4 dni temu
Ministerstwo Finansów ukraca znaną ulgę. Miała być wykorzystywana do innych celów, a dochodziło do nadużyć. W praktyce najbardziej ucierpią uczciwi, dla których ulga była naprawdę wartościowa.
Fot. Shutterstock
Ministerstwo Finansów odcina drogę do optymalizacji podatkowej przez nieruchomości. Od 1 stycznia 2026 z ulgi mieszkaniowej skorzystają tylko osoby faktycznie zaspokajające swoje potrzeby. Wystarczyło wprowadzić się na tydzień, żeby uniknąć zapłaty 19% podatku. Teraz to się kończy.
Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy, wyjaśnia w rozmowie z portalem Fakt.pl, iż rząd tnie przywileje flipperów. „Mieszkanie ma służyć do mieszkania, a nie do zarabiania” – mówi wprost ekspertka. Ministerstwo Finansów chce doprecyzować zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej poprzez wskazanie, iż ma ona służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Obecnie dochody ze sprzedaży nieruchomości, od której nabycia upłynęło mniej niż 5 lat, są zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w czasie nie dłuższym niż 3 lata od zbycia. Problem polega na tym, iż zdaniem resortu finansów obecne rozumienie sformułowania „własnych celów mieszkaniowych” jest zbyt szerokie i daje pole do nadużyć.
Co konkretnie się zmieni od stycznia?
Ulga mieszkaniowa przez cały czas będzie zwalniać z podatku dochód ze sprzedaży mieszkania. Kluczową zmianą będzie jednak wprowadzenie nowego warunku – podatnik chcący z ulgi skorzystać nie może być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej. To fundamentalna różnica w porównaniu z obecnym stanem prawnym.
Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce, mówi dla portalu Prawo.pl, iż będzie to duża zmiana w stosunku do obecnej dość liberalnej linii interpretacyjnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Dotychczas KIS zgadzał się, iż podatnik może skorzystać z ulgi, choćby posiadając kilka nieruchomości, w tym jedną za granicą.
Projekt nowelizacji zakłada też zmianę brzmienia przepisów. Sformułowanie „własne cele mieszkaniowe” zostanie zastąpione przez „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”. To nie jest tylko kosmetyczna zmiana – nowe brzmienie jednoznacznie wskazuje, komu ulga ma służyć i ogranicza możliwości interpretacji.
Warunki te muszą być spełnione w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W praktyce, jeżeli ktoś sprzeda nieruchomość w lipcu 2026, to musi spełniać warunki do końca 2029 – nie może być właścicielem innej nieruchomości przez cały ten okres.
Jak działał system? Tydzień zamieszkania i brak podatku
Dotychczasowe przepisy pozwalały na szeroką interpretację pojęcia „własne cele mieszkaniowe”. W praktyce wystarczyło, iż ktoś formalnie zadeklarował, iż lokal służy mu do mieszkania, żeby skorzystać z ulgi. choćby jeżeli faktycznie mieszkanie było przeznaczone pod wynajem lub szybką odsprzedaż z zyskiem.
„Wystarczyło wprowadzić się na tydzień, żeby uznać, iż cel mieszkaniowy został zrealizowany. W ten sposób unikało się zapłaty podatku. Ponadto z ulgi można było skorzystać, mając choćby kilka mieszkań” – wyjaśnia Katarzyna Siwiec w rozmowie z Faktem. To właśnie ta luka prawna przyciągnęła uwagę inwestorów, którzy masowo zaczęli wykorzystywać ulgę do optymalizacji podatkowej.
Pierwotnie ulga miała wspierać osoby faktycznie poprawiające swoje warunki mieszkaniowe, a nie uczestników rynku inwestycyjnego. Dziś jednak wiele osób kupuje mieszkania z myślą o wynajmie czy szybkiej odsprzedaży, a mimo to korzysta z ulgi podatkowej. Ministerstwo Finansów uznało, iż to już nie służy celowi, dla którego ulga została wprowadzona.
Flipper z 68 mieszkaniami nie może ich sprzedać. Symbol końca boomu
Wojciech Orzechowski, jeszcze niedawno przedstawiany jako guru polskich flipperów, stał się symbolem kryzysu na rynku nieruchomości inwestycyjnych. W wywiadzie dla Gazety Wyborczej przyznał, iż nie może znaleźć nabywców na 68 mieszkań.
Gdy dopłat do kredytów hipotecznych zabrakło, popyt ostro zwolnił, a ceny mieszkań nie tylko przestały gwałtownie rosnąć, ale wręcz zaczęły spadać. Flipperzy zostali z nieruchomościami, które trudno im sprzedać bez dużej straty, a ich koszty cały czas rosną. Czynsze, raty kredytowe i podatki trzeba płacić, a chętnych na zakup brak.
Eksperci wskazują, iż sytuacja na rynku jest dużo trudniejsza, niż chcieliby to widzieć inwestorzy. A perspektywy dla spekulantów są nieciekawe. Planowana zmiana ulgi podatkowej może dodatkowo przyczynić się do spadku atrakcyjności inwestowania w mieszkania. Rząd chce ograniczyć działania flipperów, którzy masowo wykupowali nieruchomości i korzystali z ulgi, by mieszkanie sprzedać z zyskiem.
Darowizna dla dzieci jako furtka. Ale pod warunkami
Projekt przewiduje jednak pewien mechanizm łagodzący. Osoba posiadająca więcej niż jedno mieszkanie będzie mogła przez cały czas skorzystać z ulgi, jeżeli w ciągu 3 lat od sprzedaży dokona darowizny nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy.
„Przykładowo, jeżeli ktoś sprzeda mieszkanie, ale ma jeszcze drugie – kupione wcześniej jako inwestycję pod wynajem – nie skorzysta już z ulgi mieszkaniowej. Może ją jednak zachować, jeżeli w ciągu 3 lat od zakupu nowego przekaże ten drugi lokal np. swoim dzieciom” – wyjaśnia Katarzyna Siwiec w rozmowie z Faktem.
Ekspertka dodaje, iż rozwiązanie to ma charakter łagodzący i pozwoli w niektórych przypadkach utrzymać ulgę, o ile darowizna jest rzeczywista. „Nie sądzę jednak, by prowadziło to do masowych nadużyć, jak może się wydawać, bo krąg uprawnionych do darowizn został ograniczony, a Urząd Skarbowy będzie to dokładnie sprawdzał” – podkreśla.
Kogo nie dotkną zmiany? Trzy wyjątki od nowej reguły
Rząd przewidział kilka wyjątków od zasady posiadania tylko jednej nieruchomości. Do liczby posiadanych mieszkań nie będą wliczane lokale odziedziczone, nieruchomości objęte wspólnością majątkową małżeńską oraz udziały we współwłasności nieprzekraczające 50%.
„Nie chodzi o to, by karać ludzi, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy są współwłaścicielami niewielkiego udziału. Intencją ustawodawcy jest raczej to, by ulga przestała być instrumentem dla osób traktujących mieszkania jako towar” – wyjaśnia Katarzyna Siwiec dla portalu E-budownictwo.pl.
Z ulgi przez cały czas będą mogli korzystać ci, którzy sprzedają jedno mieszkanie, by kupić inne dla siebie. Również osoby, które odziedziczyły nieruchomość i nie posiadają innego lokalu, zachowają prawo do ulgi. To rozwiązanie ma zabezpieczyć przed sytuacjami, w których ktoś rzeczywiście poprawia swoje warunki mieszkaniowe lub znalazł się w trudnej sytuacji po otrzymaniu spadku.
Warto przypomnieć, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż mieszkania po 5 latach od jego nabycia jest i tak zwolniona z podatku dochodowego. Nowe przepisy dotyczą wyłącznie sytuacji, gdy ktoś sprzedaje mieszkanie przed upływem tego okresu.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu i masz już inne mieszkanie, nie skorzystasz z ulgi podatkowej. Będziesz musiał zapłacić 19% podatku od uzyskanego dochodu. Dla osoby, która zarobiła 100 000 zł na sprzedaży mieszkania, to aż 19 000 zł podatku do zapłacenia.
Jedynym sposobem na zachowanie ulgi będzie przekazanie drugiego mieszkania w formie darowizny dzieciom, wnukom lub państwu w ciągu 3 lat od sprzedaży pierwszego. To oznacza faktyczną utratę drugiej nieruchomości, więc dla większości inwestorów nie będzie to opłacalna opcja.
Jeśli mieszkanie, które chcesz sprzedać, kupiłeś przed 1 stycznia 2026, nowe przepisy cię nie dotyczą. Zgodnie z projektem, zmiany mają objąć przychody ze sprzedaży nieruchomości nabytych po tej dacie. Oznacza to, iż pozostało czas na dokonanie zakupu na starych, korzystniejszych zasadach.
Warto zadbać o podpisanie aktu notarialnego przed końcem 2025 roku, jeżeli transakcja zakupu jest w toku. W ten sposób zachowasz prawo do ulgi na starych zasadach. To ostatni dzwonek dla osób planujących inwestycję w nieruchomości z myślą o wykorzystaniu ulgi podatkowej.
Skarbówka już wcześniej odmawiała flipperom prawa do ulgi
Niekorzystnie dla flipperów kształtują się także interpretacje podatkowe wydawane przez Krajową Informację Skarbową. Coraz częściej organy skarbowe odmawiają flipperom prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Fiskus podkreśla, iż ulga ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie działalności gospodarczej.
Przykładem może być interpretacja KIS z lipca 2025, w której skarbówka szczegółowo wyjaśniła, iż na ulgę nie mogą liczyć osoby kupujące i sprzedające mieszkania wyłącznie w celach zarobkowych. Dla flipperów to zła wiadomość, bo oznacza dodatkowe obciążenia podatkowe choćby przy obecnych przepisach.
Portal Infor.pl przywołuje wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z grudnia 2019 roku, w których NSA uznał, iż sprzedaż aż 14 mieszkań przez 5 lat spełnia kryteria do uznania za działalność gospodarczą. W takich przypadkach prawo do ulgi mieszkaniowej nie przysługuje, choćby według obecnych, bardziej liberalnych przepisów.
Nowe regulacje mają uporządkować ten chaos interpretacyjny i jednoznacznie wskazać, iż ulga służy wyłącznie osobom faktycznie zaspokajającym własne potrzeby mieszkaniowe. Dla organów podatkowych będzie to znaczne ułatwienie w wykrywaniu nadużyć.
Proces legislacyjny i terminy. Kiedy przepisy wejdą w życie?
Projekt nowelizacji jest w tej chwili na etapie konsultacji społecznych. Ministerstwo Finansów zakłada, iż nowe przepisy miałyby wejść w życie 1 stycznia 2026. Żeby było to możliwe, ustawa musi zostać uchwalona przez Sejm i podpisana przez prezydenta najpóźniej do 30 listopada 2025.
Ostateczny kształt przepisów może jeszcze ulec zmianie podczas prac parlamentarnych. Posłowie mogą zgłaszać poprawki, a branża ubezpieczeniowa i nieruchomościowa z pewnością będzie próbowała wpłynąć na łagodniejszą wersję regulacji. Warto śledzić dalsze prace nad ustawą, żeby być na bieżąco ze zmianami.
Resort finansów chce, aby ustawa została uchwalona i podpisana jeszcze w 2025 roku. To ambitny plan, biorąc pod uwagę konieczność przeprowadzenia wszystkich etapów procesu legislacyjnego. Jednak determinacja ministerstwa w uszczelnieniu systemu podatkowego sugeruje, iż zmiany faktycznie wejdą w życie zgodnie z harmonogramem.
Ministerstwo Finansów zapowiada, iż nowe przepisy to element szerszego pakietu działań mających zwiększyć wpływy do budżetu o 18,7 mld zł w 2026 roku. Ograniczenie ulgi mieszkaniowej to tylko jeden z elementów tej strategii fiskalnej.
Zmiany profiskalne, ale też porządkujące
Katarzyna Siwiec podkreśla dla portalu E-budownictwo.pl, iż zmiany mają charakter profiskalny, ale także porządkujący. „W praktyce to powrót do pierwotnego sensu ulgi, czyli wsparcia tych, którzy rzeczywiście zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe” – mówi ekspertka.
Najbardziej dotknięci zmianami będą inwestorzy i flipperzy, którzy kupowali mieszkania w celach zarobkowych i wykorzystywali ulgę do unikania podatku. Portal Money.pl informuje, iż rząd zakłada, iż nowe przepisy zniechęcą do masowego obrotu nieruchomościami i zmniejszą spekulację na rynku mieszkaniowym.
Dla osób faktycznie poprawiających swoje warunki mieszkaniowe zmiany nie powinny stanowić przeszkody. jeżeli ktoś sprzedaje jedno mieszkanie, żeby kupić lepsze i nie posiada innych nieruchomości, będzie mógł bez problemu skorzystać z ulgi. To właśnie takie osoby były pierwotnie celem tego rozwiązania podatkowego.
Długofalowym efektem zmian może być stabilizacja rynku mieszkaniowego. Gdy spekulanci wycofają się z rynku, ceny mogą się ustabilizować, a mieszkania będą dostępne dla osób faktycznie szukających miejsca do zamieszkania, a nie inwestycji finansowej.
