Plany ogólne gmin. Czy nowelizacja ustawy sparaliżuje rynek?

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mogą negatywnie wpłynąć na rynek budowlany. Zakładają bowiem m.in. zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przez plany ogólne. Gminy mają obowiązek opracowania nowych dokumentów do 30 czerwca 2026 roku. jeżeli nie zdążą, co z uwagi na problemy z dostępem do urbanistów w wielu przypadkach jest prawdopodobne, zainteresowani budową domu mogą nie uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Plany ogólne gmin mają uporządkować proces planowania przestrzennego, ale ich wdrożenie wiąże się ze sporymi wyzwaniami dla samorządów. W szczególnie kłopotliwej sytuacji będą te gminy, które nie uchwaliły miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ponieważ brak takiego planu wymaga od inwestora uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), aby mógł rozpocząć budowę. Od połowy przyszłego roku na terenach, które nie będą objęte ani planem ogólnym, ani MPZP, budowa będzie w zasadzie niemożliwa, ponieważ studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać, a w związku z tym nie będzie podstaw do wydawania tzw. WZ-ek.

Problemem w przypadku planów ogólnych gmin jest przede wszystkim krótki termin wyznaczony do ich opracowania, który i tak został wydłużony przez rząd o 6 miesięcy. Początkowo samorządy miały się z tym uporać do końca 2025 roku, co przy obecnym dostępie do specjalistów z zakresu urbanistyki było w zasadzie niemożliwe. – To dosyć obszerny plan, wymagający odpowiedniego czasu i procedury. Urbanistów jest za mało, żeby obsłużyć w tak krótkim czasie wszystkie samorządy – mówi Piotr Jonek, wicewójt Gminy Dobrzeń Wielki, która jest w dosyć uprzywilejowanej sytuacji. Nie tylko jest u schyłku prac nad miejscowymi planami dla wszystkich swoich sołectw, ale też znalazła urbanistę, który tworzy plan ogólny. Dzięki temu istnieje spora szansa, iż wszystkie te dokumenty w gminie Dobrzeń Wielki uda się uchwalić jeszcze w tym roku.

– w tej chwili aktualizujemy plany zagospodarowania przestrzennego, które pokrywają praktycznie cały teren gminy. Trwa również opracowywanie planu ogólnego. choćby jeżeli nie uda nam się sfinalizować tych prac do końca roku, przewidujemy, iż nastąpi to najpóźniej w lutym – mówi Piotr Jonek.

Pośpiech w tworzeniu planu ogólnego gminy wynika nie tylko z terminów narzuconych w przepisach, ale też z powodów finansowych. Koszt opracowania takiego dokumentu oscyluje w granicach 100 tys. zł. jeżeli samorząd będzie miał go na czas, otrzyma od rządu dofinansowanie.

Rozważając budowę, warto już teraz sprawdzić we właściwym urzędzie gminy lub miasta, czy na jego terenie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo na jakim etapie jest proces tworzenia planu ogólnego. jeżeli MPZP nie istnieje, a plan ogólny wydaje się daleką perspektywą, warto do 30 czerwca 2026 roku postarać się o warunki zabudowy. Taka decyzja obowiązuje przez 3 lata od jej wydania. Po tym czasie, jeżeli budowa się nie rozpocznie, dokument straci ważność. Istnieje jednak spora szansa granicząca z pewnością, iż do tej pory dany samorząd upora się z planem ogólnym.