1 godzina temu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii kładzie kres samowoli gmin w ustalaniu kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych. Nowa nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów to z jednej strony szansa dla tysięcy oczekujących w kolejkach, a z drugiej – zapowiedź drastycznych podwyżek dla tych, których sytuacja finansowa znacznie się poprawiła. Sprawdziliśmy, co dokładnie zmieni się w przepisach.
Fot. Warszawa w Pigułce
Koniec z „kreatywną” polityką gmin
Obecnie sytuacja w mieszkalnictwie komunalnym jest dramatyczna – według danych GUS na przydział lokalu czeka ponad 119 tysięcy gospodarstw domowych. Gminy, chcąc sztucznie skracać kolejki, często ustalały progi dochodowe na skrajnie niskim poziomie (średnio ok. 3087 zł dla singla), co wykluczało osoby pracujące za pensję minimalną.
Nowe przepisy wprowadzają sztywne minima ustawowe, których samorządy nie będą mogły obniżyć:
-
Dla gospodarstwa jednoosobowego: minimum 80% przeciętnego wynagrodzenia brutto w danym województwie.
-
Dla gospodarstw wieloosobowych: minimum 60% przeciętnego wynagrodzenia na osobę.
Oznacza to, iż dostęp do mieszkań komunalnych zyskają osoby o nieco wyższych dochodach, które do tej pory były „za bogate” na lokal od gminy, a „za biedne” na kredyt hipoteczny. Co ważne, zlikwidowane zostanie kryterium metrażowe – urzędnicy nie będą już mogli odrzucić wniosku tylko dlatego, iż kandydat w tej chwili gnieździ się u rodziny w mieszkaniu, które w ocenie gminy jest „wystarczająco duże”.
Regularna kontrola portfeli najemców
Największe emocje budzi jednak obowiązkowa weryfikacja dochodów, która ma być przeprowadzana przez gminy co najmniej raz na trzy lata. Dotychczas samorządy unikały tych kontroli ze względu na brak narzędzi i skomplikowane procedury.
Jeśli kontrola wykaże, iż dochód najemcy przekroczył ustalony próg, gmina nie wyrzuci go na bruk, ale podniesie czynsz. Wysokość podwyżki będzie ściśle powiązana z kwotą, o jaką przekroczono limit.
-
Przykład: W Warszawie dla dwuosobowej rodziny próg wynosi ok. 11 387 zł netto. jeżeli rodzina zarobi o 10% więcej, ich czynsz wzrośnie o dokładnie 10%.
-
Bat na opornych: jeżeli lokator odmówi złożenia deklaracji dochodowej, gmina będzie mogła podnieść czynsz do maksymalnej stawki (nawet 6% wartości odtworzeniowej lokalu), co w dużych miastach może oznaczać wzrost z kilkuset złotych do ponad dwóch tysięcy.
Walka z ukrywaniem majątku i „dziedziczeniem” lokali
Nowelizacja daje urzędnikom potężne narzędzie: dostęp do centralnej bazy Ksiąg Wieczystych. Pozwoli to błyskawicznie sprawdzić, czy najemca lub osoba ubiegająca się o lokal nie posiada innego mieszkania lub domu – także w sąsiednich miejscowościach. Wykrycie takiego faktu będzie skutkować wypowiedzeniem umowy najmu w ciągu miesiąca.
Zmiany dotkną również kwestii tzw. dziedziczenia mieszkań. Po śmierci najemcy umowa wygaśnie automatycznie. Choć rodzina (dzieci, współmałżonek) będzie miała roszczenie o zawarcie nowej umowy, gmina zyska prawo do zaproponowania im innego lokalu, np. mniejszego, jeżeli dotychczasowe mieszkanie przekracza ich potrzeby.
Bezpieczeństwo i interwencje awaryjne
Urzędnicy zyskają także prawo do wejścia do lokalu bez zgody najemcy w sytuacjach nadzwyczajnych. Chodzi o awarie (pęknięta rura) oraz sytuacje zagrażające bezpieczeństwu (np. tzw. „zbieractwo” materiałów niebezpiecznych). W asyście policji lub straży pożarnej zarządca będzie mógł wejść do mieszkania, by usunąć zagrożenie.
Dodatkowo, wprowadzony zostanie obowiązek udostępniania lokalu na okresowe przeglądy techniczne pod karą grzywny.
Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Akty prawne omawiane w tekście:
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (projekt nowelizacji z 2026 r. wprowadzający ustawowe minima dochodowe oraz obowiązkową weryfikację najemców).
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (art. 691 – zmiany w zakresie wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy).
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (w zakresie nowych uprawnień kontrolnych dla organów gminnych).
