19 godzin temu
Sąd Najwyższy rozstrzygnął spór dotyczący współwłasności mieszkań. Jeden ze współwłaścicieli nie może domagać się całego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, ale wyłącznie kwoty odpowiadającej jego udziałowi we własności. Wyrok ma znaczenie dla tysięcy właścicieli nieruchomości.
Fot. Warszawa w Pigułce
Sąd Najwyższy: współwłaściciel nie może żądać całego odszkodowania za czynsz
Sąd Najwyższy przesądził istotną kwestię dotyczącą współwłasności nieruchomości. Jeden ze współwłaścicieli lokalu mieszkalnego nie ma prawa domagać się całości odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania. Może żądać jedynie tej części, która odpowiada jego udziałowi we własności.
Spór o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Sprawa dotyczyła lokalu mieszkalnego należącego do dwóch współwłaścicieli. Jeden z nich pozwał byłą lokatorkę, domagając się zapłaty odszkodowania za wieloletnie bezumowne korzystanie z mieszkania po wypowiedzeniu umowy najmu.
Zgodnie z przepisami osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego mają obowiązek co miesiąc płacić odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu.
Co ustaliły sądy niższych instancji?
Sądy badały skuteczność wypowiedzenia umowy, wysokość należnego czynszu oraz wpłaty dokonane przez pozwaną. Ustalono, iż łączne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez kilkanaście lat wynosiło ponad 54 tys. zł.
Ponieważ powód posiadał jedynie połowę udziałów w nieruchomości, mógł domagać się maksymalnie połowy tej kwoty. Co więcej, pozwana wcześniej wpłaciła na jego rzecz więcej, niż wynikało z przysługującego mu udziału. W efekcie powództwo zostało oddalone.
Argumenty współwłaściciela trafiły do Sądu Najwyższego
W skardze kasacyjnej współwłaściciel przekonywał, iż dochodzenie całego odszkodowania było czynnością zmierzającą do ochrony wspólnego prawa do lokalu. Powoływał się na przepis kodeksu cywilnego, który pozwala współwłaścicielom podejmować działania w celu zachowania wspólnej własności.
Sąd Najwyższy: roszczenie jest podzielne
Sąd Najwyższy nie podzielił tej argumentacji. Wskazał, iż dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Zdaniem SN roszczenie pieniężne jest podzielne, a każdy współwłaściciel może dochodzić jedynie tej części świadczenia, która odpowiada jego udziałowi. Bez odpowiedniego pełnomocnictwa nie ma prawa występować w imieniu pozostałych współwłaścicieli.
Co to oznacza w praktyce?
Wyrok ma istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości pozostających we współwłasności. Oznacza, że:
- każdy współwłaściciel musi samodzielnie dochodzić swojej części roszczeń,
- jeden współwłaściciel nie może „zastępować” drugiego bez pełnomocnictwa,
- lokator lub osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego odpowiada finansowo wobec każdego współwłaściciela osobno, w granicach jego udziału.
Kontrowersje wokół rozstrzygnięcia
Część prawników zwraca uwagę, iż czynsz jest jeden, niezależnie od liczby współwłaścicieli, a najemca ma obowiązek zapłaty całej kwoty. Wskazują też na ryzyko przedawnienia roszczeń, jeżeli jeden ze współwłaścicieli nie podejmie działań.
Sąd Najwyższy przyjął jednak formalne podejście, podkreślając konieczność wyraźnego umocowania do działania w imieniu innych współwłaścicieli.
Podsumowanie
Wyrok Sądu Najwyższego jasno rozdziela prawa współwłaścicieli w sprawach o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Każdy z nich może dochodzić tylko swojej części należności, proporcjonalnie do udziału we własności. Wspólne roszczenie wymaga wcześniejszego porozumienia lub pełnomocnictwa.
