Skarbówka kontroluje właścicieli mieszkań. Kary wynoszą choćby 30 tysięcy złotych

Właściciele mieszkań wynajmujący swoje nieruchomości turystom poprzez popularne platformy internetowe coraz częściej otrzymują nieprzyjemne niespodzianki z urzędów skarbowych. Krajowa Administracja Skarbowa rozpoczęła zmasowaną akcję kontroli osób oferujących krótkoterminowy najem na platformach takich jak Booking.com czy Airbnb. Konsekwencje mogą być dotkliwe – kary sięgają choćby 20-30 tysięcy złotych, a co gorsza, fiskus domaga się uregulowania zaległości choćby za pięć lat wstecz. Nieprecyzyjne przepisy stają się pułapką dla tysięcy Polaków, którzy często nieświadomie naruszają obowiązujące regulacje podatkowe.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Skala zjawiska wynajmu krótkoterminowego w Polsce systematycznie rośnie. Według szacunków ekspertów rynku nieruchomości, w samej Warszawie na platformach rezerwacyjnych dostępnych jest ponad 7 tysięcy ofert, w Krakowie podobna liczba, a w nadmorskich kurortach podczas sezonu wakacyjnego liczba ta dramatycznie wzrasta. Dla wielu właścicieli nieruchomości taka forma zarobkowania stała się istotnym źródłem dochodu, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, gdzie stawki za dobę mogą być kilkukrotnie wyższe niż przy najmie długoterminowym.

Problem polega na tym, iż znaczna część osób wynajmujących swoje mieszkania turystom nie dopełnia wszystkich formalności podatkowych lub robi to nieprawidłowo. Fiskus dysponuje coraz lepszymi narzędziami do wykrywania takich nieprawidłowości, a międzynarodowe porozumienia o wymianie informacji podatkowych dają urzędom dostęp do danych z platform rezerwacyjnych. O ile jeszcze kilka lat temu wynajmujący mogli czuć się względnie bezpiecznie, o tyle teraz ryzyko kontroli znacząco wzrosło.

Urzędy skarbowe szczególną uwagę zwracają na kwalifikację prawną prowadzonej działalności. Wielu właścicieli mieszkań traktuje wynajem jako tzw. najem prywatny, opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% lub 12,5% w zależności od wysokości przychodu). Jednak zdaniem fiskusa, wynajem krótkoterminowy połączony z dodatkowymi usługami (jak sprzątanie, wymiana pościeli, przekazywanie kluczy, śniadania) nosi znamiona działalności gospodarczej, która wymaga rejestracji firmy i rozliczania na innych zasadach.

Rozbieżności interpretacyjne prowadzą do sytuacji, w których urzędy skarbowe podczas kontroli rekwalifikują najem prywatny na działalność gospodarczą, naliczając zaległe podatki wraz z odsetkami za okres choćby pięciu lat wstecz. Do tego dochodzą kary za niezłożenie deklaracji VAT, niezarejestrowanie działalności gospodarczej czy brak kas fiskalnych. W skrajnych przypadkach łączna kwota zobowiązań może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Praktyka organów podatkowych budzi kontrowersje nie tylko wśród wynajmujących, ale również wśród ekspertów podatkowych. Wielu prawników wskazuje, iż przepisy nie są jednoznaczne, a interpretacje są często niekorzystne dla podatników. Sądy administracyjne nierzadko uchylają decyzje fiskusa, uznając, iż samo udostępnianie mieszkania za pośrednictwem platform internetowych nie musi automatycznie oznaczać prowadzenia działalności gospodarczej. Kluczowa jest skala i charakter świadczonych usług dodatkowych.

Dodatkowym problemem jest kwestia podatku VAT. jeżeli wynajem zostanie zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, właściciel może zostać zobowiązany do odprowadzania VAT od przychodów (8% w przypadku najmu krótkoterminowego). Przy braku rejestracji jako podatnik VAT, urząd może naliczyć zaległy podatek wraz z odsetkami, co znacząco podnosi całkowitą kwotę zobowiązania.

Ministerstwo Finansów dostrzega problem i zapowiada prace nad doprecyzowaniem przepisów. W odpowiedzi na interpelacje poselskie resort przyznaje, iż obecne regulacje mogą być niejednoznaczne i wymagają doprecyzowania. Jednocześnie jednak podkreśla, iż osoby czerpiące dochody z wynajmu mają obowiązek rozliczać się z fiskusem, a nieznajomość prawa nie zwalnia z odpowiedzialności.

Sprawę komplikuje fakt, iż krótkoterminowy wynajem mieszkań generuje również problemy natury pozapodatkowej. Mieszkańcy wielu miast europejskich, w tym polskich metropolii, skarżą się na tzw. turystyfikację atrakcyjnych dzielnic. Stały napływ turystów podnosi ceny nieruchomości, wypiera lokalnych mieszkańców i zmienia charakter całych osiedli. Władze miast, reagując na te zjawiska, wprowadzają lokalne regulacje ograniczające możliwość wynajmu krótkoterminowego.

Z perspektywy prawnej, nielegalny wynajem to problem wielowymiarowy. Oprócz kwestii podatkowych, właściciele mieszkań muszą również przestrzegać przepisów dotyczących bezpieczeństwa budynków, ochrony przeciwpożarowej czy higieny. Wynajmowanie mieszkania bez spełnienia tych wymagań może prowadzić do dodatkowych kar administracyjnych lub choćby odpowiedzialności karnej w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa gości.

Kary za nielegalne wynajmowanie mieszkań nie ograniczają się tylko do sankcji podatkowych. Za prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji grozi grzywna w wysokości do 5000 złotych. jeżeli wynajmujący nie dopełnia obowiązków związanych z rejestracją gości i nie przekazuje danych do ewidencji meldunkowej, może zostać ukarany grzywną do 1000 złotych. Naruszenie przepisów przeciwpożarowych może skutkować karą choćby do 10 000 złotych.

Jednak najdotkliwsze są konsekwencje podatkowe. Przy przekwalifikowaniu najmu prywatnego na działalność gospodarczą, fiskus nalicza podatek według stawki 19% (podatek liniowy) lub według skali (12% i 32%), zamiast dotychczasowego ryczałtu. Do tego dochodzi obowiązek opłacania składek ZUS, których wysokość w skali roku może sięgać kilkunastu tysięcy złotych. W przypadku stwierdzenia oszustwa podatkowego, kara może wynosić choćby do 720 stawek dziennych, co przy maksymalnej wysokości stawki oznacza choćby 21,6 miliona złotych.

Właściciele mieszkań, którzy chcą legalnie wynajmować swoje nieruchomości na platformach internetowych, powinni dokładnie przeanalizować charakter prowadzonej działalności. jeżeli ograniczają się tylko do udostępniania mieszkania, bez dodatkowych usług, mogą rozważyć rozliczanie się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. jeżeli jednak oferują dodatkowe usługi lub prowadzą wynajem na szerszą skalę (kilka lub kilkanaście mieszkań), bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie rejestracja działalności gospodarczej.

Warto również pamiętać o obowiązkach informacyjnych wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Coraz częściej w regulaminach pojawiają się zapisy ograniczające możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego ze względu na komfort pozostałych mieszkańców. Naruszenie tych zasad może prowadzić do konfliktów sąsiedzkich lub choćby postępowań sądowych.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują, iż w najbliższych latach należy spodziewać się dalszego zaostrzenia przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego, zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym. Podobne trendy obserwujemy w całej Europie, gdzie władze miast starają się znaleźć równowagę między rozwojem turystyki a potrzebami stałych mieszkańców.

Dla właścicieli mieszkań najlepszym rozwiązaniem jest skonsultowanie swojej sytuacji z doradcą podatkowym, który pomoże wybrać optymalną formę rozliczenia i zminimalizować ryzyko problemów z fiskusem. Koszt takiej konsultacji jest niewspółmiernie niski w porównaniu z potencjalnymi karami i odsetkami, które mogą zostać naliczone w przypadku kontroli.

Obecna sytuacja pokazuje, jak ważne jest doprecyzowanie przepisów i stworzenie jasnych reguł dla rynku najmu krótkoterminowego. Zarówno wynajmujący, jak i organy podatkowe potrzebują jednoznacznych wytycznych, które pozwolą uniknąć konfliktów interpretacyjnych i zapewnią stabilne warunki funkcjonowania tego sektora gospodarki.

W międzyczasie, osoby wynajmujące mieszkania turystom muszą się liczyć z rosnącym ryzykiem kontroli i potencjalnymi karami. Fiskus wyraźnie zintensyfikował działania w tym obszarze, a platformy rezerwacyjne coraz częściej współpracują z organami podatkowymi, przekazując dane o transakcjach i przychodach użytkowników. Czasy „szarej strefy” w najmie krótkoterminowym nieuchronnie dobiegają końca, a właściciele mieszkań muszą dostosować się do nowej rzeczywistości podatkowej.

źródło: Wyborcza.biz