2 godzin temu
Dokument leży w szufladzie. Obliczenia zrobione, uzasadnienie prawne gotowe. Jeden z ministerstw ma wszystko przygotowane, ale projekt może nigdy nie ujrzeć światła dziennego. Dlaczego? Bo lojalność koalicyjna okazała się ważniejsza.
fot. Warszawa w Pigułce
Gotowy projekt blokuje polityka, nie argumenty
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 w rozmowie radiowej przyznała wprost – ministerstwo dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą opodatkowania nadmiarowych nieruchomości. Wszystko gotowe: szczegółowe analizy finansowe, warianty, konsekwencje. A mimo to projekt pozostaje zamrożony.
Powód? Polityczne kalkulacje. Z jednej strony argumenty ekonomiczne przemawiają za zmianą. Z drugiej – wyborcze konsekwencje każą zachować ostrożność. Nowy podatek, choćby dla wąskiej grupy najbogatszych, to pole minowe dla każdej partii.
Kogo dotyczy problem? Niewielu, ale wpływowych
Skala zjawiska gromadzenia mieszkań przez Polaków okazała się mniejsza niż sądzono. Zaledwie ośmioro na tysiąc obywateli posiada trzy lub więcej lokali – to grupa licząca od 200 do 250 tysięcy osób w całym kraju.
Wśród nich parlamentarzyści ze wszystkich głównych sił politycznych. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził jedenaście mieszkań, Małgorzata Niemczyk z tej samej formacji – dziesięć. Po stronie opozycji Agnieszka Soin z PiS jest właścicielką ośmiu lokali, a Krzysztof Śmiszek z Lewicy – siedmiu. To wyjaśnia, dlaczego temat budzi tyle emocji w sejmowych kuluarach.
Projektowane rozwiązanie zawierało zabezpieczenia dla rodzin z dziećmi. Mieszkania kupowane z przeznaczeniem dla potomstwa miałyby być wyłączone spod opodatkowania. Rodzice dwójki dzieci mogliby posiadać choćby cztery nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych – każde dziecko uprawniałoby do jednego dodatkowego lokalu.
Lewica przygotowała własną, surowszą wersję projektu pod przewodnictwem Włodzimierza Czarzastego. Zakłada opodatkowanie od trzeciego mieszkania bez ulg rodzinnych. Dwa konkurencyjne projekty w ramach jednej koalicji pokazują głębokość różnic programowych.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli masz jedno lub dwa mieszkania – nic ci nie grozi. Projektowane zmiany nie dotyczą przeciętnych obywateli. Problem mają osoby, które traktują nieruchomości jako lokatę kapitału i rozważają zakup trzeciego lokalu.
Roczne obciążenie wyniosłoby od jednego do czterech procent wartości rynkowej nieruchomości. Właściciel mieszkania wycenianego na 500 tysięcy złotych mógłby zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby 20 tysięcy złotych. To kwota, która radykalnie zmienia opłacalność inwestycji mieszkaniowych.
Pan Tomasz z Warszawy, który przez lata kupował mieszkania pod wynajem, musiałby płacić około 60 tysięcy złotych rocznie za swoje pięć lokali. – Wynajem przestałby się opłacać. Albo podwyższyłbym drastycznie czynsz, albo sprzedałbym kilka mieszkań – mówi otwarcie na jednym z forów inwestycyjnych.
Cel: przekierować pieniądze z betonu do gospodarki
Fundamentalnym założeniem obu inicjatyw nie jest zwiększenie wpływów do budżetu. Chodzi o redystrybucję kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w betonowych inwestycjach, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy.
Dynamika wzrostu cen mieszkań systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń. Ministerstwo przeanalizowało sytuację na warszawskim rynku – w ciągu zaledwie dwóch lat koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w stolicy wzrósł z 84 do 92 średnich pensji.
Presja międzynarodowa i dziura budżetowa
Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz OECD wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego. Te zalecenia nabierają szczególnego znaczenia wobec rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na 2025 rok – ma sięgnąć blisko 300 miliardów złotych.
Katalog potencjalnych dodatkowych wpływów obejmuje nie tylko podatek katastralny. Ministerstwo rozważa również podatek cyfrowy dla międzynarodowych koncernów technologicznych oraz dodatkowe obciążenia sektora bankowego.
Efekt domina: więcej mieszkań na rynku, niższe ceny
Właściciele trzech lub więcej mieszkań stoją przed perspektywą znaczącego wzrostu kosztów utrzymania swoich portfeli. Część może zdecydować się na częściową wyprzedaż zasobów mieszkaniowych. Eksperci szacują, iż na rynek może trafić dodatkowo od 100 do 150 tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału.
Taka skala zwiększenia podaży mogłaby mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości. To dobra wiadomość dla młodych rodzin szukających pierwszego mieszkania, ale zła dla inwestorów, którzy liczyli na dalszy wzrost wartości swoich portfeli.
Jak to działa w Europie
Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiątek lat. We Francji właściciele płacą około jednego procenta wartości rocznie, podobnie w Niemczech. Włochy poszły dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania. Generuje to wpływy na poziomie 0,4 procenta produktu krajowego brutto.
Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej opierających opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie rzeczywistej wartości rynkowej. Obecna stawka wynosi 1,12 zł za metr kwadratowy – właściciel 100-metrowego mieszkania płaci zaledwie 112 złotych rocznie, niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w centrum Warszawy czy na prowincji.
Koszty techniczne mogą przewyższyć zyski
Wprowadzenie systemu stanowi poważne wyzwanie. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej i zatrudnienia znacznej liczby specjalistów.
Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania systemu mogą przewyższyć generowane wpływy budżetowe. Alternatywne rozwiązanie przewiduje wprowadzenie progresywnego podatku obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami – 0,3 procenta od pierwszego mieszkania, 0,5 procenta od drugiego oraz jeden procent od trzeciego i kolejnych.
Co powinieneś teraz zrobić?
Jeśli rozważasz zakup drugiego lub trzeciego mieszkania jako inwestycję, zastanów się dwa razy. choćby jeżeli podatek nie wejdzie w 2026 roku, polityczna dyskusja pokazuje kierunek myślenia władz. Alternatywne formy lokowania kapitału – akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne – mogą stać się bardziej opłacalne.
Rząd wyraźnie sygnalizuje preferowany kierunek dla prywatnych oszczędności. Finansowanie innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych ma zwiększyć produktywność polskiej gospodarki i odejść od modelu rozwoju opartego na spekulacjach nieruchomościowych.
Jeśli już posiadasz kilka mieszkań, przygotuj się na ewentualną zmianę opłacalności inwestycji. Warto przeliczyć, czy wynajem przez cały czas będzie się opłacał po doliczeniu potencjalnego podatku. W pesymistycznym scenariuszu może to oznaczać konieczność podniesienia czynszów lub sprzedaży części portfela.
Polityczna blokada – ale na jak długo?
Minister Pełczyńska-Nałęcz podkreśla, iż mimo głębokiego przekonania o słuszności proponowanych rozwiązań, Polska 2050 nie będzie działać wbrew ustaleniom koalicyjnym. Polityczna blokada wynika z przekonania o konieczności zachowania jedności w kwestiach tak wrażliwych jak opodatkowanie.
Przyszłość projektu zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w 2027 roku. Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami w ministerialnych szufladach.
Wicepremier Krzysztof Gawkowski z Lewicy zapowiedział w maju tego roku, iż jego partia na pewno przedłoży swój projekt ustawy. Jednocześnie Ministerstwo Finansów wielokrotnie zaprzeczało, iż prowadzi jakiekolwiek prace nad podatkiem katastralnym.
