzystać z preferencyjnej 5% stawki podatku), zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych (likwidacja spółki osobowej powstałej z przekształcenia będzie opodatkowana, jeżeli nastąpi przed upływem 3 lat) czy ograniczenie możliwości amortyzacji w spółkach nieruchomościowych.

Portal KPMG w swojej analizie projektu wskazuje, iż szacunki ministerstwa mogą być ostrożne. Rzeczywiste wpływy do budżetu mogą być wyższe, szczególnie jeżeli weźmie się pod uwagę dynamiczny rozwój rynku nieruchomości w ostatnich latach. Według danych GUS, wartość transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2024 roku przekroczyła 150 miliardów złotych. choćby niewielki procent tego rynku objęty nowymi przepisami może generować znaczące wpływy podatkowe.

Kiedy dokładnie wejdą zmiany?

Projekt ustawy jest w tej chwili na etapie opiniowania. Jak wynika z informacji opublikowanych na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2025 roku (lipiec-wrzesień). Po przyjęciu przez rząd projekt trafi do Sejmu, gdzie przejdzie standardową ścieżkę legislacyjną – pierwsze czytanie, prace w komisjach sejmowych (prawdopodobnie Komisja Finansów Publicznych), drugie i trzecie czytanie.

Następnie ustawa trafi do Senatu, który ma 30 dni na jej rozpatrzenie. Senat może przyjąć ustawę bez poprawek, wprowadzić poprawki (wtedy wraca do Sejmu) lub ją odrzucić (co również wymaga ponownego głosowania w Sejmie). Na końcu prezydent będzie musiał ją podpisać – ma na to 21 dni. Może też zawetować ustawę, co wymaga ponownego głosowania w Sejmie większością 3/5 głosów.

Cały proces może potrwać od 3 do 6 miesięcy, w zależności od tempa prac parlamentarnych i ewentualnych sporów politycznych. Ministerstwo Finansów zakłada, iż nowe przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2026 roku. Oznacza to, iż transakcje zawarte do końca 2025 roku będą jeszcze objęte starymi, korzystniejszymi zasadami.

Warto jednak pamiętać, iż to nie data złożenia oferty czy podpisania umowy przedwstępnej decyduje o zastosowaniu nowych lub starych przepisów, ale data zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego) i faktyczne przeniesienie własności nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności – jest jedynie zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy adekwatnej.

Osoby w trakcie transakcji mogą mieć problem

Projekt ustawy w obecnej wersji nie zawiera przepisów przejściowych dotyczących osób, które rozpoczęły już proces sprzedaży i kupna nieruchomości. Oznacza to potencjalny problem dla wielu grup podatników.

Pierwsza grupa to osoby, które sprzedały mieszkanie w 2024 lub 2025 roku i mają 3 lata na przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe (czyli termin upływa im w 2027 lub 2028 roku). jeżeli nowe przepisy wejdą w życie w 2026 roku, a one kupią mieszkanie po tej dacie – czy będą mogły skorzystać z ulgi na starych zasadach? Projekt milczy w tej kwestii, co może generować spory z urzędami skarbowymi.

Druga grupa to osoby, które kupiły mieszkanie w budowie w 2024 roku, które zostanie oddane dopiero w 2026. Czy data zakupu to moment podpisania umowy deweloperskiej i rozpoczęcia płatności, czy moment oddania mieszkania i podpisania aktu notarialnego? W praktyce większość ekspertów uważa, iż liczy się data aktu notarialnego przenoszącego własność, ale mogą być wątpliwości interpretacyjne.

Trzecia grupa to osoby, które sprzedały mieszkanie w 2025 roku i zadeklarowały w zeznaniu PIT-39 przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, ale faktyczny zakup nastąpi dopiero w 2026 roku po wejściu nowych przepisów. Czy będą mogły skorzystać z ulgi według zasad obowiązujących w momencie sprzedaży (2025 rok), czy w momencie zakupu (2026 rok)? Literalna wykładnia przepisów sugeruje, iż liczy się moment poniesienia wydatków, co byłoby niekorzystne dla podatników.

Te sytuacje graniczne mogą generować masowe spory z urzędami skarbowymi i konieczność szukania ochrony w sądach administracyjnych. Jak ostrzega Piotr Juszczyk: „Zamiast precyzyjnie doprecyzować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, ustawodawca stosuje prostą zasadę – masz inną nieruchomość, ulgi nie dostaniesz. To rozwiązanie surowe, a przy tym w wielu przypadkach niesprawiedliwe”.

Eksperci apelują o wprowadzenie wyjątków

Organizacje branżowe i eksperci podatkowi apelują do Ministerstwa Finansów o wprowadzenie w projekcie precyzyjnych wyjątków, które uwzględnią realne sytuacje życiowe podatników. Piotr Juszczyk wymienia kilka takich sytuacji: współwłasność symbolicznego udziału w mieszkaniu rodzinnym, którego nie można realnie użytkować; przejściowe posiadanie dwóch mieszkań ze względu na oczekiwanie na zakończenie budowy; konieczność zakupu nowego mieszkania przed sprzedażą starego ze względu na wymagania banku kredytującego.

Małgorzata Samborska dodaje, iż przepisy powinny uwzględniać także osoby posiadające mieszkanie służbowe lub socjalne, które chcą kupić własne. Formalnie są „posiadaczami” lokalu mieszkalnego, ale nie są jego właścicielami i nie mogą nim swobodnie dysponować. Czy taka sytuacja powinna pozbawiać ich prawa do ulgi przy zakupie pierwszego własnego mieszkania? Obecny projekt nie daje jasnej odpowiedzi.

Eksperci sugerują także wprowadzenie kryterium wartości lub powierzchni posiadanych nieruchomości. jeżeli ktoś jest współwłaścicielem 10 metrów kwadratowych w rodzinnym mieszkaniu rodziców, czy powinno to odbierać mu prawo do ulgi przy zakupie własnego 50-metrowego lokalu? Zdaniem ekspertów – nie. Ale obecny projekt tego nie rozróżnia.

Również Krajowa Izba Doradców Podatkowych w swoim stanowisku przesłanym do Ministerstwa Finansów wskazuje na konieczność doprecyzowania przepisów. Izba proponuje wprowadzenie katalogu sytuacji, w których posiadanie innej nieruchomości nie pozbawia prawa do ulgi – na przykład gdy jest to udział nieprzekraczający 25% powierzchni lokalu, gdy mieszkanie jest przedmiotem najmu długoterminowego, lub gdy podatnik faktycznie w nim nie mieszka i jest ono przeznaczone na cele komercyjne.

Rynek nieruchomości odczuje skutki

Eksperci rynku nieruchomości ostrzegają, iż planowane zmiany mogą wpłynąć na dynamikę transakcji. jeżeli podatnicy stracą możliwość korzystania z ulgi, część z nich może zdecydować się na odroczenie sprzedaży do momentu upływu 5 lat od zakupu – wtedy transakcja jest całkowicie zwolniona z podatku.

To może oznaczać zmniejszenie podaży mieszkań na rynku wtórnym, co przełoży się na wzrost cen. Mniejsza rotacja mieszkań to także mniejsza mobilność Polaków – rodziny będą dłużej czekać z zamianą małego mieszkania na większe, osoby otrzymujące oferty pracy w innych miastach będą się zastanawiać, czy przeprowadzka ma sens ekonomiczny.

Z drugiej strony, jeżeli przepisy wejdą w życie w zaplanowanym terminie (1 stycznia 2026), możemy spodziewać się gwałtownego wzrostu liczby transakcji w drugiej połowie 2025 roku. Podatnicy będą chcieli zdążyć przed wejściem nowych przepisów, co może lokalnie zwiększyć popyt i podnieść ceny. Po 1 stycznia 2026 może nastąpić ochłodzenie rynku i spadek liczby transakcji.

Analitycy portalu Bankier.pl zwracają także uwagę na potencjalny wpływ zmian na rynek kredytów hipotecznych. jeżeli rodziny będą odwlekać zakup nowego mieszkania do momentu pełnego zbycia starego (żeby uniknąć sytuacji posiadania dwóch nieruchomości), wzrośnie zapotrzebowanie na tzw. kredyty pomostowe. To produkty bankowe pozwalające sfinansować zakup nowego mieszkania przed sprzedażą starego – ale są one droższe i trudniej dostępne niż standardowe kredyty hipoteczne.