Warszawa szykuje nowy program mieszkaniowy. Szykuje się rewolucja! Wykup mieszkań, czynsze dopasowane do rodzin i remonty

Blisko 81 tysięcy lokali komunalnych i ponad 3 tysiące mieszkań towarzystw budownictwa społecznego w Warszawie ma w najbliższych latach doczekać się nowych zasad zarządzania. Miasto kończy prace nad Wieloletnim Programem Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2026-2032 – dokumentem, który określi zarówno wysokość czynszów, jak i to, czy długoletni najemcy będą mogli w końcu wykupić zajmowane mieszkania na preferencyjnych warunkach.

Fot. Warszawa w Pigułce

Dlaczego akurat teraz powstaje nowy program

Obowiązek uchwalenia takiego dokumentu wynika wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – każda gmina musi mieć wieloletni plan gospodarowania swoim zasobem mieszkaniowym. Poprzedni program, obejmujący lata 2021-2025, kończy się wraz z tym rokiem, więc miasto musiało przygotować jego następcę. Nowy dokument ma obowiązywać aż siedem lat, do 2032 roku, i – jak deklarują urzędnicy – określić kierunki nowych inwestycji oraz sposób zarządzania zarówno lokalami komunalnymi, jak i mieszkaniami należącymi do miejskich TBS-ów.

Czynsze dopasowane do budżetu rodzin

Jednym z filarów programu ma być aktualizacja zasad ustalania czynszów w lokalach komunalnych i TBS, tak by wysokość opłat nie przekraczała realnych możliwości finansowych najemców. To istotna zmiana względem obecnych zasad, które reguluje zarządzenie prezydenta miasta z listopada 2025 roku – nowy program ma dać podstawę do ich rewizji, uwzględniającej rosnące koszty utrzymania zasobu przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka, iż opłaty staną się dla najsłabszych finansowo rodzin barierą nie do pokonania.

Szansa na wykup mieszkania – koniec piętnastoletniej blokady

To, co w projekcie brzmi jak jeden punkt na liście, w rzeczywistości oznacza odwrócenie polityki, którą miasto konsekwentnie utrzymywało od 2011 roku. Wtedy radni z klubów PO i SLD, dysponujący większością w Radzie Warszawy, przyjęli uchwałę, która praktycznie zamknęła drogę do taniego wykupu mieszkań komunalnych. Wcześniej lokatorzy mogli wykupić zajmowane mieszkanie choćby za 10-20 procent jego wartości – jak wyliczył ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar na podstawie danych z Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2021-2025, średnia cena sprzedawanego przez miasto lokalu w latach 2005-2013 wynosiła około 30 tysięcy złotych. Po 2011 roku sprzedaż z bonifikatą przestała być regułą, a miasto przeszło na sprzedaż po cenie rynkowej jako zasadę generalną. Efekt widać w liczbach – w całych latach 2016-2024 Warszawa sprzedała najemcom zaledwie 640 mieszkań, czyli ułamek tego, co działo się przed 2011 rokiem.

Formalnie miasto nigdy nie zamknęło furtki całkowicie – jak przypomina Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich, polityka mieszkaniowa Warszawy zakładała ograniczenie sprzedaży do maksymalnie 100 lokali rocznie w skali całego miasta, a decyzja o zastosowaniu bonifikaty pozostawała w gestii władz miasta, a nie automatycznym prawem najemcy. Rzecznik wprost przypominał, powołując się na orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych, iż udzielenie bonifikaty to uprawnienie właścicielskie gminy, z którego organy mogą, ale nie muszą skorzystać. W praktyce przez ostatnie kilkanaście lat korzystały z niego bardzo rzadko.

Wcześniejszy projekt uchwały, opisywany w 2025 roku przez branżowy portal mieszkanie-komunalne.pl, wskazywał już konkretne zasady, jakie mogą się finalnie znaleźć w nowych przepisach – warto jednak zaznaczyć, iż to opis projektu sprzed obecnego etapu prac nad programem 2026-2032, a nie oficjalny, ostateczny dokument miasta, więc same liczby mogą się jeszcze zmienić. Zgodnie z tym opisem, prawo do ubiegania się o wykup miałby najemca z co najmniej dziesięcioletnim stażem najmu, przy czym do stażu wliczałby się także okres najmu poprzedników prawnych – na przykład rodziców – oraz okres najmu poprzedniego lokalu w przypadku legalnej zamiany. Bonifikata za staż wynosiłaby 50 procent po dziesięciu latach, powiększane o jeden punkt procentowy za każdy kolejny rok, maksymalnie do 70 procent. Do tego dochodziłyby dodatkowe punkty procentowe za brak windy czy centralnego ogrzewania, ale cała bonifikata łącznie nie mogłaby przekroczyć 75 procent wartości lokalu. Z możliwości wykupu wyłączone miałyby zostać mieszkania w nowych budynkach oraz te, które przeszły niedawno generalny remont – miasto w ten sposób chce zabezpieczyć swój najświeższy i najbardziej wartościowy zasób.

Za tym pospiechem stoi też twardy, ogólnopolski termin. W Sejmie procedowany jest projekt ustawy, który po 30 czerwca 2027 roku ma całkowicie zakazać gminom sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą – po tej dacie możliwa miałaby być już wyłącznie sprzedaż po cenie rynkowej. jeżeli ten przepis wejdzie w życie w obecnym kształcie, Warszawa ma praktycznie tylko kilkanaście miesięcy, żeby w ogóle skorzystać z możliwości preferencyjnego wykupu, zanim ta furtka zamknie się już na poziomie krajowym, niezależnie od decyzji samych radnych stolicy.

Prostsze zasady przydziału – z myślą o młodych i rodzinach z dziećmi

Program zakłada też uproszczenie formalności i bardziej czytelne kryteria przydziału lokali, ze szczególnym uwzględnieniem osób młodych oraz rodzin wychowujących dzieci. Dotychczasowa procedura ubiegania się o mieszkanie komunalne czy lokal TBS bywała krytykowana za skomplikowaną dokumentację i niejasne zasady kwalifikacji – nowy dokument ma to zmienić, choć na razie miasto nie ujawniło jeszcze szczegółowego, ostatecznego katalogu kryteriów.

Remonty, likwidacja pieców i wyższy standard istniejących lokali

Program nie ogranicza się do nowych inwestycji – duży nacisk kładzie też na stan techniczny już istniejącego zasobu. Zapowiadane są modernizacje instalacji, podniesienie standardów technicznych mieszkań oraz poprawa warunków życia obecnych najemców, w tym działania zmierzające do likwidacji pieców i zwiększenia efektywności energetycznej budynków – co w praktyce powinno oznaczać niższe rachunki za ogrzewanie dla lokatorów i mniejsze obciążenie dla środowiska.

Ponad 4 tysiące nowych mieszkań TBS już w planach

Rozwój towarzystw budownictwa społecznego to drugi filar programu. Jak zapowiada zastępczyni prezydenta Warszawy Aldona Machnowska-Góra, w realizacji lub w planach na lata 2026-2032 jest już ponad 4 tysiące mieszkań TBS. Przy ulicy Kłobuckiej na Ursynowie ma powstać prawie 800 lokali, kolejne osiedle zaplanowano przy ulicy Pomorskiej na Białołęce, a TBS Warszawa Południe realizuje inwestycję u zbiegu ulic Banacha i Grójeckiej na Ochocie, gdzie na parterze budynku zaplanowano ogólnodostępną przestrzeń dla młodych mieszkańców. Przy ulicy Jagiellońskiej TBS Warszawa Północ buduje siedmiopiętrowy budynek ze 207 mieszkaniami i garażem podziemnym, który ma być gotowy w 2027 roku. Zakończyła się już budowa 40 lokali przy ulicy Agrestowej w Wawrze, przeznaczonych dla osób spełniających kryteria najmu komunalnego.

Sprawdź, na jakim etapie jest program

Konsultacje społeczne dotyczące nowego programu odbyły się już w czerwcu – obejmowały spotkanie stacjonarne dla mieszkańców, spotkanie online skierowane do organizacji pozarządowych oraz telefoniczny dyżur konsultacyjny. jeżeli nie zdążyłeś zgłosić uwag w tym terminie, warto mimo to śledzić dalsze etapy prac nad dokumentem – zanim program wejdzie w życie, musi zostać jeszcze formalnie uchwalony przez Radę Warszawy, a to wciąż daje przestrzeń na publiczną dyskusję nad jego ostatecznym kształtem, choćby poprzez kontakt z radnymi swojej dzielnicy.

Jeśli jesteś długoletnim najemcą lokalu komunalnego i zależy Ci na jego ewentualnym wykupie, dobrym krokiem już teraz jest uporządkowanie własnej sytuacji formalnej – upewnienie się, iż umowa najmu jest aktualna, a na koncie nie widnieją zaległości czynszowe. Zapowiadane kryteria pierwszeństwa dla dotychczasowych najemców najpewniej będą brały pod uwagę właśnie taką historię najmu, więc lepiej mieć ją uregulowaną, zanim ostateczne zasady wykupu zostaną opublikowane. Warto też pamiętać o ogólnopolskim terminie czerwca 2027 roku – jeżeli zależy Ci na wykupie z bonifikatą, a nie po cenie rynkowej, to sprawa raczej nie znosi zwłoki, niezależnie od tego, jak gwałtownie miasto sfinalizuje własne przepisy.