Skarbówka bierze się za Polaków. Kontrole już ruszyły. Część zapłaci ogromne kwoty z odsetkami

Właściciele mieszkań wynajmowanych przez Airbnb, Booking.com i inne platformy nie mogą już liczyć na anonimowość. Od 2025 roku wszystkie dane – imię, nazwisko, adres, numer PESEL i dokładne kwoty przychodów – trafiają bezpośrednio do Krajowej Administracji Skarbowej.

Fot. Warszawa w Pigułce

To efekt unijnej dyrektywy DAC7, która na dobre kończy epokę nieopodatkowanego najmu krótkoterminowego.
Pierwszy pełny raport obejmie lata 2023 i 2024, a platformy muszą przekazać go fiskusowi do końca stycznia 2025 roku.

KAS analizuje dane i sprawdza, kto się nie rozliczył

Fiskus nie działa na ślepo.
Dane z platform rezerwacyjnych są łączone z deklaracjami PIT, przepływami na kontach bankowych i zgłoszeniami do ZUS.
Według Ministerstwa Finansów, to w tej chwili jeden z kluczowych obszarów kontroli podatkowych.

Już w pierwszym kwartale 2025 roku liczba korekt PIT-28 wzrosła o 42 proc. – wielu właścicieli woli naprawić błędy, zanim kontrola zapuka do drzwi.
Eksperci potwierdzają: fiskus wykorzystuje big data i algorytmy sztucznej inteligencji, by wykrywać niezgłoszone przychody.

Nawet jeden wynajem wystarczy, by trafić na listę KAS

Jak ostrzega Grzegorz Żurawski z Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, każdy, kto choć raz wynajął mieszkanie przez platformę, został automatycznie wpisany do bazy fiskusa.
Nie ma znaczenia, czy to była jednorazowa rezerwacja, czy stały dochód – dane zostały przesłane.

To oznacza, iż choćby osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej, mogą zostać wezwane do zapłaty podatku, odsetek i kar.

Zwykły wynajem może zostać uznany za działalność

Największe ryzyko to tzw. rekwalifikacja działalności.
Jeśli właściciel oferuje dodatkowe usługi – np. śniadania, sprzątanie czy wymianę pościeli – urząd może uznać, iż prowadzi firmę.

Wtedy pojawia się obowiązek opłacania składek ZUS, podatku VAT i posiadania kasy fiskalnej po przekroczeniu 20 tys. zł obrotu.
Dodatkowo od wynajmu obowiązuje 8-procentowy VAT, a od prowizji platform – 23 procent, rozliczany w systemie odwrotnego obciążenia.

Jak podkreśla dr Piotr Sekulski, cytowany przez „Rzeczpospolitą”:

„Właściciel może wybrać formę opodatkowania, ale urząd ma prawo ją zakwestionować – a wtedy skutki finansowe są bardzo dotkliwe”.

Kary mogą sięgnąć dziesiątek tysięcy złotych

Osoby, które nie rozliczyły dochodów, muszą liczyć się z dotkliwymi konsekwencjami.
Za jeden rok zaległości fiskus może naliczyć choćby 35 tysięcy złotych, w tym:

• 2 500 zł zaległego podatku,

• 300–500 zł odsetek,

• 1 900 zł kary,

• a w skrajnych przypadkach choćby 30 tysięcy złotych grzywny.

Urzędy mogą też sięgnąć pięć lat wstecz, co oznacza, iż kontrola obejmie wynajem od 2020 roku.

Nowe przepisy i lokalne ograniczenia

Rząd przygotowuje nową ustawę o najmie krótkoterminowym, której projekt ma trafić do Sejmu w 2025 roku.
Zakłada ona m.in.:

• centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami,

• miesięczne raportowanie przychodów przez platformy,

• możliwość tworzenia stref ograniczonego najmu przez samorządy.

Największe miasta, jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, już planują wprowadzenie własnych ograniczeń.
Wzorem Berlina i Barcelony chcą limitować liczbę dni najmu lub wprowadzić obowiązek uzyskania specjalnej licencji.

Europa też zaciska pętlę

Nowe przepisy nie są polskim wyjątkiem – podobne regulacje wchodzą w całej Europie.
We Włoszech od stycznia 2025 roku obowiązuje krajowy kod identyfikacyjny, w Hiszpanii – ogólnokrajowy rejestr od lipca 2025.
Amsterdam ograniczył najem do 30 dni rocznie, a w centrum Barcelony całkowicie wstrzymano wydawanie nowych licencji.Co zrobić, żeby uniknąć kłopotów

Właściciele mieszkań powinni jak najszybciej:

• sprawdzić, czy przychody z wynajmu są prawidłowo zgłoszone,

• rozważyć czynny żal w przypadku zaległości,

• przygotować się do ewentualnej rejestracji działalności,

• zakupić kasę fiskalną po przekroczeniu limitu 20 tys. zł obrotu.

Kto tego nie zrobi, musi liczyć się z konsekwencjami. Bo od 2025 roku fiskus widzi wszystko – i wie, ile naprawdę zarobiłeś na Airbnb.