Właściciele działek w regionie łódzkim walczą o prawo do budowy. Działki zaczną tracić wartość

Plan ogólny to nowy dokument planistyczny wprowadzony zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a jego zapisy będą miały charakter aktu prawa miejscowego.

To oznacza, iż urzędy będą zobowiązane stosować jego ustalenia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. najważniejsze znaczenie będą miały obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Tylko w ich granicach możliwe będzie uzyskanie decyzji pozwalającej na budowę domu na działce bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce wiele działek, które dziś mają potencjał budowlany, może go utracić wyłącznie w wyniku decyzji planistycznej gminy.

Warunki zabudowy w regionie łódzkim. Właściciele działek działają przed zmianą przepisów

W gminach regionu łódzkiego widoczny jest wzrost liczby wniosków o wydanie warunków zabudowy. Właściciele działek starają się uzyskać decyzję jeszcze na podstawie obecnych przepisów.

Podstawę prawną stanowi art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który przewiduje, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja wydana w tej chwili zachowuje ważność także po uchwaleniu planu ogólnego. Oznacza to, iż właściciel działki przez cały czas będzie mógł zrealizować inwestycję, choćby jeżeli teren zostanie później wyłączony z obszaru uzupełnienia zabudowy.

Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, wskazał jednoznacznie na skutki nowych przepisów:

„Plan ogólny może jednak tę możliwość ograniczyć. Nie można tego ignorować, ponieważ pozbawienie właścicieli szansy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie szkodzi ich majątkowi, co można udowodnić. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania w takiej sytuacji, a wręcz je wyklucza. W tym kontekście można dostrzec potencjalną niekonstytucyjność przepisów”.

Wartość działek w regionie łódzkim a plan ogólny. Możliwe poważne skutki finansowe

Najważniejszą konsekwencją nowych przepisów może być spadek wartości nieruchomości. Działka, która nie będzie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, może utracić możliwość zabudowy, a tym samym swoją wartość inwestycyjną.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia określonych warunków. Po wejściu w życie planów ogólnych pojawi się dodatkowe ograniczenie wynikające bezpośrednio z planu ogólnego.

Jednocześnie Konstytucja RP w art. 64 gwarantuje ochronę prawa własności, a art. 21 ust. 2 przewiduje, iż wywłaszczenie może nastąpić tylko za odszkodowaniem.

Problem polega na tym, iż plan ogólny nie przewiduje odszkodowania w przypadku utraty możliwości zabudowy. Inaczej niż w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje właścicielowi prawo dochodzenia roszczeń.

Konsultacje planów ogólnych w regionie łódzkim. Termin do 30 czerwca 2026 r.

Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. Do tego czasu prowadzone są konsultacje społeczne.

To ostatni moment, w którym właściciele działek mogą składać wnioski o warunki zabudowy według obecnych zasad lub zgłaszać uwagi do projektów planów.

Po uchwaleniu planów ogólnych zasady zagospodarowania przestrzennego zmienią się na wiele lat, a możliwość zabudowy działek będzie zależeć wyłącznie od ustaleń tego dokumentu.

QiA – najważniejsze pytania mieszkańców regionu łódzkiego

Czy przez cały czas można uzyskać warunki zabudowy w gminach regionu łódzkiego?
Tak. Do czasu uchwalenia planu ogólnego obowiązują obecne przepisy.

Czy decyzja o warunkach zabudowy zachowa ważność po zmianie przepisów?
Tak. Decyzja wydana wcześniej pozostaje ważna.

Czy każda działka będzie mogła zostać zabudowana w przyszłości?
Nie. Tylko działki położone w obszarach uzupełnienia zabudowy.

Czy właściciel otrzyma odszkodowanie za utratę możliwości budowy?
Obecnie przepisy nie przewidują takiej rekompensaty.

Do kiedy gminy muszą uchwalić plan ogólny?
Najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.