Warszawa w planistycznej pułapce. Studium przypadku firmy Janpul

2 godzin temu

Publikujemy obszerną analizę autorstwa deweloperskiej firmy Janpul, ponieważ obrazuje ona niepokojące zjawisko rozmijania się deklaracji władz Warszawy o popieraniu zrównoważonego rozwoju z ich czynami. W wyniku działań administracyjnych nastąpi 12-krotne zmniejszenie powierzchni publicznie dostępnych terenów zieleni. Warto dodać, iż spółka dba o zrównoważony rozwój. Poniżej treść analizy.

Miasto stołeczne Warszawa wznawia prace nad istotnymi zmianami w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Planowane zmiany mogą bardzo niekorzystnie wpłynąć na finanse miasta i życie mieszkańców.

Naszym celem jest zaalarmowanie opinii publicznej i zainteresowanie lokalnych oraz ogólnopolskich mediów niebezpiecznymi planami władz miasta. Pragniemy, aby mieszkańcy Warszawy, organizacje społeczne, a także odpowiednie organy administracyjne mogły lepiej zrozumieć skalę problemu, który, jeżeli zostanie zlekceważony, może mieć dalekosiężne konsekwencje dla miasta i jego budżetu.

Przedstawiamy analizę, która ukazuje możliwe skutki społeczne i finansowe tych zmian, stanowiące poważne wyzwanie dla stolicy. Poniżej znajdą Państwo szczegółowe opracowanie kluczowych obszarów problematycznych oraz ryzyk, które wymagają pilnej uwagi. Zapraszamy do zapoznania się z naszym raportem i podjęcia debaty nad przyszłością Warszawy, jej mieszkańców i zrównoważonym rozwojem urbanistycznym.

Zwracamy uwagę, iż reprezentowana przez nas Janpul sp. z o.o. jest aktywnym i wieloletnim uczestnikiem życia gospodarczego i społecznego dzielnicy Białołęka. Z sukcesem realizujemy przedsięwzięcia deweloperskie, wpływając na rozwój dzielnicy, dlatego też czujemy się współodpowiedzialni za zrównoważony rozwój urbanistyczny miasta i postanowiliśmy poinformować o poczynaniach władz Warszawy.

Miasto Warszawa ponownie rusza z procedurą zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, która obejmuje również rejon Brzezin na Białołęce – obszar najważniejszy dla przyszłych inwestycji mieszkaniowych. 16.10.2024 r. Rada Dzielnicy Białołęka podjęła uchwałę dotyczącą opinii w sprawie tych planów, co czyni ten moment szczególnie istotnym dla przyszłości dzielnicy i całego miasta.

Nie jest tajemnicą, iż od kliku lat Janpul sp. z o.o. przygotowywała się do realizacji inwestycji mieszkaniowej w tej dzielnicy, zgodnie z wcześniejszymi planami zagospodarowania przestrzennego, które przewidywały przeznaczenie gruntów pod budownictwo wielorodzinne.

Warto podkreślić, iż w tej chwili obowiązujące plany zagospodarowania obejmują 45% Warszawy, a równocześnie trwa aż 184 procedur związanych z kolejnymi zmianami planów, które mają wpływ na blisko 24% powierzchni stolicy. Zmiany, które rozważają władze Warszawy, budzą poważne obawy, ponieważ opierają się na założeniach sprzed kilkunastu lat – stworzonych w zupełnie innych warunkach gospodarczych i społecznych niż te, w których znajduje się miasto obecnie.

Niezaktualizowane plany nie tylko hamują rozwój lokalnych społeczności i obniżają atrakcyjność inwestycyjną rejonów takich jak Białołęka, ale niosą ze sobą realne ryzyko finansowych strat dla miasta. Dlatego konieczne jest, by mieszkańcy, lokalne organizacje i media uważnie przyjrzały się proponowanym zmianom i związanym z nimi konsekwencjom. Wzywamy do podjęcia pilnej debaty nad kształtem planów, sposobem ich procedowania, a w szczególności – ich wpływem na rozwój Warszawy. To moment, by głos mieszkańców miał realne znaczenie w procesie decyzyjnym.

Kluczowe aspekty oraz spodziewane negatywne skutki działań organów planistycznych

I. Powrót do projektu sprzed 18 lat

Prace nad przestarzałym projektem z 2006 roku: Władze Warszawy planują uchwalenie zmian w planie zagospodarowania dla rejonu Brzezin opartego na założeniach sprzed niemal dwóch dekad. Projekt ten nie odpowiada obecnym realiom oraz potrzebom społeczności lokalnej, które od tamtej pory uległy drastycznym przemianom.
Omijanie nowoczesnych przepisów i standardów: Procedura oparta na przestarzałym planie pozwala na uniknięcie współczesnych norm dotyczących urbanistyki, krajobrazu i dostępności. Tego typu działania budzą poważne wątpliwości, jeżeli chodzi o transparentność i realne zaangażowanie w sprawy mieszkańców.
Brak wyczerpujących konsultacji społecznych ze wszystkimi zainteresowanymi zmianami planistycznymi: Ignorowanie konieczności szerokich konsultacji społecznych sprawia, iż mieszkańcy Białołęki i Warszawy pozostają bez realnego wpływu na najważniejsze decyzje związane z przyszłością ich dzielnicy. Owe konsultacje miały miejsce wyłącznie z niewielką częścią podmiotów, przy jednoczesnym pominięciu właścicieli nieruchomości, które znajdują się w procedowanej części miasta i inwestorów, którzy byliby gotowi na swój koszt zapewnić potrzebną mieszkańcom infrastrukturę.
Niezrozumiała zmiana skutecznego planu: Proponowana zmiana dotyczy części planu, który przez lata wspierał harmonijny rozwój miasta, nie generując kontrowersji. Decyzja władz miasta o jego zmianie wydaje się więc pozbawiona logicznego uzasadnienia.

II. Brak rzetelnej oceny skutków finansowych

Nierzetelna prognoza kosztów: Sporządzona przez warszawskie władze prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Brzezin (dalej jako: PSF) jest nierzetelna i nie przedstawia faktycznych kosztów, jakie miasto Warszawa będzie zmuszone ponieść w konsekwencji uchwalenia zmiany planu. Szacunki miasta są rażąco zaniżone. Już teraz należy przyjąć, iż kwota wydatków została zaniżona o co najmniej 300.079,000,00 zł, która wynika z:
- zaniżenia kwot potencjalnych odszkodowań: zgodnie z prognozą skutków finansowych kwota odszkodowań wyniesie 853.000,00 zł, podczas gdy rzeczywista wartość szacunkowa odszkodowań wynosi ok. 227.716.000,00 zł (różnica: 217.863.000,00 zł). Jest to kwota obliczona po wskazanej w prognozie różnicy między ceną średnią gruntów pod budownictwo wielorodzinne (1.922 zł/1 m²), a średnią cenę gruntów pod budownictwo jednorodzinne ekstensywne (630 zł/1 m²), która to różnica wynosi 1.292,00 zł/1 m²,
- zaniżenia kosztów budowy infrastruktury drogowej – zaniżenie wynosi 52.480.000,00 złotych,
- zaniżenia kosztów budowy infrastruktury wodno-kanalizacyjnej – zaniżenie wynosi 2.736.000,00 złotych,
- zawyżenia sumy szacowanych dochodów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych: zawyżenie jest co najmniej 10-krotne (co wynika z błędu rachunkowego) i wynosi ok. 27.000.000 złotych (w miejsce 30 mln złotych szacowanych dochodów z PCC powinno być ok. 3 mln złotych),

Skutki dla budżetu miasta: Zaniżone prognozy finansowe dotyczą jedynie niewielkiej części procedowanych planów (1,5%), co pokazuje, iż pełny koszt może znacząco nadwyrężyć budżet Warszawy.
Nieadekwatna metodologia: Rozbieżność pomiędzy szacunkami miasta, a rzeczywistymi potencjalnymi kosztami odszkodowań wynika z dokonanej przez władze manipulacji metodologicznej, czyli celowego pomijania najistotniejszego czynnika wpływającego na wartość nieruchomości – przeznaczenia gruntów pod budownictwo wielorodzinne lub jednorodzinne. Prognoza miasta uwzględnia jedynie wysokość budynków, powierzchnię biologicznie czynną oraz ogólne wskazanie funkcji terenów (M lub MN), ale nie odnosi się do kluczowego aspektu ich przeznaczenia
Skala potencjalnych strat finansowych: Kwota potencjalnych odszkodowań dla obszaru Brzezin wynosząca ponad 200 mln zł stanowi równowartość licznych inwestycji, które mogłyby przynieść korzyści lokalnej społeczności. Warto zadać pytanie, czy takie wykorzystanie funduszy leży w interesie mieszkańców Warszawy.
Przyszłoroczny budżet niedoszacowany: Koszt potencjalnych odszkodowań niemal 3-krotnie budżet dzielnicy Białołęka na przyszłoroczne inwestycje, co wskazuje na ogromne obciążenie finansowe, które miasto będzie musiało ponieść. Zgodnie z załącznikiem dzielnicowym do wstępnego projektu budżetu miasta stołecznego Warszawy na rok 2025 r., aktualnym na wrzesień 2024 r., do dyspozycji dzielnicy Białołęka w nowym roku przeznaczono środki w wysokości 847,6 mln zł. Na wydatki bieżące dzielnicy Białołęka przeznaczone zostanie 772,16 mln zł, zaś na wydatki majątkowe (tj. na wydatki inwestycyjne) – 65,42 mln zł. Jak pisaliśmy powyżej koszty potencjalnych odszkodowań wynosić będą ponad 200 mln zł, co prawie 3-krotnie przewyższa kwotę, która planuje się przeznaczyć w przyszłym roku na wydatki majątkowe.

III. Skutki zmian dla rynku mieszkaniowego

Wpływ na deficyt mieszkań: Decyzja o ograniczeniu budownictwa wielorodzinnego wpłynie na ograniczenie dostępności przystępnych cenowo mieszkań, co może pogłębić problem deficytu mieszkaniowego, z którym Warszawa walczy od lat.
Wzrost cen mieszkań: Ograniczenie terenów przeznaczonych na budownictwo wielorodzinne spowoduje dalszy wzrost cen nowych mieszkań na rynku, co utrudni ich zakup dla wielu Warszawiaków, zwłaszcza młodych ludzi i rodzin z dziećmi.
Brak rozwoju infrastruktury: Zmiana przeznaczenia gruntów uniemożliwi realizację inwestycji infrastrukturalnych, takich jak drogi i tereny zieleni, których budowę mieli sfinansować prywatni inwestorzy. Koszt ich realizacji spadnie na miasto i mieszkańców, obniżając dostępność przestrzeni rekreacyjnej oraz niezbędnych udogodnień. „Zablokowanie” Spółce możliwości zrealizowania całej inwestycji będzie skutkować 12-krotnym zmniejszeniem powierzchni publicznie dostępnych terenów zieleni

IV. Zagrożenie dla inwestycji „Dobka” na Białołęce

Utrudnienia dla inwestycji mieszkaniowej: Nieoczekiwana zmiana planów zagospodarowania przestrzennego oprócz negatywnych skutków społecznych i ekonomicznych dla mieszkańców i budżetu miasta wpłynie również na interes spółki Janpul. Od 2019 roku spółka rozwija projekt osiedla „Dobka” – kompleksu kilku budynków wielorodzinnych, harmonijnie wkomponowanego w otoczenie, dostosowanego do potrzeb większej społeczności. Inwestycja ta jest odpowiedzią na pilną potrzebę tworzenia przystępnych cenowo mieszkań w stolicy, gdzie kryzys mieszkaniowy jest coraz bardziej odczuwalny. Osiedle „Dobka”, zgodnie z założeniami, ma zapewnić 436 lokali dla warszawskich rodzin.
Brak informacji o zmianach: Należy podkreślić, iż cały proces inwestycyjny był prowadzony w zgodzie z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania (tj. MPZP dla rejonu Grodzisk z 2004 r., tj. z uchwałą nr XXVII/528/2004 z dnia 25.03.2004 r.) Na każdym etapie realizacji projektu utrzymywaliśmy intensywne kontakty z przedstawicielami miasta i dzielnicy, omawiając szczegóły i uzgadniając kolejne kroki. W toku licznych spotkań i negocjacji władze miejskie miały pełną wiedzę o zaawansowaniu inwestycji oraz jej założeniach, a mimo to ani razu nie informowały o planowanych zmianach w przeznaczeniu gruntów, które mogłyby zagrozić realizacji projektu.
Wysokie koszty poniesione przez inwestora: Co ważne, 12.2023 r. spółka zawarła z Miastem Stołecznym Warszawa – Dzielnica Białołęka umowę nr BIA/WID/20/2023 dot. ustalenia szczegółowych warunków budowy odcinka drogi celem zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanego do realizacji osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego; na tym etapie projekt był już wyłożony do publicznego wglądu, mimo to m.st. Warszawa nie widziało przeszkód, aby zawrzeć ze Spółką umowę przewidującą niekorzystne dla niej warunki finansowe tj. przewidującą konieczność poniesienia przez niego nakładów w wysokości 4-krotnie przekraczającej wartość wymaganych nakładów.
Zablokowanie inwestycji: procedowana w tej chwili zmiana planu obejmuje grunty, na których Spółka planuje przeprowadzenie inwestycji „Dobka”, przewidując dla nich kluczową zmianę przeznaczenia z zabudowy wielorodzinnej na jednorodzinną. Uchwalenie nowego kształtu planu uniemożliwia zrealizowanie całej inwestycji.

V. Działania spółki na rzecz interesu publicznego

Ochrona interesu społecznego: Spółka podkreśla, iż procedowana uchwała jest niezgodna z interesem Białołęki i całej Warszawy, gdyż ogranicza dostępność mieszkań, szczególnie dla mniej zamożnych grup społecznych, młodych ludzi oraz rodzin.
Kroki prawne: W trosce o interes mieszkańców spółka złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podkreślając zarówno prawne, jak i społeczne oraz finansowe aspekty problemu. Skarga zwraca uwagę na naruszenia przepisów oraz na nierzetelność prognoz skutków finansowych.
Poszukiwanie wspólnego rozwiązania i chęć rozmowy: Spółka dążyła i przez cały czas dąży do współpracy z władzami miasta i dzielnicy, proponując wypracowanie kompromisowego rozwiązania, które uwzględni zarówno potrzeby rynku, jak i interes społeczności lokalnej oraz inwestorów. Na ten moment jednak działania te pozostają bez odzewu ze strony stołecznych urzędników.

„Zwracamy się do przedstawicieli mediów o zapoznanie się z naszym stanowiskiem oraz podjęcie interwencji w tej sprawie. Spółka Janpul nie może pozostać obojętna wobec działań, które mogą mieć niekorzystne konsekwencje dla mieszkańców Warszawy i lokalnych przedsiębiorców.” – apeluje firma.