Spółdzielnia to także zarabianie pieniędzy

Zdjęcie: Spółdzielnia to także zarabianie pieniędzy

– Siedem lat temu rada nadzorcza powołała pana na stanowisko prezesa stosunkiem głosów 5 za – 4 przeciw. W maju br., stosunkiem głosów 7 przeciw – 3 za, rada nie zgodziła się, by pełnił pan funkcję prezesa przez kolejny rok. Zaczynał więc pan swoją prezesurę, mając silną opozycję w radzie, i chyba nie tak wyobrażał pan sobie odejście ze Spółdzielni?

– Dyżurnych krytyków miałem w radzie zawsze, ale taki to już los prezesa. Jakoś nie przeszkodziło mi to w skutecznym zarządzaniu Spółdzielnią, bo mówią o tym jej aktualne wyniki finansowe i kondycja ekonomiczna. Zauważę tylko, iż prezydium poprzedniej rady nadzorczej działało w bardzo dziwny sposób, nie informowało pozostałych członków o swoich decyzjach, w tym także o tym, iż jest negatywnie nastawione do mojego wniosku o przedłużenie okresu zatrudnienia. Po głosowaniu poinformowałem, iż nie będę ponawiał tego wniosku do nowej rady, choć miałem takie sugestie, wyłonionej 24 maja br. na walnym zgromadzeniu Spółdzielni. W czerwcu przekazałem tę decyzję nowej radzie. I to tyle w tej sprawie.

– Gdy siedem lat temu pytałem pana o najważniejsze wyzwania stojące przed SM, wymienił pan dokończenie termomodernizacji, likwidację term gazowych i uporządkowanie pewnych spraw wewnątrz Spółdzielni. Co się panu udało zrealizować?

– Konkretnych wyzwań to było choćby 11 czy 12 i tę listę przekazałem ówczesnej radzie nadzorczej. Zdecydowana większość, bo 8-9 z tych zadań, została wykonana. Zacznijmy od spraw wewnętrznych, od zatrudnienia: gdy zostałem prezesem w Spółdzielni było ponad 230 etatów, a zapowiadałem, iż zostanie ok. 130. Redukcja następowała tylko poprzez naturalne odejścia, nie było żadnych zwolnień grupowych. Dzisiaj Spółdzielnia ma 125 etatów i uporządkowaną strukturę, w większości jest to stosunkowo młoda, fachowa załoga, wspierana przez grupę doświadczonych pracowników. Sytuacja kadrowa jest stabilna i optymalna, poza konserwatorami.

Dalej, bardzo przyspieszyliśmy termomodernizację budynków. Nie bałem się wziąć na to kilkadziesiąt milionów kredytu, wszystko już spłaciliśmy (to poszczególne nieruchomości są nam jeszcze dłużne z tego tytułu ok. 4 mln zł), a termomodernizacja została zakończona w 2020 roku. Natomiast teraz docieplamy ponownie bloki z najstarszego etapu termomodernizacji, bo tak zmieniła się od tego czasu technologia, iż nowe prace są tam konieczne. Dostajemy na to tzw. premię termomodernizacyjną – wraca do nas ok. 25 proc. środków wyłożonych na ten cel.

Program likwidacji term gazowych i doprowadzenia centralnej cieplej wody sukcesywnie realizowaliśmy wspólnie z miastem, a także własnymi siłami. pozostało 46 budynków z termami, a jak dobrze pójdzie, to na koniec tego roku pozostanie 30 bloków. Teraz idzie to całkiem sprawnie, ale przypomnę, jaki był kiedyś opór mieszkańców w tej sprawie. Zresztą i dziś trafiają się tacy, których musimy ominąć, likwidując termy.

– Spółdzielnia musi się stać usługową instytucją rynkową, rywalizować z indywidualnymi zarządcami, którzy swoją firmę mają w teczce. Musi więc schodzić z kosztów i być bardziej konkurencyjna – to też pana słowa sprzed siedmiu lat. I co, jesteście konkurencyjni?

– Gdy zostałem prezesem była w Spółdzielni tylko jedna wspólnota, w wieżowcu przy ul. Poniatowskiego 16. Mamy, łącznie z Rudnikiem nad Sanem, 179 bloków i w żadnym, mimo kilku podejść, nie powstała kolejna wspólnota. Mimo iż ok. 70 proc. mieszkań w naszych zasobach to lokale wyodrębnione i utworzenie wspólnoty nie byłoby problemem. Sprawdzamy się jako zarządca, i mieszkańcy to widzą. Duży może więcej, także przy sfinansowaniu różnych prac w poszczególnych nieruchomościach. Każda z nich działa oczywiście na swój rachunek, ale jako Spółdzielnia jesteśmy w stanie wspomagać budynki, gdy wymagają inwestycji przekraczających ich możliwości. Poza tym powiększamy swój majątek, kupujemy mieszkania. Mamy takich lokali już ponad 60, które następnie wynajmujemy.

– Od kilku lat Spółdzielnia notuje duże nadwyżki bilansowe, czyli zysk netto. Jak zapowiada się pod tym względem 2024 rok?

– Po siedmiu miesiącach tego roku nadwyżka wyniosła 2 mln 267 tys. zł (za cały 2023 r. było to 3 mln 221 tys. zł – red.), więc na koniec może sięgnąć choćby 4 mln zł. A przypomnę, iż są to pieniądze, które nie zarabiamy „na mieszkańcach”, ale na różnych operacjach bankowych. Od 5 lat lwią część nadwyżki przekazujemy na bonifikatę w opłatach eksploatacyjnych ponoszonych przez mieszkańców. W tym roku ulga wynosi 38 groszy za metr kwadratowy. I taka też będzie w roku 2025. A jeżeli tegoroczny wzrost nadwyżki się utrzyma, to bonifikata za rok 2026 może być jeszcze wyższa. Ale o tym zdecyduje już nowy zarząd i walne gromadzenie w przyszłym roku.

– W 2017 r. mówił pan też „Sztafecie”, iż wielkim wyzwaniem pozostaje status terenów przyległych do waszych bloków, iż nie wiadomo, komu przypisać np. Centralny Plac Zabaw. Ale zapewniał pan jednocześnie, iż znajdziecie rozwiązanie tego problemu. Znaleźliście?

– Mamy 67 hektarów, ulic, uliczek, chodników, parkingów, terenów zielonych, placów zabaw. To całkiem spore „miasto”. Wszystkie te miejsca włączyliśmy w mienie ogólne Spółdzielni i jako takie są ogólnodostępne. Tu pozostało sprawa przyblokowych parkingów. Nie wiem, czy nowy zarząd nie zmieni w tej kwestii dotychczasowej praktyki, i pojawią się tam szlabany, bo to będą parkingi tylko dla mieszkańców danego bloku. Ja się bardzo obawiam takiej parkingowej wojny.

– Zakładał pan, iż jeżeli Spółdzielnia ograniczy się tylko do roli zarządcy, to wystarczy jej ledwo 40-50 pracowników, z tym iż większość prac wykonywałyby dla niej firmy zewnętrzne Czy w dalszej perspektywie to realny scenariusz?

– Nie. Przynajmniej ja bym nie poszedł w tym kierunku. Powiedziałem na starcie, iż z tych 230 pracowników wystarczy do 130 i nie były to liczby wzięte z księżyca. Analizowałem wiele spółdzielni w Polsce oraz ich funkcjonowanie, i takie właśnie dane wychodziły. Biurokrację ograniczyliśmy do niezbędnego minimum, choć i tak słyszę, iż mamy za dużo pracowników biurowych. Zapewniam: tu już nie ma co redukować. Natomiast w przypadku konserwatorów jest odwrotnie, potrzebujemy nowych pracowników.

– Na początku tego roku zapowiadał pan wielkie prace w dużym wieżowcu przy ul. Wojska Polskiego 3, m.in. doprowadzenie wind do poziomu 0 i zainstalowanie paneli słonecznych. Co się dzieje z tym projektem?

– Tym zajmuje się akurat mój dotychczasowy zastępca, który generalnie odpowiada w Spółdzielni za sprawy techniczne. niedługo będzie wiadomo, co z windami. Wiem, iż trwały w tej sprawie rozmowy z różnymi firmami. Mam też nadzieję, iż będą tam i panele, bo to ma być kompleksowa modernizacja tego bloku.

– Mamy bardzo dobre relacje. Można powiedzieć, iż nadajemy na tych samych falach – tak mówił pan o swoim zastępcy, Bogdanie Wojtale, w 2017 r. Dziś powtórzyłby pan te słowa?

– Pozostawmy to pytanie bez odpowiedzi. Chociaż… powiem tak. Różnice zdań były, ale w najważniejszych sprawach dochodziliśmy do porozumienia. Te dobre wyniki Spółdzielni wynikają przecież także z naszej współpracy.

– Jakie są te dobre wyniki? W jakiej kondycji zostawia pan SM?

– Bardzo stabilnej, z wieloma milionami na koncie i zerem po stronie długu. A te pieniądze mamy na lokatach z 7-8 proc. oprocentowaniem. To bardzo dobrze rokuje choćby na kilka lat do przodu. I nawet, gdyby coś tąpnęło w gospodarce, w otoczeniu, to Spółdzielnia sobie poradzi.

– Spółdzielnia nie ma długów, ale sama jest wierzycielem. Ile zalegają jej mieszkańcy?

– Gdy zostałem prezesem, to zadłużenie w stosunku do naliczeń wynosiło blisko 9 procent. Teraz jest to 7,2-7,4 procent, a kwotowo to ok. 5 mln złotych, z czego ok. połowa to długi stare, praktycznie nieściągalne. Ale nie rezygnujemy z nich, bo zawsze może się trafić okazja na odzyskanie choćby ich części. Z tych pięciu milionów, tylko dwa to długi wobec samej Spółdzielni, opłaty za czynsz. Pozostałe trzy miliony to zaległości za centralne ogrzewanie, wodę, ścieki i odpady, czyli za opłaty od nas niezależne, a których, chcąc nie chcąc, jesteśmy inkasentami.

– Gdy na koniec wywiadu sprzed siedmiu lat zapytałem pana, czego życzyć nowemu prezesowi, to wymienił pan zmianę wchodzącej właśnie w życie ustawy o spółdzielczości, zrozumienie i spokój. Spełniły się te życzenia?

– Ustawa nie została znowelizowana, ale akty wykonawcze do niej sprawiły, iż nie narobiła takich szkód, jakich mogła. A co do zrozumienia i spokoju, to jedna z pań stale zarzucała mi, iż nadaję się na biznesmena, a nie na prezesa spółdzielni. Ale nasza Spółdzielnia Mieszkaniowa to też jest biznes, to też jest zarabianie pieniędzy. Gdybyśmy tego nie robili, to dzisiaj czynsze byłyby jeszcze wyższe.

– Porównując stawki eksploatacyjne i remontowe z czasu, gdy zostawał pan prezesem, do tych obecnych, oczywiście pamiętając o inflacji, to jaki to był skok?

– jeżeli inflacja przez ten czas wyniosła, zaraz gwałtownie policzę… ponad 60 procent, to opłaty zależne od Spółdzielni wzrosły o jakieś 40 procent. A trzeba pamiętać, iż były też i bloki, gdzie te opłaty przez ostatnie lata pozostawały niezmienione, bo od kwietnia 2019 r. każda nieruchomość jest u nas indywidualnie rozliczana, działa na własnym garnuszku. To też był jeden z głównych punktów programu, z jakim tu przyszedłem.

– A co się panu nie udało prze te siedem lat?

– Na pewno budowa nowych garaży. W planach było też postawienie dwóch bloków mieszkalnych, ale z różnych przyczyn do tego nie doszło.

– A Spółdzielczy Dom Kultury? Ciągle dochodzą do nas głosy, iż nie wszyscy mieszkańcy chcą łożyć obowiązkową daninę na jego utrzymanie. Czy to się może zmienić?

– Ta placówka jest taką kulturalną przystanią, gdzie tygodniowo przychodzi setki dzieci i młodzieży, by działać tu w różnych grupach artystycznych, mamy tu różne koła, towarzystwa, stowarzyszenia, kluby seniorów. To miejsce tętni życiem, to naprawdę bardzo potrzebna i dobrze zorganizowana instytucja kultury. w tej chwili odpis na jej utrzymanie to 18 groszy od metra kw. mieszkania. I taka formuła pozostanie, choć wysokość tego odpisu może ulec zmianie, np. wraz ze wzrostem bonifikaty. Te pieniądze idą w całości na pensje pracowników SDK, który i tak pozyskuje różne i liczne środki zewnętrzne na swoją artystyczną działalność. Teraz jest tu 7,5 etatu, co jest minimalną obsadą, zważywszy na zakres obowiązków i różnych zadań, jakie wykonuje personel SDK.

– Czego życzy pan nowemu prezesowi i zarządowi Spółdzielni?

– By utrzymali Spółdzielnię w co najmniej w takiej formie, jak obecnie. Pewnie też pojawią się nowe wyzwania, którym trzeba będzie sprostać.

rozmawiał Stanisław Chudy