2 tygodni temu
Trwają prace nad planem ogólnym dla Bydgoszczy. Dokument zastąpi obowiązujące – i wzbudzające kontrowersje – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; przez cały czas jednak będzie określał funkcje poszczególnych stref miasta i standardy urbanistyczne. Podczas ubiegłorocznej tury zgłaszania wniosków, pojawiły się takie pomysły jak… zakaz budowy w Fordonie budynków powyżej pięciu kondygnacji i ulokowanie na jego terenie Castoramy, zachowanie zieleni na Górkach Fordońskich czy szeregu bydgoskich ogródków działkowych.
Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła zasadniczą zmianę w dotychczasowym systemie planowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione nowym dokumentem – planem ogólnym. W nim określone zostaną m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Ustalenia planu ogólnego będą wiążące nie tylko dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale również dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. wuzetki). Studia stracą ważność z dniem 31 grudnia 2025 roku – do tego czasu powinien zostać przyjęty plan ogólny.
– Od 1 stycznia 2026 r, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe jedynie wtedy, jeżeli będzie obowiązywał plan ogólny – podkreślał bydgoski ratusz. Do uchwalenia dokumentu pozostało niecałe 12 miesięcy, zatem w najbliższym czasie bydgoszczanie powinni zapoznać się z projektem planu.
Zimą 2024 roku Miejska Pracownia Urbanistyczna zbierała wnioski do ważnego dokumentu. Składali je nie tylko mieszkańcy, ale też deweloperzy, spółdzielnie czy firmy. Wiele z nich jest kontrowersyjnych, dlatego postanowiliśmy przedstawić szczegóły propozycji dotyczących ewentualnej zabudowy.
Nowe budynki w Fordonie tylko do pięciu kondygnacji?
– Fordon jest dzielnica o niskiej. zabudowie, budynki są oddalone od siebie i usytuowane w sposób zapewniający komfort zamieszkiwania. Plan nie powinien dopuszczać lokalizacji dominant architektonicznych, czyli budynków powyżej pięciu kondygnacji naziemnych, gdyż zburzy to charakter dzielnicy – zawnioskowała Fordońska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Kontrowersyjny pomysł uderza w innych inwestorów, którzy chcieliby wybudować choćby maksymalnie sześciopiętrowy budynek – nie uderzając natomiast w samą spółdzielnię, która zarządza jedenasto i siedmiopiętrowymi budynkami na osiedlach Przylesie, Bohaterów, Bajka czy Szybowników.
To jeden z kilku wniosków FSM. Spółdzielnia uważa, iż obiekty publiczne, takie jak Centrum Kultury Fordon/siedziba filii UMB, szkoły podstawowe czy przedszkola powinny mieć wskazane miejsca parkingowe na swoich terenach. Niedawno opisywaliśmy sprawę ulicy Gawędy na Bajce, która stanowi jeden z dojazdów do nowej filii ratusza – spółdzielnia postuluje albo jej zamknięcie szlabanem, albo przekazanie w zarząd miasta (obecnie jest to droga wewnętrzna FSM). We wnioskach do planu ogólnego wskazuje też inne tego typu ulice, jak Przybory, Rzeźniackiego czy Rataja. FSM żąda też zmian w planach dotyczących lokalizacji parkingów wielopoziomowych (np. przy Akademickiej/Szelburg-Zarembiny czy Andersena). – Plan powinien uwzględniać aktualny sposób zagospodarowania i sytuację własnościową i nie może narzucać budowy garaży wielostanowiskowych, co przekracza możliwości finansowe Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i właścicieli garaży – uważają spółdzielcy.
FSM „nie widzi potrzeby funkcjonowania parkingów” na działkach przy Akademickiej i Rupniewskiego. Na jednej funkcjonuje bezpłatny i już dość zapełniony parking, który może w pełni rozwiązać kłopot ze stawianiem aut przy ulicy Nila w rejonie SP66 (przy szkole kierowcy rozjeżdżają zieleń i chodniki), a po drugiej stronie znajduje się jeden z ostatnich w Fordonie parking strzeżony. Spółdzielnia widzi tam tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, najpewniej myśląc o ich sprzedaży.
FSM ma też inny niż mieszkańcy plan na teren leśny między ulicą Nila (marketem Stokrotka) a Akademicką. Działka 18/15, jak czytamy we wniosku ma także zostać przeznaczona pod budowę bloku, gdyż „to jest teren inwestycyjny, nie park i nie powinno być zapisów dotyczących zachowania istniejącej zieleni”. W kontrpropozycjach kilka osób fizycznych oraz Bydgoski Ruch Miejski opowiada się za zachowaniem terenu zielonego poprzez utworzenie parków leśnych.
Castorama na placu piknikowym?
Przy skrzyżowaniu Pelplińska/Orląt Lwowskich funkcjonuje niezagospodarowany teren zwany polem piknikowym. To na nim lokują się cyrki bądź lunaparki, a także odbywały się festyny. Po Fordonie krąży jednak wieść, iż wobec tego miejskiego terenu pojawiły się roszczenia spadkobierców. Pikanterii dodaje wniosek do planu ogólnego skierowany przez sieć marketów budowlanych Castorama o „określenie terenu jako strefy handlu wielkopowierzchniowego (SH) o podstawowym profilu funkcjonalnym teren handlu wielkopowierzchniowego, jednak bez określania szczegółowego programu i rodzajów zabudowy dla tego terenu”.
Według sieci, wniosek uwzględnia dotychczasowe przeznaczenie terenu w MPZP; przekonuje ona, iż jednocześnie przyjęcie zgodnych z wnioskiem wskaźników jest warunkiem budowy na tym terenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego z usługami towarzyszącymi „co jest korzystne z powodów społecznych (dostępność handlu usług) gospodarczych”. Wprost stwierdzono, iż miasto powinno sprzedać ten grunt, bo przyniesie to dochód.
Innego zdania są inni zgłaszający wnioski, którzy jasno zaznaczają, iż teren przy Pelplińskiej, Orląt i Wyzwolenia powinien zostać przeznaczony na teren zieleni rekreacyjnej umożliwiający kontynuowanie na nim imprez o charakterze rekreacyjnym. Po czyjej stronie stanie Miejska Pracownia Urbanistyczna i Urząd Miasta Bydgoszczy?
Wnioski Grupy Moderator
W proces przygotowania planu ogólnego zaangażowała się także deweloper Grupa Moderator – poprzez spółkę zależną M-City. Złożyła ona szereg wniosków dotyczących terenów należących do Grupy, jak i innych. Domaga się ona m.in. dopuszczenia uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej o wysokości 20 metrów lub wyższej na terenie między Gdańską a terenem nowego kampusu Akademii Muzycznej, deklarując niski wskaźnik miejsc parkingowych (0,7 na mieszkanie), ponieważ okolica jest niemal w samym centrum i jest dobrze skomunikowana tramwajami. Przypomnijmy, iż na tym terenie powstaje kompleks mieszkaniowy dewelopera – Symfonia.
W kolejnych wnioskach, podpisanych przez byłego wiceprezydenta Bydgoszczy Łukasza Niedźwieckiego Moderator proponuje zwiększenie wysokości zabudowy mieszkaniowej na terenie całej Bydgoszczy (przytaczając m.in., iż w rejonie ronda Toruńskiego dopuszcza się zabudowę o wysokości zaledwie dwóch pięter) czy powołując się na Jana Gehla proponuje zwiększenie wysokości zabudowy na terenie Bielic oraz dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej na działce przy Mińskiej 15 do 18 m wysokości.
Grupa, którą steruje Adam Gudell jest właścicielem części terenów pomiędzy Fordońską, Łęczycką i Kamienną, na których planuje zabudowę mieszkaniową (wbrew zapisom planu miejscowego, dopuszczającego jak na Bydgoszcz bardzo wysoką zabudowę, nowe budynki mają mieć 8-9 pięter). – Należy także uwzględnić wskaźnik powierzchni zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej na poziomie 50% (lub wyższym) i wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla zabudowy wielorodzinnej na poziomie 20% (lub niższym). Wskaźnik miejsc parkingowych na liczbę mieszkań nie powinien przekraczać 0,7. Bardziej rygorystyczne wskaźniki uniemożliwią racjonalne wykorzystanie działki budowlanej i osłabią potencjał inwestycyjny wskazanego rejonu. Należy także wyznaczyć wysoką wartość maksymalną nadziemnej intensywności zabudowy oraz umieścić wskazany obszar w strefie uzupełnienia zabudowy – wskazuje Niedźwiecki.
CZYTAJ RÓWNIEŻ: Uratowana przed rozbiórką kamienica przy Gdańskiej idzie na sprzedaż
Moderator jest też właścicielem odkupionej od FSM działki przy ulicy Nila, na której według planu miejscowego planowana jest rozbudowa sąsiedniej szkoły nr 17. Deweloper próbował uzyskać zgodę na zabudowę terenu zielonego poprzez specustawę mieszkaniową (dodajmy, iż projekt architektoniczny wykonała pracownia Arsplan należąca do Grzegorza Rosy – w tej chwili wicedyrektora ratuszowego Wydziału Administracji Budowlanej, który odpowiada też za projekt obecnej „dziury w ziemi” przy Babiej Wsi, czyli obiektu Nordic Astrum), ale radni po mocnym sprzeciwie mieszkańców odrzucili wniosek.
– Wnioskujemy o dopuszczenie na wskazanym terenie zabudowy do 18 metrów (a choćby wyższej). Taka wysokość będzie lepiej komponować się z najbliższym sąsiedztwem i nie będzie negatywnie wyróżniała się w stosunku do otoczenia z drugiej linii sąsiedztwa (wieżowce). Współcześnie odchodzi się od utożsamiania komfortu zamieszkania w Miastach z dużą ilością wolnych przestrzeni wokół budynków, koncentrując bardziej na jakości i adekwatnym zagospodarowaniu tych przestrzeni. „To ważne, aby gromadzić ludzi i wydarzenia, jednak w nowych dzielnicach mieszkalnych istnieje zbyt dużo zbyt wielkich przestrzeni zewnętrznych. Procesy stymulujące życie miejskie nie mają szans się pojawić.” (prof. Jan Gehl, Miasta dla ludzi, str. 66) – napisał Niedźwiecki. Powstaje pytanie, czy Gehlowi chodziło o zabudowę terenów zielonych niezgodnie z obowiązującym zamierzeniem.
Właściciele terenów walczą o ich zabudowę
W ramach składania propozycji do planu ogólnego również inni właściciele działek zawnioskowali o zmiany ich przeznaczenia. Oto większość z propozycji:
- Spółka Drozapol zamierza przeznaczyć teren przy Grunwaldzkiej, naprzeciw skrzyżowania z Kolbego na osiedle mieszkaniowe z budynkami o wysokości 24 m
- Właściciel działek pod Dębem Napoleona w Fordonie naciska na ich zabudowę – chce postawić tam bloki o wysokości 16 m
- Właściciel terenu przy skrzyżowaniu Połczyńskiej i Kostrzyńskiej na Bartodziejach chce przeznaczyć go na zabudowę mieszkaniową do czterech kondygnacji
- Locum, do którego należy dom (i otaczające go stawy) położony pomiędzy Nakielską i Kanałem Bydgoskim wnioskuje o realizacje zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o czterech kondygnacjach z usługami
- firma Emstar złożyła wnioski o przeznaczenie działek przy Witebskiej (poniżej) i Stawowej (naprzeciw skrzyżowania z Wysoką) na obszar zamieszkania wielorodzinnego i usług
- Orange Polska – właściciel dawnej siedziby biura obsługi klienta przy skrzyżowaniu Twardzickiego i Kleeberga w Fordonie, która od lat nie może doczekać się nowego kupca – postuluje o przeznaczenie działki na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej, z uwzględnieniem obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. oraz usług łączności – we wniosku wskazano maksymalną wysokość zabudowy 25 m (sześć kondygnacji naziemnych)
- Bydgoski Ruch Miejski postuluje wyznaczyć na tereny zabudowy mieszkaniowej teren strzelnicy i dawnego poligonu wojskowego na Piaskach oraz uchronić działkę, na której znajdował się zamek bydgoski przed zabudową.
