Mieszkanie komunalne za ułamek ceny rynkowej, a potem od ręki podnajęte za pełne stawki. Albo trzymane „na zapas” dla dzieci czy wnuków, podczas gdy naprawdę potrzebujący czekają latami na przydział. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma tego dość. Prawdopodobnie już w 2026 roku zarządcy komunalnych budynków dostaną nowe narzędzia do walki z nieuczciwymi najemcami. A akcje kontrolne typu „Poznaj Swojego Najemcę” to dopiero początek.

Grafika poglądowa (generowana automatycznie – Gemini)

Warszawska dzielnica Wola przeprowadziła w 2025 roku akcję, która zaskoczyła choćby samych kontrolerów skalą nadużyć. Pod kryptonimem brzmiącym niemal jak zaproszenie do sąsiedzkiej integracji – „Poznaj Swojego Najemcę” – urzędnicy skontrolowali 3 tys. adresów. Nie wszystkie wizyty kończyły się tylko rutynową weryfikacją dowodów osobistych.

Pracownicy Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami sprawdzali, czy osoby przebywające w mieszkaniach faktycznie są tymi, które podpisały umowę najmu z miastem. Weryfikowali, czy lokale nie są podnajmowane „na czarno”, czy nie zostały oddane do bezpłatnego użytkowania komuś z rodziny, czy nie przeprowadzono w nich niezgłoszonych przeróbek budowlanych. Rezultaty akcji pokazały, iż proceder nadużywania mieszkań komunalnych jest znacznie bardziej powszechny, niż zakładano.

Tanio od miasta, drogo dla kogoś innego

Mechanizm nadużycia jest prosty jak budowa cepa. Otrzymujesz mieszkanie komunalne jako pomoc społeczną dla osób w trudnej sytuacji życiowej. Płacisz za nie śmieszne pieniądze w porównaniu do stawek rynkowych – często kilkaset złotych za lokal, za który na wolnym rynku trzeba byłoby oddać 2-3 tys. zł miesięcznie. I tu pojawia się pokusa.

Wariant pierwszy: przeprowadzasz się gdzie indziej, ale mieszkania nie oddajesz. Podnajmujesz je „na czarno” po cenach rynkowych albo zbliżonych do rynkowych. Różnica między tym, co płacisz miastu, a tym, co inkasuje od podnajemcy, trafia do twojej kieszeni. Miesięcznie możesz zarobić w ten sposób kilka tysięcy złotych – całkiem nieźle jak na nielegalny proceder, który wymaga zero wysiłku.

Wariant drugi: oficjalnie mieszkasz w lokalu komunalnym, ale faktycznie przeniosłeś się gdzie indziej. Trzymasz mieszkanie „na zapas” – dla dzieci, wnuków, albo po prostu dlatego, iż szkoda zrezygnować z takiej okazji. W międzyczasie lokal stoi pusty albo mieszka w nim ktoś z rodziny bez żadnej umowy. A na liście oczekujących czekają rodziny, które naprawdę potrzebują pomocy mieszkaniowej i nie mają dokąd pójść.

ZGN-y, wysyłając swoich pracowników w teren, realizują więc nie tylko zadania administracyjne, ale wręcz misję przywracania rotacji w zasobie komunalnym, który z założenia powinien służyć najbardziej potrzebującym – wskazuje Biznesinfo.pl. To nie jest retoryka urzędnicza. To twarda rzeczywistość systemu, w którym zasoby są ograniczone, a kolejki długie.

Wiceminister przyznaje: obecny system jest niesprawiedliwy

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, podczas niedawnej debaty w Senacie nie owijał w bawełnę. „Ten system, który funkcjonuje obecnie, jest naprawdę niesprawiedliwy” – mówił wprost. I podawał konkretny przykład, który pokazuje absurd obecnych regulacji.

Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie komunalne w Warszawie i przekroczy próg dochodowy uprawniający do takiego lokalu, czynsz zostaje mu podniesiony niemal automatycznie. Za 40-metrowe mieszkanie będzie płacił około 3 tys. zł miesięcznie. To praktycznie stawka rynkowa. Problem w tym, iż taka podwyżka działa jak gilotyna – albo mieścisz się w progu, albo nagle płacisz tyle, ile na wolnym rynku.

Lewandowski zapowiedział wprowadzenie nowego, bardziej sprawiedliwego sposobu dokonywania korekt stawek czynszowych. Nie będzie automatycznej weryfikacji typu „złotówka za złotówkę”. Chodzi o wdrożenie na poziomie krajowym pewnych limitów dochodowych, wyższych niż te samorządowe. System ma być bardziej elastyczny – jeżeli zarabiasz nieco więcej, zapłacisz nieco więcej, ale nie od razu cenę rynkową.

To rozsądne podejście. Część osób, które kiedyś były w trudnej sytuacji, poprawiła swoją sytuację finansową. Znaleźli lepszą pracę, dostali awans. Nie ma sensu karać kogoś za to, iż przestał być biedny. Z drugiej strony, jeżeli ktoś zarabia naprawdę dobrze i mógłby bez problemu wynająć mieszkanie na wolnym rynku, nie powinien blokować miejsca w zasobie komunalnym.

Kontrole obejmą wszystkie umowy, nie tylko te po 2019 roku

Największa zmiana dotyczy zakresu weryfikacji dochodów najemców. w tej chwili obowiązek regularnej kontroli dotyczy tylko umów zawartych po 21 kwietnia 2019 roku. Osoby, które dostały mieszkanie komunalne wcześniej, mogą spokojnie mieszkać bez żadnej weryfikacji – choćby jeżeli ich sytuacja dramatycznie się poprawiła. Znam przypadek lokalu, który w tej chwili jest już wart ponad milion złotych, a w jego lokatorze cały czas figuruje jako najemca komunalny, mimo iż ich dochody dawno przekroczyły wszelkie progi.

Nowe przepisy mają wprowadzić jasną zasadę: weryfikacja dochodów nie rzadziej niż raz na 5 lat. I co najważniejsze – obejmie wszystkie umowy najmu, również te zawarte przed 2019 rokiem, które dotąd w wielu przypadkach nie podlegały cyklicznej weryfikacji.

„Wprowadzamy pewną zmianę, mającą na celu poprawę funkcjonowania weryfikacji dochodowej lokatorów. Rozszerzamy możliwość takiej weryfikacji nie tylko na umowy zawarte po 2019 roku, ale na wszystkie” – mówił wiceminister Lewandowski. Oznacza to, iż choćby osoby od lat mieszkające w lokalach komunalnych będą musiały ponownie potwierdzić spełnianie kryteriów dochodowych uprawniających do korzystania z tego rodzaju wsparcia.

Projekt ustawy ma trafić do rządu w drugim kwartale 2026 roku – najprawdopodobniej między kwietniem a czerwcem. Potem standardowa ścieżka przez Sejm i Senat. W optymistycznym wariancie pierwsze kontrole na nowych zasadach mogą ruszyć pod koniec 2026 lub na początku 2027 roku.

Koniec z „dziedziczeniem” mieszkań komunalnych

Planowane zmiany obejmują także automatyczne „dziedziczenie” prawa najmu po śmierci najemcy. w tej chwili po śmierci osoby wynajmującej lokal komunalny, członkowie rodziny wstępują w stosunek najmu z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy. W praktyce oznacza to, iż lokale komunalne nie „wracają” do gminnego zasobu mieszkaniowego.

Gmina jako właściciel nie ma możliwości dysponowania lokalami „dziedziczonymi” przez najemców. Mieszkanie może przechodzić z pokolenia na pokolenie, podczas gdy na liście oczekujących stoją setki rodzin. Nowe przepisy mają wyeliminować ten „automatyzm”. Po śmierci najemcy osoby uprawnione, które chcą dalej tam mieszkać, będą musiały starać się o nową umowę. Ich dochody i sytuacja życiowa zostaną dokładnie zweryfikowane.

To kontrowersyjna zmiana, bo faktycznie może wyrzucić ludzi z mieszkań, w których urodzili się i wychowali. Z drugiej strony, jeżeli te osoby mają wysokie dochody i mogłyby wynająć lokal na wolnym rynku, dlaczego miałyby zajmować mieszkanie komunalne przeznaczone dla osób w trudnej sytuacji? System ma służyć najbardziej potrzebującym, nie zapewniać tanie mieszkania dla kolejnych pokoleń rodziny, której sytuacja się już poprawiła.

Gminy zyskają dostęp do centralnych rejestrów

Jednym z największych problemów samorządów jest brak narzędzi do skutecznej weryfikacji majątku wnioskodawców i najemców. w tej chwili gminy nie mają dostępu do baz danych, które pozwalałyby sprawdzić, czy ktoś posiada nieruchomość w innym powiecie czy województwie. Osoba może mieć dom w jednym mieście, a ubiegać się o mieszkanie komunalne w drugim – i nikt tego nie sprawdzi.

Nowe przepisy mają dać gminom dostęp do centralnych rejestrów pokazujących nieruchomości na terenie całego kraju. Posiadanie domu jednorodzinnego czy innego mieszkania będzie oznaczać automatyczną dyskwalifikację z systemu mieszkań komunalnych. Koniec z sytuacjami, gdy ktoś formalnie nie posiada majątku w miejscu zamieszkania, ale ma dom lub mieszkanie gdzie indziej.

Będą też zmiany w dodatkach mieszkaniowych. Organ gminy będzie mógł odmówić dodatku, o ile w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, iż faktyczna liczba osób wspólnie zamieszkujących jest inna niż wykazana w deklaracji. w tej chwili ludzie deklarują 5 osób w gospodarstwie domowym, żeby dostać wyższy dodatek, a faktycznie mieszkają tam 2 osoby.

Milioner w mieszkaniu komunalnym? Tak, to legalne

Medialnie głośny był przypadek opisany przez TVN24. Wicemarszałek województwa świętokrzyskiego Marek Bogusławski, mimo blisko miliona złotych zgromadzonego na koncie i wysokich zarobków, mieszka w lokalu komunalnym w Jędrzejowie. Legalnie. System po prostu nie przewiduje skutecznej weryfikacji jego sytuacji dochodowej, bo podpisał umowę przed 2019 rokiem.

Takich przypadków może być dużo, bo nikt tego nie weryfikuje. Na jaw wypływają jedynie przypadki osób pełniących ważne funkcje – polityków, urzędników, czasem choćby sędziów. Ale zwykłych obywateli z wysokimi dochodami zamieszkałych w lokalach komunalnych nikt nie liczy. System jest „zabetonowany” – osoby, które kiedyś spełniały kryteria, pozostają w nim na dziesięciolecia, choćby jeżeli dziś zarabiają kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie.

W efekcie na lokal komunalny szans nie mają osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji i które go naprawdę potrzebują. Mieszkania komunalne są przyznawane raz – a potem system odwraca wzrok. To ma się zmienić.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie komunalne, przygotuj się na weryfikację dochodów w ciągu najbliższych kilku lat. Nie ma znaczenia, kiedy podpisałeś umowę – nowe przepisy obejmą wszystkich. Sprawdź, czy Twoja sytuacja materialna przez cały czas spełnia kryteria dochodowe. jeżeli zarabiasz znacznie więcej niż w momencie przyznania lokalu, możesz spodziewać się podwyżki czynszu. Ale według nowych zasad nie będzie to automatyczny skok do cen rynkowych, tylko stopniowa korekta w zależności od poziomu dochodów.

Nie podnajmuj mieszkania innym osobom bez zgody urzędu. To najczęstszy powód rozwiązania umowy i natychmiastowej utraty lokalu. Kontrole są coraz częstsze, a metody weryfikacji coraz skuteczniejsze. Urzędnicy nie tylko pukają do drzwi i sprawdzają dowody osobiste – analizują zużycie mediów, pytają sąsiadów, sprawdzają, czy faktycznie mieszkasz w lokalu, do którego jesteś przypisany.

Zgłaszaj wszystkie zmiany w składzie gospodarstwa domowego. Ukrywanie informacji o tym, iż ktoś się wyprowadził albo ktoś nowy się wprowadził, może skończyć się utratą lokalu i dodatku mieszkaniowego. System ma być uszczelniony, a gminy dostaną dostęp do centralnych rejestrów – nie będzie już tak łatwo ukryć prawdziwej sytuacji majątkowej.

Jeśli masz jakąkolwiek nieruchomość – choćby w innym mieście, choćby odziedziczoną po babci działkę z ruderą – zgłoś to. Po wprowadzeniu zmian gminy będą miały dostęp do centralnych rejestrów nieruchomości w całym kraju. Jak wyjdzie na jaw, iż zataiłeś informacje, stracisz mieszkanie komunalne bez prawa do odwołania.

Pamiętaj, iż po śmierci osoby, z którą mieszkasz w lokalu komunalnym, nie „odziedziczysz” umowy automatycznie. Będziesz musiał złożyć wniosek o nową umowę, a twoje dochody i sytuacja życiowa zostaną dokładnie zweryfikowane. jeżeli zarabiasz dobrze i mógłbyś wynająć mieszkanie na wolnym rynku, miasto może odmówić przedłużenia najmu.

Zmiany mają jeden cel – sprawić, żeby mieszkania komunalne trafiały do osób, które naprawdę ich potrzebują. System był dziurawy, ludzie go wykorzystywali, a urzędnicy nie mieli narzędzi, żeby temu zapobiec. Teraz to się zmienia. jeżeli jesteś uczciwym najemcą, który faktycznie potrzebuje pomocy mieszkaniowej – nie masz się czego obawiać. jeżeli kombinujesz i zarabiasz na podnajmie „na czarno” – lepiej przestań, zanim kontrolerzy zapukają do twoich drzwi.