Koniec samowolki w Airbnb? Rząd wprowadza obowiązkowy rejestr i wysokie kary

Od maja 2026 r. właściciele mieszkań wynajmowanych na doby muszą przygotować się na istotne zmiany. Polska wdraża unijne rozporządzenie 2024/1028, które wprowadzi obowiązkową rejestrację lokali, nowe zasady kontroli oraz kary za brak wpisu do ewidencji. Ministerstwo Sportu i Turystyki ujawniło szczegóły projektu – część przepisów zacznie obowiązywać już w tym roku, kolejne będą wdrażane etapami, choćby do 2029 r.

Fot. Warszawa w Pigułce

Od maja 2026 r. rynek najmu krótkoterminowego w Polsce zacznie się zmieniać. To efekt unijnego rozporządzenia 2024/1028, które zobowiązuje państwa członkowskie do wprowadzenia systemu rejestracji mieszkań oferowanych na doby oraz przekazywania danych organom publicznym. Ministerstwo Sportu i Turystyki kończy prace nad projektem ustawy, który przewiduje m.in. utworzenie centralnego rejestru, nowe obowiązki dla właścicieli oraz wysokie kary administracyjne. Część przepisów ma wejść w życie już w tym roku, inne – w tym możliwość tworzenia stref bez najmu – dopiero w kolejnych latach.

Co się zmienia?

Najważniejszą zmianą będzie objęcie najmu krótkoterminowego (do 30 dni) jasną definicją w ustawie o usługach hotelarskich. Oznacza to, iż mieszkania wynajmowane turystom przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com zostaną formalnie włączone do systemu regulacji rynku turystycznego.

Każdy lokal będzie musiał zostać zarejestrowany i otrzyma unikalny numer. Dane o wynajmie mają trafiać do administracji publicznej. Powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), który ma umożliwić kontrolę skali działalności i przeciwdziałać tzw. „turystyfikacji” centrów miast.

Projekt przewiduje również:

– obowiązek zgłoszenia obiektu do gminy wraz z oświadczeniem o spełnianiu wymagań prawnych,
– możliwość wykreślenia z ewidencji w przypadku powtarzających się naruszeń,
– wysokie kary administracyjne nakładane przez marszałków województw za świadczenie usług bez wpisu do rejestru lub mimo zawieszenia działalności,
– od 2029 r. możliwość tworzenia przez samorządy stref z zakazem prowadzenia najmu krótkoterminowego.

W projektach pojawiają się również propozycje kar finansowych sięgających choćby 50 tys. zł oraz zakazu prowadzenia działalności przez określony czas w przypadku recydywy.

Fakty i tło sprawy

Zmiany wynikają z rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r., które zobowiązuje państwa członkowskie do wdrożenia systemów gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Termin dostosowania przepisów upływa 20 maja 2026 r.

W największych miastach – m.in. w Krakowie, Sopocie czy Warszawie – rośnie liczba mieszkań przeznaczanych wyłącznie pod wynajem turystyczny. Mieszkańcy skarżą się na hałas i brak stabilności sąsiedzkiej, a samorządy domagają się narzędzi do ograniczania skali zjawiska.

Z drugiej strony branża wynajmu ostrzega przed nadmiernymi regulacjami. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego zwraca uwagę m.in. na planowane zaostrzenie wymagań przeciwpożarowych, które – według organizacji – mogą znacząco ograniczyć liczbę lokali dopuszczonych do działalności.

Co to oznacza dla właścicieli i mieszkańców?

Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność formalnego wpisu do rejestru i spełnienia określonych wymogów. Brak rejestracji może skutkować karą finansową lub zakazem prowadzenia działalności. W przyszłości – w zależności od decyzji samorządu – działalność w niektórych częściach miasta może zostać ograniczona lub zakazana.

Dla mieszkańców centrów miast zmiany mogą oznaczać większą kontrolę nad skalą najmu na doby oraz możliwość wprowadzenia stref ograniczeń.

Nowe przepisy mają uporządkować dynamicznie rozwijający się rynek najmu krótkoterminowego i dostosować polskie prawo do regulacji unijnych. Rejestr ma powstać jeszcze w 2026 r., a kolejne rozwiązania będą wprowadzane etapami – choćby do 2029 r. i później. Przed branżą i samorządami intensywny okres konsultacji, bo zakres regulacji budzi wyraźne podziały.

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Akty prawne omawiane w tekście:

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych (Dz.U. 2023 poz. 2211).