30 tysięcy złotych kary. Skarbówka ma już wszystkie dane i zagląda choćby 5 lat wstecz

Krajowa Administracja Skarbowa otrzymała kompletne dane od platform takich jak Airbnb i Booking.com o wszystkich transakcjach z lat 2023-2024. Dziesiątki tysięcy właścicieli mieszkań, którzy zarabiali na turystach, ale nie dzielili się zyskami z fiskusem, mogą spodziewać się dotkliwych konsekwencji finansowych.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Unijne przepisy DAC7, które weszły w życie w Polsce 1 lipca 2024 roku, zmieniły wszystko. Platformy rezerwacyjne musiały przekazać polskiemu fiskusowi szczegółowe informacje o każdej transakcji – bez względu na kwotę. To oznacza, iż choćby jednorazowy wynajem na weekend automatycznie trafił do bazy danych skarbówki.

Skarbówka wie już wszystko o twoich zarobkach

Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, nie pozostawia złudzeń. Jak powiedział dla portalu Warszawa w Pigułce, każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa.

Dane, które otrzymał urząd skarbowy, są kompletne: imię i nazwisko wynajmującego, adres zamieszkania, numer NIP lub PESEL, numer rachunku bankowego oraz pełna kwota przychodów uzyskanych za pośrednictwem platformy. To oznacza, iż kontrolerzy mogą błyskawicznie porównać te informacje z deklaracjami podatkowymi składanymi przez właścicieli mieszkań.

Pierwsze efekty są już widoczne. Dane z województwa mazowieckiego pokazują 42-procentowy wzrost korekt PIT-28 w pierwszym kwartale 2025 roku w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Ponad 40 procent nieprawidłowości wykryto w kontrolach sezonowych.

Co to oznacza dla ciebie jako wynajmującego

Jeśli kiedykolwiek wynajmowałeś mieszkanie przez Airbnb, Booking.com czy inne platformy, twoje dane już trafiły do Krajowej Administracji Skarbowej. Nie ma znaczenia, czy robiłeś to okazjonalnie przez jeden weekend, czy regularnie przez cały rok – każda transakcja została zgłoszona.

Kluczowe pytanie brzmi: czy poprawnie rozliczyłeś wszystkie swoje dochody z wynajmu? jeżeli odpowiedź brzmi „nie”, czas działa na twoją niekorzyść. W przeciwieństwie do sprzedaży rzeczy na OLX czy Vinted, wynajem krótkoterminowy nie ma żadnych progów podatkowych. Każdy złoty zarobiony na wynajmie podlega opodatkowaniu.

Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki potwierdza, iż wynajem krótkoterminowy jest jednym z priorytetowych obszarów kontroli prowadzonych przez KAS. Straty Skarbu Państwa z powodu działalności w szarej strefie wynajmu krótkoterminowego szacowane są na niemal miliard złotych rocznie.

Jakie kary grożą właścicielom mieszkań

Konsekwencje finansowe mogą być druzgocące. Maksymalna grzywna za wykroczenie skarbowe wynosi w tej chwili 30 tysięcy złotych, a mandat karny skarbowy może sięgnąć 14 tysięcy złotych. To jednak dopiero początek kosztów.

Do kar dochodzi konieczność zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. KAS ma prawo do prowadzenia kontroli do pięciu lat wstecz, co oznacza, iż może sprawdzić rozliczenia choćby z 2020 roku.

Praktyczny przykład: jeżeli właściciel wynajmował mieszkanie za 2500 zł miesięcznie i nie płacił podatku, roczne zaległości z tytułu ryczałtu (8,5 procent) wyniosą 2550 zł. Do tego należy doliczyć odsetki (około 300-500 zł) oraz sankcję karną w wysokości co najmniej 1900 zł. W optymistycznym scenariuszu łączny koszt wyniesie około 5000 zł za jeden rok. W przypadku nałożenia przez sąd maksymalnej grzywny, całkowita kwota do zapłaty może wzrosnąć do ponad 35 tysięcy złotych.

Działalność gospodarcza czy najem prywatny – różnica ma znaczenie

Wielu wynajmujących wciąż nie wie, kiedy ich działalność przestaje być okazjonalnym wynajmem prywatnym, a staje się działalnością gospodarczą. Zdaniem fiskusa, jeżeli wynajem jest powiązany z dodatkowymi usługami, takimi jak sprzątanie, zmiana pościeli czy serwowanie śniadań, może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza.

Wynajem krótkoterminowy z dodatkowymi usługami to w oczach prawa świadczenie usług hotelarskich. To oznacza konieczność prowadzenia działalności gospodarczej, płacenia VAT (8 procent podstawowa stawka), wystawiania rachunków z kasą fiskalną oraz odprowadzania składek ZUS.

Jak wyjaśnia portal Prawo.pl, jeżeli właściciel nie założy działalności i błędnie opodatkowuje usługi jako najem prywatny, a fiskus odkryje tę nieprawidłowość podczas kontroli, może zażądać dopłaty podatku.

Jak się zabezpieczyć przed kontrolą

Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji czynnego żalu. To zawiadomienie urzędu skarbowego o popełnionym błędzie, które pozwala uniknąć kary, o ile złożymy je, zanim fiskus sam rozpocznie kontrolę. To może znacznie zmniejszyć konsekwencje finansowe.

Jeśli prowadzisz wynajem regularnie i osiągasz wysokie przychody, rozważ rejestrację działalności gospodarczej. Przy regularnym wynajmie i wysokich przychodach rejestracja firmy może być nie tylko obowiązkiem, ale i korzystniejszym rozwiązaniem podatkowym.

Kluczowe jest prowadzenie rzetelnej dokumentacji wszystkich przychodów i kosztów związanych z wynajmem. W przypadku kontroli będziesz musiał udowodnić każdy wydatek i przychód. Zachowuj faktury za remonty, sprzątanie, pościel, a także wszystkie umowy najmu.

Letnie kontrole nabierają tempa

KAS intensyfikuje działania kontrolne szczególnie w okresie letnim. Krajowa Administracja Skarbowa rozpoczęła wakacyjną falę kontroli w miejscowościach turystycznych, koncentrując się przede wszystkim w regionach nadmorskich, górskich oraz na Mazurach.

Kontrolerzy pojawiają się w kurortach nad Bałtykiem takich jak Mielno, Łeba czy Władysławowo, w popularnych miejscowościach górskich jak Zakopane, Karpacz i Szklarska Poręba, a także w letniskach na Warmii i Mazurach, szczególnie w Giżycku i Mikołajkach.

Funkcjonariusze KAS nie ograniczają się do standardowych godzin pracy. Działają również wieczorami, nocą i w weekendy, dostosowując swoje działania do specyfiki funkcjonowania punktów gastronomicznych i wynajmu krótkoterminowego.

Przyszłość – jeszcze większe regulacje

To dopiero początek zmian w branży wynajmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje gotowy projekt ustawy do końca pierwszego kwartału 2025 roku, z planowanym wejściem w życie w maju 2026 roku.

Kluczowe planowane zmiany obejmują centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami identyfikacyjnymi, uprawnienia samorządów do wyznaczania stref ograniczonych oraz obowiązki platform do miesięcznego raportowania. Bez numeru z centralnego rejestru nie będzie można wystawić oferty na platformach.

Prognozy wskazują na wzrost udziału profesjonalnych podmiotów choćby do 45 procent rynku do końca dekady. Coraz większą rolę odgrywają aparthotele oraz firmy zarządzające nieruchomościami na wzór tradycyjnych operatorów hotelarskich.

Co robić już teraz – praktyczny plan działania

Czas na działanie jest ograniczony. jeżeli wynajmujesz lub wynajmowałeś mieszkanie przez platformy internetowe, powinieneś już teraz:

Po pierwsze, zweryfikuj wszystkie swoje rozliczenia podatkowe za lata 2023-2024. Sprawdź, czy każdy przychód z wynajmu został poprawnie zadeklarowany w zeznaniu podatkowym. Pamiętaj, iż każda transakcja – choćby jednorazowa – była raportowana do KAS.

Po drugie, rozważ złożenie czynnego żalu, jeżeli masz zaległości podatkowe. Im wcześniej to zrobisz, tym lepsze warunki możesz wynegocjować z urzędem skarbowym. Czynny żal może znacznie zmniejszyć lub całkowicie wyeliminować kary finansowe.

Po trzecie, skonsultuj się z doradcą podatkowym w sprawie formy opodatkowania. Być może rejestracja działalności gospodarczej będzie dla ciebie korzystniejsza niż rozliczanie jako najem prywatny.

Po czwarte, zacznij prowadzić rzetelną dokumentację wszystkich przychodów i kosztów związanych z wynajmem. Zachowuj faktury, umowy, potwierdzenia przelewów – wszystko może się przydać podczas ewentualnej kontroli.

Jak mówi wiceminister finansów Zbigniew Stawicki: „Ci, którzy płacą podatki, mogą spać spokojnie”. To najlepsza rada dla wszystkich właściciela mieszkania oferowanego gościom na krótkie pobyty. Era ukrywania dochodów przed fiskusem definitywnie się skończyła.