Warszawa sprawdza dochody lokatorów. Miesiąc zwłoki z jednym dokumentem podnosi czynsz kilkakrotnie

Urzędy dzielnic wysyłają najemcom miejskich mieszkań wezwania do złożenia deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego. Pismo dotyczy wyłącznie osób, które podpisały umowę najmu po 21 kwietnia 2019 roku, a najwięcej takich lokali znajduje się na Woli, Mokotowie i w Śródmieściu. Na odpowiedź jest miesiąc od dnia odebrania wezwania. Kto tego terminu nie dotrzyma, płaci czynsz według stawki maksymalnej dopuszczonej ustawą, a ta jest kilkakrotnie wyższa od podstawowej stawki obowiązującej w zasobie miasta.

Fot. Warszawa w Pigułce

Wezwanie dotyczy tylko umów podpisanych po 21 kwietnia 2019 roku

Obowiązek okresowego sprawdzania sytuacji finansowej najemców wynika z art. 21c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Przepis ten trafił do ustawy nowelizacją z 22 marca 2018 r. (Dz.U. poz. 756) i zaczął obowiązywać 21 kwietnia 2019 roku, a zawarty w niej art. 17a przesądził, iż nowe zasady stosuje się wyłącznie do umów zawartych od tego dnia. Ustawa pozwala gminie prowadzić weryfikację nie częściej niż co 2,5 roku. Warszawa ustaliła własny rytm w zarządzeniu nr 734/2022 Prezydenta m.st. Warszawy z 4 maja 2022 r. w sprawie weryfikacji dochodów najemców lokali mieszkalnych, gdzie wskazano częstotliwość co 3 lata. Kryteria, do których porównywane są zadeklarowane kwoty, znajdują się w uchwale nr XXIII/669/2019 Rady m.st. Warszawy z 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta.

Miasto wprost wskazuje pięć sytuacji, w których wezwanie nie przychodzi. Poza weryfikacją są najemcy z umowami zawartymi do 21 kwietnia 2019 roku, osoby, które miały taką starszą umowę, dokonały zamiany lokalu i dziś mieszkają na podstawie nowszego dokumentu, najemcy lokali zamiennych, najemcy socjalni oraz ci, którzy wstąpili w najem po śmierci najemcy niepodlegającego weryfikacji. To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, bo decyduje o nim data na umowie, a nie wysokość zarobków. Osoba zarabiająca kilkanaście tysięcy złotych z umową z 2015 roku nie dostanie dziś żadnego pisma, a rodzina z dochodem poniżej progu, która podpisała umowę w 2021 roku, musi deklarację złożyć, choć weryfikacja zakończy się dla niej bez żadnej zmiany czynszu.

Najem socjalny wypada z weryfikacji, bo kontroluje go inny przepis

Art. 21c wyłącza z okresowej weryfikacji umowy najmu socjalnego i nie jest to luka w systemie. Zgodnie z art. 23 tej samej ustawy umowę najmu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, a po jego upływie można ją przedłużyć tylko wtedy, gdy najemca przez cały czas znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Kontrola odbywa się więc nie co kilka lat na żądanie urzędu, ale przy każdym przedłużeniu umowy, i dotyczy tego samego, czyli dochodu gospodarstwa domowego mierzonego kryteriami z uchwały rady gminy. o ile dochody wzrosną ponad ten poziom, ustawa przewiduje, iż od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia lokalu stosuje się przepisy o odszkodowaniu za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Różnica widoczna jest też w rachunku. Stawka czynszu przy najmie socjalnym nie może przekraczać połowy najniższej stawki obowiązującej w zasobie gminy, a w Warszawie wynosi 2,00 zł za 1 m2, co przy lokalu o powierzchni 40 m2 daje 80 zł miesięcznie plus opłaty za media. Dla porównania stawka bazowa najmu na czas nieoznaczony to 13,55 zł za 1 m2, zgodnie z zarządzeniem nr 1495/2025 Prezydenta m.st. Warszawy z 7 listopada 2025 r. w sprawie ustalenia stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej w lokalach mieszkalnych.

W deklaracji liczą się dochody z 3 miesięcy, a próg zależy od liczby osób

Deklaracja obejmuje dochody wszystkich członków gospodarstwa domowego uzyskane w okresie 3 miesięcy poprzedzających jej złożenie, a nie za cały rok, jak przy pierwszym wniosku o mieszkanie. Pod uwagę bierze się osoby wchodzące w skład gospodarstwa w dniu składania dokumentu, a samo pojęcie dochodu określa ustawa o dodatkach mieszkaniowych. Razem z deklaracją można złożyć dokumenty potwierdzające podane kwoty: zaświadczenia z urzędu skarbowego lub od pracodawcy, zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o nieodprowadzaniu składek w przypadku osób bezrobotnych, decyzję o wymiarze podatku rolnego przy dochodach z gospodarstwa, decyzję o przyznaniu emerytury albo renty oraz informację o wysokości płaconych lub otrzymywanych alimentów. Gdy urząd ma wątpliwości co do wiarygodności danych, może wezwać do przedstawienia dodatkowych dokumentów i na to jest kolejne 30 dni.

Progi, do których porównywany jest wynik, rosną wraz z liczbą osób w gospodarstwie. Przy staraniu się o najem na czas nieoznaczony łączny dochód nie może przekroczyć 5 978,03 zł dla gospodarstwa jednoosobowego, 8 369,25 zł dla dwuosobowego, 11 557,53 zł dla trzyosobowego i 13 550,21 zł dla czteroosobowego. Przy najmie socjalnym te same kategorie mają odpowiednio 2 490,85 zł, 3 487,19 zł, 4 815,64 zł i 5 645,92 zł. Część gospodarstw ma prawo do kryteriów podwyższonych i to właśnie dlatego warto dołączyć dodatkowe dokumenty. Wyższe progi obejmują osoby ze znacznym stopniem niepełnosprawności lub z orzeczoną koniecznością stałej opieki, rodziny wychowujące co najmniej troje dzieci oraz gospodarstwa, w których wszyscy członkowie przekroczyli 60 lat albo jedynym źródłem utrzymania jest emerytura, świadczenie przedemerytalne, renta rodzinna lub świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy i do samodzielnej egzystencji.

Brak deklaracji kosztuje więcej niż samo przekroczenie progu

Ustawa daje gminie jedno narzędzie na wypadek milczenia najemcy i jest ono dotkliwe. Przy niezłożeniu deklaracji czynsz może zostać podniesiony do 8% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a miasto podaje, iż w tej chwili odpowiada to stawce 81,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Dla mieszkania o powierzchni 40 m2 oznacza to różnicę między około 542 zł a 3 240 zł miesięcznie, i to bez opłat za media. Co ważne, uzupełnienie dokumentów już po terminie nie zamyka sprawy: wtedy czynsz ustala się według wzoru ustawowego, a nie według stawki maksymalnej. Spóźniona deklaracja jest więc zawsze lepsza od jej braku.

Sam wzór z art. 21c ust. 5 ustawy działa proporcjonalnie do nadwyżki. Nowy czynsz to stawka, która obowiązywałaby przy dochodzie mieszczącym się w kryterium, powiększona o kwotę przekroczenia w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego, przy czym dla gospodarstwa jednoosobowego przyjmuje się współczynnik 1,4. Nowy czynsz nie może być niższy od dotychczasowego ani wyższy od wspomnianego pułapu 8% wartości odtworzeniowej. Wypowiedzenie wysokości czynszu następuje na koniec miesiąca kalendarzowego z trzymiesięcznym terminem, a o ile podwyżka przekracza 50% dotychczasowej kwoty, przez pierwsze 6 miesięcy najemca płaci 150% tego, co płacił wcześniej. Lokator może podwyżkę przyjąć, odmówić jej przyjęcia ze skutkiem rozwiązania umowy albo zakwestionować ją w sądzie, płacąc do prawomocnego wyroku stawkę dotychczasową.

W Śródmieściu próg przekroczyło 37 rodzin z 701 sprawdzonych umów

Skala warszawskiego zasobu robi wrażenie, ale odsetek osób, których weryfikacja realnie dotyka, jest niewielki. Jak podała w 2025 roku stołeczna „Gazeta Wyborcza”, w stolicy jest ponad 82 tys. mieszkań komunalnych, z czego ponad 13,8 tys. na Woli, ponad 11,8 tys. na Mokotowie i ponad 11,6 tys. w Śródmieściu. W tej ostatniej dzielnicy sprawdzono wówczas 701 umów, a przekroczenie kryterium dochodowego stwierdzono u 37 rodzin. Skutki finansowe rozłożyły się bardzo nierówno, bo podwyżki sięgały od kilkudziesięciu złotych do ponad 2,1 tys. zł miesięcznie, w zależności od tego, jak wysoko ponad próg wyszedł dochód gospodarstwa.

Powód, dla którego weryfikacja obejmuje dziś tak wąską grupę, jest prosty i wynika z arytmetyki umów. Jak powiedziała specjalistka do spraw mieszkalnictwa Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów w rozmowie z portalem WP Finanse, rotacja w zasobach komunalnych w Polsce wynosi statystycznie poniżej 3% rocznie, więc zwalnia się kilka lokali, a przeważająca część umów została zawarta jeszcze przed 2018 rokiem, kiedy możliwość sprawdzania dochodów najemcy w ogóle nie istniała. Nowe umowy dopisują się do zasobu powoli i dlatego mechanizm z 2019 roku obejmuje wciąż mniejszość warszawskich lokatorów.

Projekt rządowy obejmie weryfikacją także umowy sprzed 2019 roku

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów (nr UD239), który przełamuje granicę 21 kwietnia 2019 roku. Dokument jest na etapie prac legislacyjnych i nie został uchwalony, więc dziś nie obowiązuje żaden z opisanych w nim mechanizmów. Zakłada on, iż gminy będą co najmniej raz na 3 lata sprawdzać sytuację dochodową i majątkową wszystkich najemców, także tych z najstarszymi umowami, korzystając między innymi z ksiąg wieczystych, wywiadu środowiskowego i dokumentów przedstawianych przez lokatora. Przekroczenie progów ma prowadzić do korekty czynszu, a w przewidzianych ustawą przypadkach również do wypowiedzenia najmu. Projekt przewiduje też zakaz podnajmowania lokali komunalnych osobom trzecim.

Jak powiedział podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski w rozmowie z portalem Interia Biznes, resort naprawia niesprawiedliwy mechanizm ustalania stawek czynszowych w mieszkaniach komunalnych, a weryfikacja ma objąć wszystkich najemców z wyjątkiem osób pobierających emerytury i renty. Pierwotna wersja projektu, która likwidowała automatyczne wstąpienie w najem po śmierci lokatora, została zmieniona po krytyce organizacji lokatorskich i Rzecznika Praw Obywatelskich. Milewska-Wilk zwróciła uwagę w rozmowie z WP Finanse, iż choćby po wejściu zmian w życie sama poprawa sytuacji materialnej nie da gminie podstawy do wypowiedzenia umowy, a taka podstawa pojawi się dopiero wtedy, gdy najemca dysponuje inną nieruchomością, w której może zamieszkać.

Kopertę z ratusza warto otworzyć tego samego dnia

Termin miesiąca biegnie od odebrania wezwania, a nie od jego nadania, i to jest jedyna data, która w całej procedurze naprawdę pilnuje sama siebie. Kompletowanie zaświadczeń z trzech miesięcy dla całego gospodarstwa domowego zajmuje zwykle kilkanaście dni, szczególnie gdy w rodzinie są dochody z kilku źródeł: umowa o pracę, alimenty, emerytura, działalność rozliczana ryczałtem. Pierwszy ruch to sprawdzenie daty na własnej umowie najmu, bo jeżeli podpisano ją przed 21 kwietnia 2019 roku, cała sprawa kończy się na tym jednym spojrzeniu.

Drugą rzeczą, którą łatwo pominąć, są dokumenty podnoszące próg. Orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności, dokumenty potwierdzające wychowywanie trojga dzieci albo decyzja emerytalna w gospodarstwie, gdzie wszyscy przekroczyli 60 lat, potrafią przesunąć kryterium na tyle, iż dochód formalnie mieszczący się powyżej podstawowej granicy okazuje się w tej grupie prawidłowy. Urząd nie domyśli się tego z samych kwot i nie ma obowiązku dopytywać, więc te załączniki trzeba dołączyć z własnej inicjatywy.

Jeżeli termin już minął, deklarację i tak trzeba złożyć, bo dokumenty przekazane po czasie oznaczają czynsz liczony wzorem, a nie stawką maksymalną, i to jest różnica rzędu kilku tysięcy złotych rocznie przy przeciętnym metrażu. Po otrzymaniu wypowiedzenia wysokości czynszu warto też zapamiętać jedną datę w przyszłość: 6 miesięcy po wejściu podwyżki w życie można wystąpić o ponowne ustalenie stawki, o ile dochody gospodarstwa w tym czasie spadły. Ta ścieżka działa w obie strony i mało kto z niej korzysta.