2 godzin temu
Zwrot mieszkania po latach najmu może kosztować więcej niż myślisz. Gdy właściciel zwraca zwaloryzowaną kaucję, urząd skarbowy może zażądać podatku od różnicy między kwotą wpłaconą a otrzymaną. Problem dotyczy setek tysięcy najemców w Polsce i może oznaczać dodatkowe wydatki rzędu kilkuset złotych.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Sytuacja jest o tyle absurdalna, iż najemca nie zyskuje realnie ani złotówki – waloryzacja ma tylko chronić go przed utratą siły nabywczej pieniądza. Mimo to urzędy skarbowe konsekwentnie interpretują różnicę jako opodatkowany przychód.
Prawo gwarantuje waloryzację, fiskus żąda podatku
Ustawa o ochronie praw lokatorów jest jasna – kaucja mieszkaniowa musi być zwracana w kwocie zwaloryzowanej. Oznacza to, iż jeżeli wpłaciłeś kaucję równą dwunastokrotności czynszu sprzed trzech lat, to dziś powinieneś otrzymać kwotę równą dwunastokrotności obecnego czynszu.
Na przykład: wpłaciłeś kaucję 3600 złotych (12 razy po 300 złotych czynszu) w 2021 roku. Dziś, gdy czynsz wynosi 400 złotych, powinieneś otrzymać 4800 złotych. Różnica 1200 złotych to właśnie waloryzacja, która ma cię ochronić przed inflacją.
Problem polega na tym, iż urzędy skarbowe traktują tę różnicę jako twój dodatkowy przychód i żądają od niej podatku. W najnowszej interpretacji z sierpnia 2025 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jasno stwierdził, iż różnica między wpłaconą a zwróconą kaucją stanowi przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu.
Sądy orzekają inaczej
Najemcy nie są jednak bezbronni. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z września 2024 roku uchylił interpretację skarbową i uznał, iż zwrot zwaloryzowanej kaucji nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Sąd argumentował, iż o powstaniu przychodu podatkowego decyduje rzeczywiste przysporzenie. Waloryzacja kaucji nie zmienia charakteru tego świadczenia – kaucja w kwocie zwaloryzowanej stanowi tylko równowartość pierwotnej wpłaty. Różnica między kwotą z dnia wpłaty i wypłaty nie stanowi przysporzenia majątkowego.
Podobnie orzekł wcześniej Naczelny Sąd Administracyjny, wskazując, iż waloryzacja kaucji ma na celu uchronienie najemcy przed stratą, a nie uzyskanie przez niego przysporzenia. Mimo wyższej kwoty, charakter świadczenia się nie zmienia i pozostaje ono świadczeniem zwrotnym.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli planujesz zakończyć najem i spodziewasz się zwrotu zwaloryzowanej kaucji, przygotuj się na potencjalny spór z urzędem skarbowym. Właściciel mieszkania prawdopodobnie wystawi ci PIT-11 z wykazaną różnicą jako przychodem, a ty będziesz musiał zdecydować, czy płacić podatek, czy walczyć o swoje prawa.
Podatek należy liczyć od różnicy między wpłaconą a otrzymaną kwotą według stawki 18 procent (jeśli to twój jedyny dodatkowy przychód w roku) lub 32 procent (jeśli przekroczysz próg podatkowy). Od kwoty 1200 złotych z naszego przykładu zapłacisz więc 216 złotych podatku.
Pamiętaj, iż masz prawo nie zgodzić się z interpretacją urzędu. Możesz złożyć wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jeszcze przed zwrotem kaucji lub odwołać się od decyzji podatkowej po jej otrzymaniu. Mając za sobą korzystne wyroki sądów, masz dobre szanse na wygranie sporu.
Dokumentuj wszystko
Pierwszym krokiem jest staranne udokumentowanie całej sytuacji. Zachowaj umowę najmu, dowody wpłaty pierwotnej kaucji oraz dokumenty potwierdzające jej zwrot. Szczególnie ważne są zapisy w umowie dotyczące wysokości kaucji i sposobu jej zwrotu.
Jeśli właściciel wystawił ci PIT-11 z wykazaną waloryzacją jako przychodem, możesz złożyć pismo do urzędu skarbowego z wyjaśnieniem, dlaczego uważasz, iż podatek nie jest należny. Powoływaj się na orzecznictwo sądów administracyjnych, które jednoznacznie stwierdza, iż waloryzacja nie stanowi przychodu.
Warto także rozważyć złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, jeżeli urząd upierałby się przy żądaniu podatku. Koszty postępowania są stosunkowo niewielkie, a szanse na wygranie – przy obecnym stanie orzecznictwa – bardzo wysokie.
Właściciele także mają problem
Sytuacja jest niejasna nie tylko dla najemców, ale i dla właścicieli mieszkań. Ci ostatni często nie wiedzą, czy powinni wystawiać PIT-11 z tytułu waloryzacji kaucji, czy też mogą tego nie robić.
Większość kancelarii prawnych doradza właścicielom ostrożność i wystawianie informacji podatkowych zgodnie z interpretacjami urzędów skarbowych. To pozwala uniknąć potencjalnych problemów z fiskusem, ale przerzuca ciężar walki o prawa na najemców.
Niektórzy właściciele decydują się na kompromis – zwracają kaucję bez waloryzacji, ale dopłacają najemcy różnicę jako odszkodowanie. Takie rozwiązanie jest jednak ryzykowne prawnie i może prowadzić do innych problemów podatkowych.
Kiedy problem dotyka najczęściej
Największe ryzyko żądania podatku od waloryzacji występuje przy długoterminowych najmach mieszkaniowych. Im dłużej trwał najem, tym większa różnica między pierwotną a zwaloryzowaną kaucją, a więc wyższy potencjalny podatek.
Szczególnie narażeni są najemcy mieszkań komunalnych i spółdzielczych, gdzie najem często trwa wiele lat, a czynsz systematycznie rośnie. W przypadku najmu komercyjnego problem jest mniejszy, bo kaucje są zwykle zwracane szybciej.
Interesujący jest też fakt, iż przy najmie okazjonalnym, gdzie właściciel płaci ryczałt od przychodów, problem może w ogóle nie wystąpić. Tacy właściciele rzadko wystawiają PIT-11, więc urząd skarbowy może w ogóle nie dowiedzieć się o waloryzacji kaucji.
Co robić w praktyce
Jeśli jesteś najemcą planującym zakończenie najmu, porozmawiaj z właścicielem o sposobie zwrotu kaucji przed wyprowadzką. Możesz zaproponować, żeby zwrócił ci pierwotną kwotę bez waloryzacji, a dopłatę otrzymasz w innej formie.
W przypadku otrzymania PIT-11 z wykazaną waloryzacją nie ignoruj dokumentu. choćby jeżeli uważasz, iż podatek nie jest należny, złóż zeznanie podatkowe z wyjaśnieniem swojego stanowiska. To pokaże urzędowi, iż jesteś świadomy sytuacji i masz argumenty prawne.
Pamiętaj też, iż sprawa dotyczy tylko waloryzacji kaucji mieszkaniowej zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. jeżeli wynajmowałeś lokal użytkowy lub kaucja była zwracana na innych zasadach, przepisy mogą być inne.
Perspektywy na przyszłość
Problem może się rozwiązać samoistnie, gdy któryś z wyroków sądów administracyjnych dotrze do Naczelnego Sądu Administracyjnego i powstanie uchwała rozstrzygająca wątpliwości prawne. Na razie jednak NSA nie zajął jednolitego stanowiska w tej sprawie.
Możliwa jest też interwencja ustawodawcy, który mógłby jednoznacznie wykluczyć waloryzację kaucji z opodatkowania. Dotychczas jednak brak sygnałów, żeby ktokolwiek pracował nad taką nowelizacją.
Do tego czasu najemcy muszą liczyć się z ryzykiem żądań podatkowych i przygotować się na ewentualny spór z urzędem skarbowym. Na szczęście orzecznictwo sądów daje nadzieję na pozytywne rozstrzygnięcie takich sporów.
