Sąsiad również ma płacić za remont Twoje balkonu. Mogą wejść kontrowersyjne przepisy?

Remont balkonu w bloku od lat potrafi prowadzić do sporów między właścicielami mieszkań a wspólnotami mieszkaniowymi. Problem sprowadza się do jednego pytania: które elementy balkonu są częścią lokalu, a które częścią wspólną budynku. Od tej odpowiedzi zależy, kto płaci za naprawę balustrady, płyty balkonowej, izolacji, dźwigarów lub fragmentów elewacji.

Obowiązująca ustawa o własności lokali nie rozstrzyga tej kwestii wprost. Nieruchomość wspólną definiuje jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku balkonów taka definicja okazała się zbyt ogólna. Balkon jest bowiem zwykle przypisany do jednego mieszkania, ale jednocześnie jego konstrukcja stanowi element budynku.

Projekt UD312 ma wprowadzić do ustawy bardziej precyzyjny podział. Zgodnie z proponowaną zmianą do nieruchomości wspólnej mają należeć elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. W praktyce chodzi o części, które są trwale związane z budynkiem i mają znaczenie dla jego stanu technicznego.

Wspólnota mieszkaniowa ma odpowiadać za elementy konstrukcyjne

Najważniejsza zmiana dotyczy finansowania remontów. o ile projekt zostanie uchwalony, wspólnota mieszkaniowa będzie odpowiadać za utrzymanie elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii i tarasów. Do tej kategorii zaliczono m.in. dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę oraz inne elementy balkonu stanowiące fragment elewacji budynku.

To oznacza, iż pojedynczy właściciel mieszkania nie powinien być obciążany kosztem naprawy takich części tylko dlatego, iż balkon znajduje się przy jego lokalu. Wydatki na prace konstrukcyjne byłyby rozliczane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną, w których uczestniczą właściciele lokali zgodnie z zasadami obowiązującymi we wspólnocie.

Po stronie właściciela przez cały czas pozostałyby jednak obowiązki związane z codziennym korzystaniem z balkonu. Dotyczy to przede wszystkim jego wewnętrznej przestrzeni i elementów wykończeniowych, takich jak płytki, posadzka czy inne materiały używane wyłącznie przez właściciela danego mieszkania.

Dlaczego obecne przepisy budzą tyle wątpliwości

Dotychczas granica między odpowiedzialnością właściciela a odpowiedzialnością wspólnoty była wyznaczana głównie przez orzecznictwo sądów. Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. wskazał, iż właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu jako przestrzeni służącej jego potrzebom mieszkaniowym, natomiast wspólnota odpowiada za remonty części konstrukcyjnych trwale połączonych z budynkiem.

Podobny kierunek przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r. NSA uznał, iż właściciel odpowiada za wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu oraz przestrzeń wykorzystywaną wyłącznie przez niego. Nie rozwiązywało to jednak wszystkich problemów, bo każdy budynek może mieć inną konstrukcję, a zakres prac remontowych bywa różny.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 grudnia 2013 r. zwrócił uwagę, iż balkony i loggie mają podwójny charakter. Są używane przez właścicieli konkretnych lokali, ale jednocześnie stanowią część elewacji i mogą mieć znaczenie dla bezpieczeństwa całego budynku. Dlatego uchwała wspólnoty dotycząca remontu balkonów powinna precyzyjnie określać, które elementy mają być remontowane na wspólny koszt.

Projekt UD312 ma ograniczyć spory o remonty

Celem zmian jest ograniczenie sytuacji, w których wspólnoty i właściciele mieszkań muszą każdorazowo analizować, czy dany element balkonu należy do lokalu, czy do nieruchomości wspólnej. Projektowana nowelizacja ma wprost przesądzić, iż elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów są częścią wspólną.

Dla wspólnot mieszkaniowych oznacza to większą pewność przy planowaniu remontów i podejmowaniu uchwał. Dla właścicieli mieszkań — większą ochronę przed przerzucaniem na nich kosztów napraw konstrukcji budynku. Zmiana może mieć szczególne znaczenie w starszych blokach, w których balkony wymagają prac nie tylko estetycznych, ale także technicznych i zabezpieczających.

Nowe przepisy nie usuną jednak wszystkich możliwych sporów. przez cały czas konieczne będzie ustalanie, czy dana praca dotyczy elementu konstrukcyjnego, czy prywatnego wykończenia balkonu. Różnica będzie jednak taka, iż ustawa ma zawierać wyraźniejszy punkt odniesienia niż obecnie.

Ministerstwo Sprawiedliwości proponowało szersze rozwiązanie

W toku uzgodnień międzyresortowych Ministerstwo Sprawiedliwości uznało, iż projektowane rozwiązanie może być niewystarczające. Resort wskazywał, iż remont elementów konstrukcyjnych bardzo często wymaga ingerencji w części wykończeniowe należące do właściciela mieszkania. Przykładem jest naprawa hydroizolacji, która może wymagać usunięcia posadzki lub płytek.

Dlatego Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało, aby balkony, loggie i tarasy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej. Właściciel mieszkania miałby natomiast zachować prawo do wyłącznego korzystania z tej przestrzeni na podstawie służebności ustanawianej z mocy prawa.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które odpowiada za projekt, nie przyjęło tej propozycji. Uznało, iż w większości przypadków balkony są przypisane do konkretnych lokali i służą wyłącznie ich właścicielom, dlatego zaliczenie ich w całości do nieruchomości wspólnej byłoby nieuzasadnione. Resort wskazał również, iż obowiązkowa służebność nie pasuje do konstrukcji nieruchomości wspólnej.

Spór o odszkodowania za zniszczone wykończenie

Osobnym problemem są szkody powstałe podczas remontu. o ile wspólnota naprawia element konstrukcyjny balkonu, może być konieczne usunięcie prywatnego wykończenia, na przykład kosztownych płytek. Ministerstwo Sprawiedliwości chciało rozważenia przepisów dotyczących roszczeń odszkodowawczych właścicieli lokali w takich sytuacjach.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie zdecydowało się jednak na osobne uregulowanie tej kwestii w ustawie o własności lokali. Według autorów projektu wystarczające są przepisy kodeksu cywilnego, które mogą być stosowane zależnie od konkretnych okoliczności. Resort zwrócił też uwagę, iż podobne ryzyko występuje przy innych remontach części wspólnych, np. pionów wodociągowych, kanalizacyjnych czy stropów.

Dla wspólnot mieszkaniowych oznacza to konieczność ostrożnego przygotowywania remontów. Zakres prac, dokumentacja techniczna, kosztorys i uchwała powinny jasno wskazywać, czego dotyczy remont oraz jakie elementy mogą zostać naruszone.

Kiedy zmiany w ustawie o własności lokali mogą wejść w życie

Projekt UD312 nie pozostało obowiązującym prawem. Musi zostać przyjęty przez Radę Ministrów, a następnie przejść przez Sejm i Senat oraz trafić do podpisu prezydenta. Dopiero po publikacji w Dzienniku Ustaw będzie można mówić o konkretnym terminie wejścia nowych zasad w życie.

Pierwotnie projekt przewidywał 30-dniowe vacatio legis. W toku uzgodnień termin ten wydłużono do 3 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy. To ważne dla wspólnot, zarządców i właścicieli mieszkań, bo nowe przepisy mogą wymagać dostosowania planów remontowych i sposobu rozliczania kosztów.

Zmiana będzie miała znaczenie ogólnopolskie. Dotknie wspólnot mieszkaniowych w dużych miastach, mniejszych miejscowościach i na osiedlach, gdzie balkony, loggie lub tarasy są częścią budynków wielorodzinnych.

Q&A

Czy balkon ma stać się w całości częścią wspólną?

Nie w obecnej wersji projektu. Projekt UD312 zakłada, iż częścią nieruchomości wspólnej mają być elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, a nie całe balkony jako przestrzenie użytkowe.

Kto zapłaci za remont płyty balkonowej?

Zgodnie z projektem za płytę balkonową wraz z izolacją ma odpowiadać wspólnota mieszkaniowa, ponieważ taki element byłby zaliczony do nieruchomości wspólnej.

Czy właściciel mieszkania przez cały czas będzie odpowiadał za balkon?

Tak. Właściciel przez cały czas będzie odpowiadał za sposób korzystania z balkonu i za elementy wykończeniowe służące wyłącznie jemu, np. płytki, posadzkę lub inne prywatne wykończenie.

Czy wspólnota będzie mogła obciążyć właściciela kosztem balustrady?

Jeżeli przepisy wejdą w życie w projektowanym kształcie, balustrada jako element konstrukcyjny balkonu ma być częścią nieruchomości wspólnej. Wtedy koszt jej remontu powinien obciążać wspólnotę.

Co z uszkodzeniem płytek podczas remontu izolacji?

Projekt nie wprowadza osobnego przepisu odszkodowawczego. Takie sprawy mają być oceniane na podstawie kodeksu cywilnego i konkretnych okoliczności danego remontu.

Czy nowe przepisy już obowiązują?

Nie. Projekt UD312 jest przez cały czas na etapie legislacyjnym. Zmiany zaczną obowiązywać dopiero po uchwaleniu ustawy, podpisie prezydenta i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Kiedy ustawa może wejść w życie?

W toku uzgodnień przyjęto 3-miesięczne vacatio legis od dnia ogłoszenia ustawy. Konkretny termin będzie znany dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego.