Wynajmujesz mieszkanie? Rząd szykuje obowiązkowe rejestry i kary dla tysięcy właścicieli

Trzypokojowe mieszkanie w centrum miasta wynajmowane weekendowo przynosi więcej niż standardowa umowa najmu długoterminowego. Dlatego tysiące Polaków postawiło na Airbnb i Booking.com jako źródło dochodu. Teraz rząd planuje gruntownie zmienić zasady gry. Nadchodzą rejestry, kontrole i sankcje, które mogą sprawić, iż wielu właścicieli zrezygnuje z tego biznesu lub przeniesie go do szarej strefy.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Dlaczego państwo wkracza do gry

Boom na najem krótkoterminowy zmienił charakter polskich miast. W centralnych dzielnicach Warszawy, Krakowa czy Gdańska całe kamienice zamieniły się w faktyczne hotele bez recepcji. Mieszkańcy skarżą się na hałas o trzeciej w nocy, rotację nieznanych osób w klatce schodowej i wzrost czynszów. Właściciele mieszkań wolą wynajmować turystom za trzy tysiące złotych tygodniowo niż rodzinie za dwa tysiące miesięcznie. Efekt? Trudniej znaleźć mieszkanie do normalnego najmu, a ceny rosną.

Komisja Europejska dostrzegła ten problem już kilka lat temu i wydała dyrektywę, którą wszystkie państwa członkowskie muszą wdrożyć do połowy przyszłego roku. Polska pracuje nad ustawą, która ma uporządkować ten chaotyczny rynek. Projekt zakłada wprowadzenie obowiązkowego rejestru lokali wynajmowanych na mniej niż trzydzieści dni. Każde mieszkanie czy apartament będzie musiał otrzymać unikalny numer rejestracyjny.

Portale ogłoszeniowe takie jak Airbnb i Booking.com dostaną nowy obowiązek weryfikacji. Zanim opublikują ogłoszenie, będą musiały sprawdzić, czy właściciel podał prawdziwy numer rejestracyjny i czy lokal faktycznie ma status pozwalający na najem krótkoterminowy. Kto nie poda numeru lub poda fałszywy, nie zamieści ogłoszenia. A kto ominie system i wynajmuje bez rejestracji, naraża się na dotkliwe kary finansowe, jak informuje Portal Samorządowy.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie okazjonalnie, na przykład gdy wyjeżdżasz na wakacje, zmiany dotyczą cię bezpośrednio. Będziesz musiał zarejestrować lokal w systemie, otrzymać numer i podawać go we wszystkich ogłoszeniach. Sam proces rejestracji prawdopodobnie będzie bezpłatny i odbywać się przez internet, ale wymaga dopełnienia formalności. Dodatkowo w mieszkaniu musisz umieścić kontakt do osoby odpowiedzialnej za wynajem – może to być twój własny numer telefonu.

Jeśli posiadasz kilka mieszkań i regularnie wynajmujesz je turystom, szykuje się większa zmiana. Prawdopodobnie będziesz musiał zarejestrować działalność gospodarczą. To oznacza składki ZUS, księgowość i rozliczanie przychodów na innych zasadach niż przychód z najmu prywatnego. Koszt prowadzenia działalności to minimum około tysiąc trzysta złotych miesięcznie tylko na składki, plus koszty księgowej. Dla kogoś, kto wynajmuje dwa mieszkania za cztery tysiące złotych miesięcznie netto każde, to wciąż opłacalny biznes. Ale dla właściciela jednego czy dwóch lokali przynoszących dwa tysiące złotych miesięcznie, opłacalność gwałtownie spada.

Wspólnota mieszkaniowa w twoim budynku może dostać prawo veta. Projekt rozważa wprowadzenie zasady, iż najem krótkoterminowy wymaga zgody wspólnoty. jeżeli większość mieszkańców zagłosuje przeciw, nie będziesz mógł wynajmować turystom, choćby jeżeli jesteś właścicielem lokalu. To fundamentalna zmiana w prawie własności i budzić będzie wiele kontrowersji.

Gminy dostaną narzędzia kontroli

Samorządy od lat domagały się regulacji tego rynku. Teraz dostaną możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń. Gmina będzie mogła zadecydować, iż w konkretnych dzielnicach najem krótkoterminowy jest zabroniony lub ograniczony do określonego procentu mieszkań w budynku. Barcelona już to zrobiła i drastycznie ograniczyła Airbnb w centrum miasta. Polskie metropolie mogą pójść tą samą drogą.

Urzędnicy otrzymają również dostęp do rejestru lokali i będą mogli sprawdzać, kto wynajmuje bez rejestracji. Kontrole staną się łatwiejsze i bardziej skuteczne. Wystarczy przejrzeć ogłoszenia na popularnych portalach, sprawdzić numery rejestracyjne i zweryfikować w systemie. Kto wynajmuje bez numeru, dostanie wezwanie, a potem karę.

Wysokość kar nie pozostało dokładnie określona, ale wzorując się na innych krajach europejskich można spodziewać się kwot od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. W Berlinie kara za wynajem bez rejestracji może sięgnąć stu tysięcy euro. Polski ustawodawca prawdopodobnie ustali niższe sankcje, ale wystarczająco dotkliwe, żeby zniechęcić do omijania przepisów.

Kto straci najwięcej

Inwestorzy, którzy kupili mieszkania specjalnie pod najem krótkoterminowy, stoją przed poważnym problemem. jeżeli mają kredyt hipoteczny liczony pod wysokie przychody z Airbnb, a nagle najem zostanie ograniczony lub zakazany w danej dzielnicy, mogą nie być w stanie spłacać rat. Rezygnacja z najmu krótkoterminowego na rzecz długoterminowego oznacza spadek przychodów choćby o połowę.

Mieszkańcy kamienie w centrach miast teoretycznie wygrywają. Mniej turystów w budynku to więcej spokoju i być może stabilizacja cen najmu długoterminowego. W praktyce efekt może być odwrotny – jeżeli tysiące mieszkań wyjdzie z najmu krótkiego, ale właściciele nie zdecydują się na najem długi, tylko je sprzedadzą, ceny nieruchomości mogą spaść. Dobrze dla kupujących, źle dla obecnych właścicieli.

Platformy typu Airbnb i Booking.com będą musiały wdrożyć systemy weryfikacji, co kosztuje. Ale mają globalną skalę i dla nich to inwestycja techniczna, którą rozłożą na wszystkie rynki. Liczba ogłoszeń spadnie, ale te pozostałe będą legalne i zweryfikowane. Dla platform to choćby korzyść – mniej problemów prawnych i skarg od sąsiadów.

Jak się przygotować na zmiany

Jeśli planujesz kontynuować najem krótkoterminowy, śledź prace nad ustawą. Ministerstwo opublikuje projekt do konsultacji społecznych i wtedy poznasz szczegóły. Przygotuj dokumenty dotyczące lokalu – akt własności, zgłoszenie w urzędzie skarbowym, ewentualnie zgodę wspólnoty, jeżeli taki wymóg wejdzie w życie.

Jeśli masz kilka mieszkań, skonsultuj się z księgowym już teraz. Sprawdź, czy rejestracja działalności gospodarczej będzie opłacalna przy twoich obecnych przychodach. Może okaże się, iż lepiej zmniejszyć liczbę wynajmowanych lokali i skupić się na tych najlepiej wynajmujących się.

Jeśli wynajmujesz nielegalnie, bez zgłoszenia przychodów do urzędu skarbowego, czas na poważną decyzję. Nowy system sprawi, iż ukrywanie tego biznesu będzie znacznie trudniejsze. Albo wejdziesz do legalnego obiegu teraz, albo ryzykujesz wysoką karę i zaległości podatkowe z odsetkami.

Zmiany są nieuniknione i przyjdą szybko. Dla jednych to koniec łatwego zarobku, dla innych szansa na przywrócenie normalności w swoich budynkach. Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce się nie skończy, ale na pewno zmniejszy i uporządkuje.