Wielkie zmiany w blokach. Nie każdy inwestor będzie musiał montować windę

Nowe wymagania dotyczące dostępności budynków mogą znacząco zmienić sposób projektowania i przebudowy nieruchomości w całej Polsce. Projektowane przepisy przewidują rozszerzenie obowiązku wyposażania części obiektów w dźwigi osobowe lub osobowo-towarowe. Nie oznacza to jednak, iż wszystkie istniejące budynki bez windy będą musiały zostać natychmiast dostosowane do nowych standardów.

Najważniejsze dla właścicieli, wspólnot mieszkaniowych i inwestorów jest stanowisko Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych sytuacjach przez cały czas możliwe będzie ubieganie się o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Takie rozwiązanie może mieć najważniejsze znaczenie w przypadku starszych obiektów, w których dobudowa windy wymagałaby głębokiej ingerencji w konstrukcję albo była trudna do pogodzenia z ochroną zabytku.

Nowe przepisy o windach nie obejmą automatycznie wszystkich bloków

Projekt nowych warunków technicznych przewiduje szerszy niż w tej chwili obowiązek montowania wind w nowych budynkach. Wymagania mają dotyczyć między innymi budynków mieszkalnych wielorodzinnych mających co najmniej trzy kondygnacje, a także części budynków użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego.

Zmiana oznacza odejście od obecnego modelu, w którym znaczenie ma między innymi wysokość budynku i różnica poziomów pomiędzy kondygnacjami. Nowe rozwiązania mają opierać się na prostszych zasadach i obejmować większą liczbę obiektów.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uzasadnia tę zmianę koniecznością zwiększenia dostępności budynków. Chodzi przede wszystkim o osoby starsze, osoby z niepełnosprawnościami, rodziców z małymi dziećmi oraz mieszkańców, dla których codzienne korzystanie ze schodów stanowi poważną barierę.

Projekt nie wprowadza jednak powszechnego nakazu montażu wind we wszystkich istniejących blokach. Sam fakt wejścia w życie nowych przepisów nie będzie oznaczał, iż wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia musi natychmiast rozpocząć kosztowną inwestycję.

Przebudowa starego budynku może uruchomić nowe wymagania

Znacznie bardziej skomplikowana będzie sytuacja budynków poddawanych przebudowie, rozbudowie, nadbudowie albo zmianie sposobu użytkowania. W takich przypadkach nowe warunki techniczne mogą znaleźć zastosowanie do części obiektu objętej inwestycją.

To istotne rozróżnienie. Przepisy nie oznaczają automatycznego obowiązku dostosowania całego starszego budynku do nowych standardów przy każdej, choćby niewielkiej modernizacji. Zakres wymagań będzie zależał od rodzaju planowanych robót i części nieruchomości, której dotyczą.

W praktyce każda większa inwestycja będzie wymagała dokładnej analizy. Inne konsekwencje może mieć remont instalacji, inne przebudowa części wspólnych, a jeszcze inne nadbudowa dodatkowej kondygnacji czy zmiana funkcji części budynku.

Dla inwestorów oznacza to konieczność sprawdzenia już na etapie przygotowania projektu, czy planowane roboty spowodują obowiązek zastosowania nowych warunków technicznych.

Odstępstwo od obowiązku montażu windy przez cały czas będzie możliwe

Najważniejszą informacją jest potwierdzenie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, iż w szczególnie uzasadnionych przypadkach inwestor będzie mógł wystąpić o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Nie będzie to jednak automatyczne zwolnienie ani możliwość samodzielnej rezygnacji z windy wyłącznie z powodu wysokiej ceny inwestycji. Każda sprawa ma być rozpatrywana indywidualnie przez adekwatny organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Inwestor będzie musiał wykazać, iż w konkretnym przypadku zastosowanie standardowych wymagań jest niemożliwe albo szczególnie trudne. Znaczenie mogą mieć uwarunkowania konstrukcyjne, sposób zagospodarowania działki, ochrona konserwatorska oraz inne okoliczności związane z konkretnym budynkiem.

Oznacza to, iż sama chęć ograniczenia kosztów nie musi wystarczyć do uzyskania zgody. Z drugiej strony procedura odstępstwa daje możliwość realizacji inwestycji tam, gdzie bez niej konieczność wykonania windy mogłaby doprowadzić do rezygnacji z całego przedsięwzięcia.

Budynki zabytkowe mogą być największym problemem

Szczególne znaczenie nowe regulacje będą miały w centrach polskich miast, gdzie duża część zabudowy powstała wiele dziesięcioleci temu. W starych kamienicach wykonanie szybu windy może być technicznie skomplikowane, a czasem kolidować z ochroną historycznej substancji obiektu.

Problem może dotyczyć elewacji, klatek schodowych, dziedzińców i układu konstrukcyjnego budynku. W nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków lub objętych inną formą ochrony dodatkowym ograniczeniem są wymagania konserwatorskie.

Właśnie w takich przypadkach możliwość wystąpienia o odstępstwo od przepisów może mieć największe znaczenie. Nie oznacza to jednak, iż zabytkowy status budynku automatycznie zwolni inwestora z nowych obowiązków. Konieczne będzie przeprowadzenie odpowiedniej procedury i uzasadnienie, dlaczego wykonanie windy zgodnie ze standardowymi wymaganiami nie jest możliwe.

Architekci ostrzegają przed gwałtownym wzrostem kosztów

Na finansowe skutki nowych regulacji zwrócił uwagę samorząd architektów. Krajowa Rada Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej wskazywała, iż inwestorzy będą w najbliższych latach mierzyć się równocześnie z wieloma nowymi wymaganiami.

Dotyczą one nie tylko dostępności i montażu wind, ale również innych obowiązków technicznych, w tym rozwiązań związanych z miejscami doraźnego schronienia. Zdaniem architektów skumulowanie nowych wymagań może prowadzić do znacznego wzrostu kosztów inwestycji.

Organizacja zwracała uwagę na potrzebę wprowadzenia odpowiednich przepisów przejściowych. Chodzi o to, aby inwestycje przygotowane na podstawie obecnych regulacji nie musiały być nagle i kosztownie przeprojektowywane.

Stanowisko resortu dotyczące odstępstw częściowo odpowiada na te obawy, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów. Dla rynku najważniejsze pozostaną ostateczne brzmienie rozporządzenia, przepisy przejściowe oraz praktyka stosowania nowych regulacji przez urzędy.

Wspólnoty i spółdzielnie nie dostaną nakazu natychmiastowej budowy wind

Dla mieszkańców najważniejsze jest to, iż projektowane zmiany nie przewidują obowiązku natychmiastowego wyposażenia każdego istniejącego bloku w windę.

Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia nie będzie musiała rozpoczynać inwestycji tylko dlatego, iż budynek ma kilka kondygnacji i w tej chwili nie posiada dźwigu. Nowe wymagania będą miały największe znaczenie dla nowych obiektów oraz dla określonych rodzajów inwestycji prowadzonych w istniejącej zabudowie.

Osobną kwestią pozostaje dobrowolna dobudowa wind. Takie inwestycje są coraz częściej podejmowane ze względu na starzenie się mieszkańców i potrzebę likwidacji barier architektonicznych. Mogą być jednak bardzo kosztowne, szczególnie gdy wymagają przebudowy klatek schodowych, wykonania zewnętrznego szybu lub ingerencji w konstrukcję budynku.

Ministerstwo wskazuje, iż inwestorzy mogą korzystać z istniejących mechanizmów wspierających poprawę dostępności, w tym instrumentów Funduszu Dostępności prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego oraz środków związanych z działalnością Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.

Ostateczny kształt przepisów przez cały czas ma znaczenie

Projekt nowych warunków technicznych pozostaje elementem trwającego procesu legislacyjnego. Dlatego dla inwestorów najważniejsze będzie ostateczne brzmienie regulacji, moment ich wejścia w życie oraz zakres przepisów przejściowych.

Już teraz wiadomo jednak, iż nowe zasady nie mają prowadzić do obowiązkowego montażu wind we wszystkich istniejących budynkach. Znacznie większe znaczenie będą miały zakres planowanej inwestycji, rodzaj budynku i możliwość zastosowania przepisów w konkretnych warunkach.

Tam, gdzie wykonanie windy okaże się niemożliwe ze względów technicznych lub innych szczególnych okoliczności, pozostanie możliwość ubiegania się o odstępstwo. Nie będzie to rozwiązanie dostępne automatycznie, ale indywidualna procedura, która może uchronić część inwestorów przed koniecznością realizacji wyjątkowo kosztownych lub niewykonalnych prac.