Skokowy wzrost funduszy na budownictwo społeczne

Polacy marzą o własnych mieszkaniach, jednak dla wielu ich zakup pozostaje poza zasięgiem finansowym. Z badań SGH wynika, iż ponad 42 proc. respondentów uznaje posiadanie własnego lokum za fundament poczucia bezpieczeństwa, a 69 proc. uzależnia od tego decyzję o założeniu rodziny. Rząd zwiększa inwestycje w budownictwo społeczne, a eksperci podkreślają, iż najważniejsze jest dbanie nie tylko o liczbę mieszkań, ale także o wysoką jakość zasobu mieszkaniowego.

– Dla Polaków posiadanie własnego mieszkania ma ogromne znaczenie. Wpływa na poczucie bezpieczeństwa, buduje tożsamość, poprawia jakość życia i pozwala kształtować wyższą samoocenę. Nasze badania pokazują, iż ponad 42 proc. z nas uważa, iż własne mieszkanie daje stabilność w życiu – mówi dr Izabela Rudzka, ekspertka ds. mieszkalnictwa ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Z badań Izabeli Rudzkiej i Marka Bryxa oraz analiz IBRiS wynika, iż mieszkanie w Polsce pełni przede wszystkim funkcję stabilizacyjną i społeczną. Respondenci wskazują je jako warunek poprawy jakości życia (25,7 proc.) i stabilizacji (22,7 proc.), a także czynnik budujący pozycję społeczną oraz wpływający na samoocenę.

– Własne mieszkanie jest zabezpieczeniem „tu i teraz” dla 68 proc. badanych. 8 proc. chce je kupić z myślą o dzieciach, a 22 proc. traktuje je jako inwestycję na przyszłość. Aż 69 proc. osób odkłada decyzję o posiadaniu dzieci do momentu, gdy będą mieć własne mieszkanie – podkreśla dr Izabela Rudzka.

Niemal 80 proc. respondentów deklaruje chęć jego zakupu, podczas gdy tylko 1 proc. zamierza wynajmować przez całe życie. Główną przeszkodą są kwestie finansowe: brak wkładu własnego (55 proc.), wysokie raty kredytowe (49 proc.), brak zdolności kredytowej (45 proc.) oraz obawy o stabilność zatrudnienia (31 proc.). W tej sytuacji rośnie rola budownictwa społecznego, które stabilizuje rynek i zwiększa dostępność mieszkań – zwłaszcza dla osób o dochodach niekwalifikujących do wsparcia socjalnego, a jednocześnie zbyt niskich, by kupić mieszkanie na rynku komercyjnym. Szacuje się, iż w tzw. luce czynszowej może się znajdować choćby 35 proc. gospodarstw domowych, czyli ok. 4 mln Polaków.

– Budownictwo komercyjne podlega prawom podaży i popytu, dlatego ceny mieszkań zmieniają się m.in. w zależności od dostępności gruntów oraz wielu innych czynników. Z kolei rozwój budownictwa społecznego, które rząd zamierza wspierać znaczącymi nakładami, może wpływać na koszt metra kwadratowego i cenę lokali, a w konsekwencji stabilizować rynek – wyjaśnia Henryk Kwapisz, przewodniczący zarządu Stowarzyszenia Producentów Wełny Mineralnej, Szklanej i Skalnej MIWO.

Z danych GUS wynika, iż w 2025 roku oddano do użytku ok. 208,8 tys. mieszkań, czyli o ponad 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Główną siłą napędową pozostaje budownictwo deweloperskie, które odpowiada za większość rynku. Segment mieszkań społecznych i komunalnych jest przez cały czas niewielki – łącznie to ok. 7 tys. lokali. Największy wzrost zanotowano w budownictwie społecznym czynszowym: liczba oddanych mieszkań wzrosła do 4,3 tys., czyli o blisko 70 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Jednocześnie spadła liczba nowych mieszkań komunalnych (o ok. 15 proc., do 1,6 tys.) oraz spółdzielczych (o blisko 30 proc., do ok. 930 lokali).

– Aby zwiększyć dostęp do mieszkań stabilnych pod względem poziomu czynszu i długość trwania umowy, trzeba zwiększyć zasób mieszkań publicznych – socjalnych, komunalnych, społecznych czy spółdzielczych. Rząd w tym obszarze przygotował kilkanaście ustaw, które mają temu służyć i które są na różnym etapie prac rządowych i parlamentarnych – mówi Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Rządowy pakiet zmian obejmuje m.in. reformę instytucji odpowiedzialnych za mieszkalnictwo – od spółek samorządowych po spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Przewiduje także zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje, m.in. poprzez wykorzystanie terenów należących do spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. najważniejsze ma być również zapewnienie stabilnego, wieloletniego finansowania.

W 2026 roku na mieszkalnictwo ma zostać przeznaczone rekordowe 6,7 mld zł z budżetu państwa, a wraz ze środkami z Krajowego Planu Odbudowy – łącznie 8,7 mld zł. Z tej kwoty 4 mld zł ma trafić na bezzwrotne granty dla samorządów, co ma umożliwić realizację inwestycji w blisko 900 lokalizacjach i budowę ok. 18 tys. mieszkań komunalnych oraz społecznych.

– Zależy nam, żeby budować rynek najmu oparty na dwóch komponentach budujących bezpieczeństwo. Po pierwsze, stabilny najem. Decydując się na umowy najmu, chcielibyśmy mieć przekonanie, iż możemy mieszkać w tym mieszkaniu do końca swoich dni. Drugi aspekt to stabilność i bezpieczeństwo czynszowe. Chcielibyśmy, żeby czynsz był dostępny nie tylko w chwili, kiedy decydujemy się na to mieszkanie, ale również w perspektywie emerytury czy renty – podkreśla wiceminister rozwoju i technologii.

Rząd chce rozwijać bardziej dostępny najem społeczny, w którym miesięczny czynsz ma być co najmniej o połowę niższy niż w najmie komercyjnym. To rozwiązanie przygotowane z myślą o gospodarstwach o średnich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych. W tym modelu najważniejsze znaczenie ma nie tylko skala inwestycji, ale także ich długoterminowa trwałość finansowa.

Eksperci podkreślają, iż w długiej perspektywie trzeba myśleć także o jakości zasobu mieszkaniowego.

– Ilość nie stoi w sprzeczności z dbaniem o jakość. To nie tylko estetyka. Gdy mówimy o zwiększonej efektywności energetycznej budynków, które oddajemy w ramach współpracy z samorządami, to mówimy przede wszystkim o niższych kosztach eksploatacji. Zwykliśmy się skupiać na aspekcie wysokości czynszu i z tej perspektywy oceniać, czy mieszkania są dostępne, a umyka nam niezwykle istotny, o ile nie istotniejszy aspekt kosztów eksploatacyjnych – podkreśla Tomasz Lewandowski.

W wielu miastach znaczna część budynków komunalnych i społecznych powstała kilkadziesiąt lat temu i nie była systematycznie modernizowana. Przekłada się to na ich standard oraz koszty utrzymania.

– Przez lata z uwagi na niski czynsz i niezbyt przemyślaną politykę samorządową wiele budynków i przestrzeni mieszkaniowych samorządów jest zaniedbana i wymaga ogromnych nakładów. Z funduszy, które oddajemy do dyspozycji samorządów, możemy proponować choćby do 85 proc. bezzwrotnego grantu na modernizację takich budynków mieszkaniowych – zapowiada wiceminister.

W Europie coraz większy nacisk kładzie się na uwzględnianie tzw. kosztów cyklu życia budynku – obejmujących nie tylko samą budowę, ale także późniejsze wydatki na energię, utrzymanie i modernizację. Takie podejście pomaga ograniczać koszty w długim okresie i wzmacnia stabilność całego systemu.

– Nowoczesne budownictwo społeczne w Polsce wymaga przede wszystkim myślenia o całym cyklu życia budynków. istotny jest aspekt ekonomiczny, ale nie tylko „tu i teraz”. Nie chodzi o to, by budować wyłącznie tanio, ale by uwzględniać także koszty użytkowania. Liczy się nie tylko cena, ale przede wszystkim jakość i trwałość, które ograniczają wydatki w czasie i zwiększają satysfakcję z użytkowania – wyjaśnia Agnieszka Kalinowska-Sołtys, członkini Rady Programowej United Nations Global Compact Network Poland.

Jak wskazuje ekspertka, dobre przykłady takiego podejścia można znaleźć m.in. w krajach skandynawskich. Realizowane tam inwestycje pokazują, iż budownictwo społeczne może oferować wysoką jakość: mieszkańcy mają dostęp do światła dziennego, funkcjonalnych układów mieszkań i dobrze zaprojektowanych przestrzeni wspólnych. Jednocześnie rozwiązania takie jak prefabrykacja czy proste, trwałe materiały pozwalają ograniczać koszty zarówno budowy, jak i późniejszego użytkowania.

– Około 30 proc. budynków mieszkalnych ma syndrom chorego budynku, czyli jakość środowiska wewnętrznego jest na tyle zła, iż sprzyja problemom zdrowotnym i obniża komfort życia. Musimy odwrócić ten trend i zainwestować w rozwiązania, które poprawiają jakość użytkowania. To wcale nie musi dużo kosztować – wystarczy mądry projekt, dobrze przemyślany i wdrożony. Przykłady z państw skandynawskich pokazują, iż jest to możliwe – podkreśla Agnieszka Kalinowska-Sołtys.

– Efektywność energetyczna może obniżyć koszty ogrzewania, a komfort akustyczny sprawić, iż będziemy się w takim mieszkaniu lepiej czuć. Mój apel do samorządów jest prosty: budujcie z głową, budujcie dla ludzi, myślcie o nich i o ich komforcie – mówi Henryk Kwapisz.

O roli budownictwa społecznego, dostępności mieszkań oraz jakości zasobu mieszkaniowego eksperci i przedstawiciele administracji publicznej rozmawiali podczas konferencji „Nowoczesne budownictwo społeczne – dobre praktyki i inspiracje dla samorządów”, która odbyła się w Sejmie 15 kwietnia br.