Podatek za mieszkanie w Warszawie, jak dwie pensje. Jest projekt ustawy, a my mamy wyliczenia

Dziś właściciel mieszkania na Woli płaci za nie mniej niż sto złotych rocznie. Gdyby to było jego trzecie mieszkanie i wszedł w życie nowy projekt ustawy, rachunek mógłby urosnąć do kilkunastu tysięcy złotych. Poselski projekt Lewicy zakłada odejście od podatku liczonego od metrażu na rzecz daniny od wartości nieruchomości – a w Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w kraju, różnica między starym a nowym systemem będzie widoczna najbardziej.

Bloki w Warszawie. | Fot. Warszawa w Pigułce

Co dokładnie zakłada projekt

20 marca 2026 roku posłowie Lewicy złożyli w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (RPW/9790/2026). Projekt zakłada wprowadzenie od 1 stycznia 2027 roku dwóch odrębnych stawek podatku od nieruchomości mieszkalnych – budynków jednorodzinnych i lokali. Dla pierwszej i drugiej nieruchomości nabytej przez podatnika stawka pozostaje symboliczna. Dla trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości mieszkalnej danego podatnika stawka w pierwszym roku obowiązywania przepisów wyniesie 0,5 proc. wartości nieruchomości rocznie, a następnie będzie rosnąć o 0,1 punktu procentowego każdego roku przez kolejną dekadę, aż osiągnie docelowy poziom 1,5 proc. wartości rocznie.

Z opodatkowania wyłączone są mieszkania należące do spółdzielni mieszkaniowych, Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych i Towarzystw Budownictwa Społecznego, a także lokale treningowe i wspomagane oraz mieszkania przekazane społecznym agencjom najmu. jeżeli ktoś odziedziczył mniejszościowy udział w nieruchomości, poniżej 50 proc., taki lokal nie liczy się do progu trzech nieruchomości. Według posłanki Anny Marii Żukowskiej projekt dotyczyłby kilka ponad 1 proc. właścicieli nieruchomości w Polsce – wyłącznie tych, którzy mają na własność trzy lub więcej mieszkań albo domów.

Ile płacisz dziś – realne kwoty dla pięciu nieruchomości w stolicy

W 2026 roku w Warszawie obowiązuje maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych – 1,25 zł od metra kwadratowego powierzchni użytkowej, zgodnie z uchwałą Rady m.st. Warszawy z 20 listopada 2025 roku. Rada miasta od lat przyjmuje stawki na poziomie maksymalnym dopuszczonym przez Ministra Finansów. Licząc wyłącznie tę stawkę, bez podatku od gruntu, dzisiejsze roczne obciążenie wygląda następująco: mieszkanie 50 m² na Woli – 62,50 zł, mieszkanie 50 m² na Grochowie – 62,50 zł, mieszkanie 80 m² na Wilanowie – 100 zł, dom 120 m² na Białołęce – 150 zł, dom 200 m² w Wawrze – 250 zł. Widać wyraźnie, iż przy obecnym systemie lokalizacja nie ma żadnego znaczenia dla wysokości podatku – liczy się wyłącznie metraż.

Ile zapłacisz, gdyby to było Twoje trzecie mieszkanie?

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja po przeliczeniu tych samych pięciu nieruchomości według wartości rynkowej, przy założeniu, iż każda z nich byłaby trzecim lokalem danego podatnika. Do wyliczeń przyjęto orientacyjne, aktualne ceny ofertowe za metr kwadratowy w poszczególnych lokalizacjach.

• Mieszkanie 50 m² na Woli, przy cenie około 20 000 zł za metr, to wartość rzędu 1 mln zł. Przy stawce startowej 0,5 proc. roczny podatek wyniósłby 5000 zł (417 zł miesięcznie), a po osiągnięciu docelowych 1,5 proc. – już 15 000 zł rocznie, czyli 1250 zł miesięcznie.
• Mieszkanie 50 m² na Grochowie w dzielnicy Praga-Południe, gdzie ceny są niższe i wynoszą około 16 500 zł za metr, ma wartość szacunkową 825 000 zł. Podatek w pierwszym roku wyniósłby 4125 zł (344 zł miesięcznie), a docelowo 12 375 zł rocznie (1031 zł miesięcznie).
• Mieszkanie 80 m² na Wilanowie, jednej z droższych dzielnic Warszawy z cenami rzędu 20 600 zł za metr, osiąga wartość około 1,65 mln zł. To już 8240 zł podatku w pierwszym roku (687 zł miesięcznie) i 24 720 zł rocznie po dojściu do stawki docelowej (2060 zł miesięcznie).
• Dom 120 m² na Białołęce, przy cenach domów w tej dzielnicy oscylujących wokół 12 000 zł za metr, ma wartość szacunkową 1,44 mln zł. Roczny podatek w pierwszym roku to 7200 zł (600 zł miesięcznie), a docelowo 21 600 zł (1800 zł miesięcznie).
• Dom 200 m² w Wawrze, gdzie ceny domów kształtują się na poziomie około 12 500 zł za metr, to wartość rzędu 2,5 mln zł. Podatek w pierwszym roku wyniósłby 12 500 zł (1042 zł miesięcznie), a po dziesięciu latach dojścia do stawki docelowej – aż 37 500 zł rocznie, czyli ponad 3100 zł miesięcznie.

Ekspert: metoda wyceny to największy problem projektu

Jak ocenia Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert rynku nieruchomości, w rozmowie z portalem Super Biznes, oparcie wyceny na średnich wskaźnikach transakcyjnych z danej gminy może być niesprawiedliwe wobec konkretnych właścicieli, bo nie oddaje realnej wartości pojedynczego lokalu – dwa mieszkania o tym samym metrażu w tej samej dzielnicy mogą różnić się wartością choćby o kilkaset tysięcy złotych, w zależności od piętra, stanu technicznego czy widoku z okna, a system oparty na uśrednionych danych transakcyjnych z rządowego portalu DOM tego nie uwzględnia.

Ekspert zwraca też uwagę, iż skala podatku przy droższych nieruchomościach może być odczuwalna znacznie mocniej, niż wynikałoby to z oficjalnych zapowiedzi resortu – w przypadku mieszkania wartego 2 mln zł, przy stawce 2 proc., roczne obciążenie sięgnęłoby 40 000 zł, czyli około 3500 zł miesięcznie, co w jego ocenie może skłaniać właścicieli do podnoszenia czynszów najemcom, zamiast realnie zniechęcać do gromadzenia mieszkań.

Dlaczego Warszawa odczuje to najbardziej?

Zestawienie pięciu warszawskich nieruchomości pokazuje wyraźnie, iż to właśnie w stolicy różnica między obecnym a projektowanym systemem będzie największa w skali kraju. Ceny mieszkań w Warszawie należą do najwyższych w Polsce, więc choćby startowa stawka 0,5 proc. przekłada się na kwoty kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach, gdzie wartości nieruchomości są niższe. W dzielnicach takich jak Wilanów czy Wola, gdzie ceny metra przekraczają 20 000 zł, właściciel trzeciego mieszkania zapłaciłby rocznie tyle, ile dziś płaci przez kilkadziesiąt lat przy stawce liczonej od metrażu.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, czy projekt Cię dotyczy

Projekt obejmuje wyłącznie właścicieli trzeciej i kolejnych nieruchomości mieszkalnych – pierwsze i drugie mieszkanie czy dom pozostają objęte obecnym, znacznie niższym systemem opodatkowania od metrażu. jeżeli posiadasz jedno lub dwa mieszkania, nowe przepisy w obecnym kształcie Cię nie dotyczą, niezależnie od ich wartości rynkowej.

Projekt na razie nie został jeszcze formalnie uchwalony ani choćby skierowany do pierwszego czytania w Sejmie – to wciąż etap poselskiej inicjatywy ustawodawczej, a Ministerstwo Finansów potwierdziło, iż nie prowadzi równoległych, rządowych prac nad podatkiem katastralnym. jeżeli posiadasz trzy lub więcej mieszkań kupionych pod wynajem lub jako lokatę kapitału, warto już teraz samodzielnie oszacować ich wartość rynkową i śledzić dalsze losy projektu w Sejmie, zamiast czekać na ostateczny kształt przepisów – zwłaszcza iż proponowana ścieżka dojścia do docelowej stawki rozłożona jest na dziesięć lat, co daje czas na przygotowanie się do zmiany, o ile w ogóle zostanie ona przyjęta.