Dziesiątki tysięcy Polaków mają przed sobą ostatnie godziny przed przerwą świąteczną. Po świętach Bożego Narodzenia zostają tylko trzy dni robocze w tym roku – 29, 30 i 31 grudnia. To ostatnia szansa na złożenie wniosku przed końcem roku. Później zaczyna się styczeń 2026, miesiąc którego właściciele nieruchomości obawiają się najbardziej.

Fot. Warszawa w Pigułce

Trzy dni grudnia, potem przerwa i styczeń pełen niepewności

Siedemnasty grudnia to ostatni typowy dzień pracy w urzędach gminnych przed przerwą świąteczną. Większość zamknie drzwi 24 grudnia i otworzy dopiero 29 grudnia. To daje właścicielom działek tylko trzy dni robocze do końca roku – 29, 30 i 31 grudnia. W tych trzech dniach urzędnicy będą przyjmować ostatnie wnioski o warunki zabudowy w 2025 roku.

Sytuacja w gminach od jesieni przypomina oblężenie. Przed budynkami administracji od rana stoją kolejki ludzi z termosami i kanapkami. Po świętach ta sytuacja wróci ze zdwojoną siłą. Urząd, który wcześniej przyjmował kilkadziesiąt wniosków miesięcznie, dziś otrzymuje tyle samo w ciągu tygodnia. W większych gminach mowa o setkach dokumentów tygodniowo.

Gminy zatrudniają ludzi na umowy tymczasowe, pracownicy zostają po godzinach, samorządy uruchamiają dodatkowe punkty przyjmowania dokumentów. Urzędnicy otwierają drzwi o 7:30 i zastają już tłum czekających.

Styczeń 2026 roku budzi największe obawy. To ostatni pełny miesiąc przed końcem pierwszego kwartału i zbliżającym się terminem 30 czerwca. Właściciele działek, którzy jeszcze nie mają decyzji o warunkach zabudowy, wiedzą iż czas się kończy. jeżeli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do 30 czerwca, nastąpi całkowita blokada inwestycyjna.

Prezydent podpisał ustawę ratującą właścicieli działek. To jednak nie wystarczy

Prezydent Karol Nawrocki podpisał 28 listopada 2025 roku nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa weszła w życie 9 grudnia 2025 roku. To właśnie ten dokument ratuje majątki setek tysięcy właścicieli działek w całej Polsce.

Najważniejsza zmiana brzmi: decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 roku pozostaną bezterminowe. choćby jeżeli gmina wyda taką decyzję dopiero w 2026 lub 2027 roku, będzie ona ważna na zawsze.

Bez tej nowelizacji wszystkie decyzje wydane po 1 stycznia 2026 roku byłyby ważne tylko przez pięć lat. Po tym czasie właściciel musiałby wystąpić ponownie, a gmina mogłaby odmówić jeżeli w międzyczasie przyjęłaby plan ogólny wykreślający tę działkę z terenów budowlanych. Działka straciłaby wtedy wartość.

Ustawa ratuje osoby, które złożyły wnioski jesienią 2025 roku, ale których sprawy są jeszcze w toku. Tysiące wniosków czeka na rozpatrzenie w urzędach gminnych. Dzięki nowelizacji właściciele mogą być spokojni – ich działki zachowają status budowlanych bezterminowo.

Nowelizacja wprowadza też inne ułatwienia dla gmin. Samorządy zamiast uzgadniać projekty planów ogólnych z dziesiątkami instytucji, będą teraz zasięgać tylko ich opinii. Wyjątek zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich, Centralnego Portu Komunikacyjnego i parków narodowych.
Zawieszono również kary dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Do końca 2026 roku gminy nie zapłacą ani złotówki kar, które wcześniej wynosiły 500 złotych dziennie. Małe samorządy przekazywały do budżetu państwa dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie jako sankcję za coś, czego fizycznie nie mogły wykonać z powodu natłoku spraw.

Co się zmienia od 1 stycznia 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnych tylko przez pięć lat. Po tym czasie trzeba będzie wystąpić ponownie, a gmina może odmówić jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu. Dlaczego to taki problem? choćby przy największym optymizmie szanse na terminowe uchwalenie planów przez wszystkie gminy są zerowe. Średni czas całej procedury od startu do uchwalenia wynosi 15-20 miesięcy. Do 30 czerwca 2026 roku pozostało niecałe siedem miesięcy. Od 1 lipca w gminie bez planu nowe wnioski o wydanie warunków zabudowy nie będą przyjmowane.

Dane z połowy listopada 2025 roku przedstawione przez wiceministra Michała Jarosa w Sejmie wyglądają dramatycznie. Spośród 2479 gmin w Polsce plan ogólny uchwalono w zaledwie dwóch – Pyskowicach i Chojnowie. Pierwszą wersję planu w Pyskowicach wojewoda unieważnił i gmina musiała procedurę przeprowadzić ponownie.

Około 90 procent gmin formalnie rozpoczęło prace nad planami, ale większość tkwi na początkowym etapie. Prawie 40 procent dopiero przygotowuje przetarg na wyłonienie wykonawcy dokumentu. Zaledwie 30 procent ma gotowy projekt. Tylko 2 procent przeprowadziły konsultacje społeczne.

Komisja Europejska obniżyła wymagania

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej negocjowało z Komisją Europejską modyfikację wskaźników dotyczących planów ogólnych. Proponowana zmiana polegała na obniżeniu wartości docelowej z 80 procent do 50 procent gmin, które przyjmą plany do 31 sierpnia 2026 roku.

Komisja Europejska zaakceptowała tę propozycję. Oznacza to, iż formalnie Polska nie straci środków z Krajowego Planu Odbudowy, jeżeli połowa gmin zdąży z planem do końca sierpnia 2026. Praktyka pokazuje jednak, iż choćby ten obniżony cel będzie bardzo trudny do osiągnięcia.

Planowane zmiany mogą uderzyć w przyszłych kupujących

Związek Miast Polskich domaga się radykalnego ograniczenia prawa składania wniosków o warunki zabudowy. Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku, przedstawił propozycję, aby wnioski mogły składać wyłącznie osoby wpisane do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Obecnie wniosek może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki, dzierżawca, użytkownik, choćby osoba planująca dopiero zakup gruntu. Propozycja nie została uwzględniona w grudniowej nowelizacji, ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii współpracuje ze stroną samorządową nad projektem kolejnych zmian.

W dniu 15 grudnia 2025 roku ministerstwo potwierdziło, iż planuje wprowadzić zmianę ograniczającą prawo do składania wniosków wyłącznie do właścicieli i użytkowników wieczystych oraz osób działających na podstawie ich pełnomocnictw.

Samorządy popierają ten pomysł, argumentując iż są zasypane wnioskami składanymi wyłącznie w celu sprawdzenia potencjału działek. Prawnicy krytykują to rozwiązanie. Ich zdaniem ma ono charakter przede wszystkim organizacyjny, nie merytoryczny.

Część ekspertów ostrzega, iż planowana zmiana wpłynie negatywnie na obrót nieruchomościami. Standardowa praktyka rynkowa wygląda tak: inwestor przed zakupem działki stara się uzyskać warunki zabudowy, aby potwierdzić faktyczne możliwości inwestycyjne terenu. Ograniczenie dostępu sprawi, iż potencjalni nabywcy będą zmuszeni kupować grunt bez tej wiedzy albo negocjować z właścicielem pełnomocnictwo.

Co to oznacza dla czytelnika

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 roku, twoja decyzja będzie bezterminowa po wydaniu przez gminę. Nie musisz obawiać się, iż po pięciu latach stracisz status działki budowlanej.

Jeśli jeszcze nie masz decyzji o warunkach zabudowy, po świętach zostają ci tylko trzy dni robocze w tym roku – 29, 30 i 31 grudnia. Później urzędy będą zamknięte do 2 stycznia 2026. Od stycznia każdy nowy wniosek będzie prowadził do wydania decyzji ważnej tylko przez pięć lat.

Jeśli planujesz zakup działki z warunkami zabudowy, musisz sprawdzić dokładnie kiedy właściciel złożył wniosek o ich wydanie. Data wpływu wniosku do urzędu decyduje o wszystkim. Wniosek złożony przed 16 października 2025 roku oznacza decyzję bezterminową. Wniosek złożony później to decyzja ważna przez pięć lat.

Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem. Będziesz potrzebować wypisu z księgi wieczystej swojej działki, wypisu z rejestru gruntów oraz mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic. Geodeta wykonuje taką mapę przez 2-4 tygodnie.

Sprawdź status swojej gminy na stronie Biuletynu Informacji Publicznej w zakładce dotyczącej planowania przestrzennego. jeżeli rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego i nie masz jeszcze decyzji, rozważ złożenie wniosku mimo iż upłynął termin 16 października – otrzymasz decyzję istotną przez pięć lat.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, a planujesz zakup działki lub jesteś spadkobiercą gruntu – działaj natychmiast. Propozycja ograniczenia składania wniosków tylko do właścicieli może zostać wprowadzona w kolejnej nowelizacji prawdopodobnie w pierwszej połowie 2026 roku.

Jeśli planowana zmiana wejdzie w życie, nie będziesz mógł samodzielnie sprawdzić potencjału działki przed jej zakupem. Będziesz musiał uzyskać pełnomocnictwo od obecnego właściciela lub kupić grunt bez pewności czy możesz na nim zrealizować swoją inwestycję.

Po świętach Bożego Narodzenia zostają tylko trzy dni robocze w 2025 roku – 29, 30 i 31 grudnia. Później urzędy gminne zamkną się do stycznia 2026. Od 1 stycznia wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnych tylko przez pięć lat. Grudniowa nowelizacja zabezpiecza właścicieli działek, którzy złożyli wnioski przed 16 października 2025 – ich decyzje pozostaną bezterminowe. Z 2479 gmin w Polsce tylko dwie zdążyły uchwalić plany ogólne przed grudniem, a termin 30 czerwca 2026 roku wydaje się nierealistyczny dla większości samorządów. W tle realizowane są prace nad kolejnymi zmianami, które mogą ograniczyć prawo składania wniosków tylko do właścicieli wpisanych do ksiąg wieczystych.