Ostatni dzwonek dla właścicieli mieszkań w bloku. Nie masz takiego napisu na licznikach? Grozi Ci choćby areszt

Większość Polaków nie wie jeszcze, iż tradycyjne liczniki wody i ciepła muszą zniknąć z ich mieszkań. Deadline’u już nie przesunie żadna ustawa ani ministerstwo. 1 stycznia 2027 roku mechanizm prawny ruszy automatycznie, a konsekwencje poniosą miliony gospodarstw domowych. Problem w tym, iż spora część zarządców budynków dopiero teraz zaczyna działać, a czasami w ogóle nie podjęła jeszcze żadnych kroków.

Fot. Shutterstock

Polski Instytut Ekonomiczny oszacował, iż zaledwie 6,8 mln gospodarstw domowych dysponuje już licznikami z funkcją zdalnego odczytu. Brzmi imponująco, ale stanowi to tylko 36% wszystkich lokali w kraju. Pozostałe 64% – czyli około 7-8 mln mieszkań – wymaga wymiany w ciągu najbliższych 14 miesięcy. To gigantyczna operacja logistyczna, której zakończenie w terminie staje się coraz bardziej wątpliwe.

Fundamentem problemu jest brak świadomości właścicieli mieszkań. Ludzie nie sprawdzają czy ich liczniki spełniają nowe wymogi, bo choćby nie wiedzą o obowiązku wymiany. Nowoczesne urządzenia wyglądają bowiem bardzo podobnie do tradycyjnych mechanicznych liczników – różnica widoczna jest dopiero po sprawdzeniu oznaczenia „LZO” (Licznik Zdalnego Odczytu) i cyfrowego wyświetlacza zamiast wirujących cyfr. Bez tych konkretnych elementów urządzenie podlega wymianie.

Unijny nakaz z polską implementacją

Podstawą prawną całej operacji jest nowelizacja Prawa energetycznego z 2021 roku, która przeniosła do polskich przepisów unijną dyrektywę o efektywności energetycznej. Portal Muratorplus.pl wyjaśnia, iż zgodnie z art. 16 ustawy, do 1 stycznia 2027 roku właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi zastąpić wszystkie ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania i wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej urządzeniami mającymi funkcję zdalnego odczytu.

Brzmienie przepisu nie pozostawia żadnych wątpliwości. Obowiązek dotyczy wszystkich urządzeń zamontowanych przed 21 maja 2021 roku, które nie posiadają funkcji zdalnego odczytu. jeżeli w budynku istnieje techniczna możliwość i ekonomiczna opłacalność zainstalowania nowych liczników, wymiana jest bezwzględnie wymagana. Portal Mieszkanie-i-wspolnota.pl dodaje, iż przepis należy interpretować tak, iż wszystkie stare liczniki muszą być wymienione na urządzenia posiadające funkcję zdalnego odczytu.

Ministerstwo Klimatu i Środowiska nie przewiduje żadnych przedłużeń terminu ani dodatkowych ustępstw. Urzędnicy podkreślają, iż zmiany mają poprawić dokładność rozliczeń, ograniczyć marnotrawstwo energii i ułatwić odbiorcom bieżącą kontrolę kosztów. W praktyce jednak mieszkańcy widzą przede wszystkim dodatkowe koszty i kłopoty organizacyjne.

Zarządcy działają chaotycznie

Tempo wymiany liczników w różnych częściach Polski jest dramatycznie nierówne. Gmina Hyżne realizuje wymianę 1500 wodomierzy głównych, która ma potrwać około 2-3 miesięcy. Gmina Kolonowskie przeznaczyła na wymianę 800 liczników aż 556 tysięcy złotych – średnio prawie 700 zł na jedno urządzenie. TBS Wrocław prowadzi wymianę ciepłomierzy u swoich najemców, prosząc mieszkańców o udostępnienie lokali. SM „Osiedle Młodych” w Poznaniu wymienia wodomierze oraz podzielniki kosztów ogrzewania już od kilku lat.

To jednak kroplówka w porównaniu do skali wyzwania. Przy obecnym tempie wymiany setki tysięcy budynków może nie zdążyć przed końcem 2026 roku. Zarządcy tłumaczą opóźnienia trudnościami organizacyjnymi – brak wykonawców, problemy z dostępnością mieszkańców podczas montażu, skomplikowane procedury przetargowe w większych wspólnotach. Problem polega na tym, iż ustawodawca nie przewidział żadnych mechanizmów awaryjnych ani możliwości przedłużenia terminu.

Pan Krzysztof z Wrocławia otrzymał w sierpniu pismo od zarządcy o planowanej wymianie liczników dopiero w listopadzie. „Mieszkam w bloku od 15 lat i nikt nigdy nie mówił o żadnej wymianie. Nagle przychodzi kartka, iż trzeba udostępnić mieszkanie, bo inaczej kary. A oni dopiero teraz się ruszyli” – mówi rozgoryczony mieszkaniec w rozmowie z lokalnym portalem.

Bezpłatna wymiana z ukrytymi kosztami

Oficjalna komunikacja zarządców brzmi uspokajająco – wymiana jest „bezpłatna” dla mieszkańców. Prawda wygląda jednak inaczej. Bezpłatność oznacza tylko tyle, iż nikt nie dostanie osobnej faktury wystawionej imiennie za wymianę konkretnego licznika. Koszty są natomiast wliczane w opłaty eksploatacyjne i rozkładane na kilka miesięcy lub lat. Mieszkańcy nie widzą więc pozycji „wymiana licznika – 400 zł”, ale ich comiesięczne opłaty wzrastają o kilkadziesiąt złotych przez dłuższy czas.

Portal Money.pl podaje, iż w najprostszych przypadkach koszt wymiany wynosi około 300 złotych za mieszkanie. W lokalach z dodatkowymi pionami wodnymi lub skomplikowaną instalacją może to być 500 złotych lub więcej. „Mam już na myśli koszt urządzenia plus montaż. Kłopot mają ci, którzy w domu mają dwa piony, bo muszą zapłacić za drugi elektroniczny licznik” – wyjaśnia pracownik spółdzielni w rozmowie z portalem.

Pani Zofia z Poznania jest oburzona całą sytuacją. „Dostałam pismo, iż wymiana jest bezpłatna, a po dwóch miesiącach opłata za mieszkanie wzrosła o 80 złotych miesięcznie. Dzwonię do zarządcy, pytam dlaczego, a oni mi mówią, iż to rozłożenie kosztu wymiany liczników na raty. To jak to jest bezpłatne, jak ja płacę dodatkowo 80 złotych przez rok? To razem prawie tysiąc złotych” – relacjonuje emerytka dla lokalnych mediów.

Mechanizm rozliczenia jest prosty – zarząd wspólnoty lub spółdzielnia zawiera umowę z firmą montażową, płaci za usługę, a następnie rozkłada koszt proporcjonalnie na wszystkich właścicieli. W dużych budynkach z setkami mieszkań całkowity koszt operacji może przekroczyć kilkaset tysięcy złotych.

Sankcje bez taryfy ulgowej

Ustawodawca przewidział surowe konsekwencje dla właścicieli lub zarządców, którzy nie dopełnią obowiązku wymiany. Grzywna do 10 tysięcy złotych za brak wymiany liczników na urządzenia z funkcją zdalnego odczytu – tak brzmi sankcja zapisana w przepisach. Portal Portalsamorzadowy.pl potwierdza, iż w szczególnych przypadkach możliwe jest zastosowanie aresztu lub ograniczenia wolności wobec osób odpowiedzialnych za niedopełnienie obowiązku.

Polska Izba Inżynierów Budownictwa wskazuje na nieliczne wyjątki od reguły. „Jeśli odpowiednia ocena (analiza) wykazałaby, iż istniejący budynek nieposiadający takich urządzeń nie ma możliwości technicznych bądź ekonomicznych do ich montażu, to obowiązek zapewnienia funkcji zdalnego odczytu nie obowiązuje” – podano na stronie izby. W praktyce jednak takie zwolnienia dotyczą głównie bardzo starych budynków, małych mieszkań lub sytuacji technicznych uniemożliwiających montaż nowoczesnych urządzeń.

Urzędy interpretują przepisy restrykcyjnie. Nie ma znaczenia, iż mieszkaniec nie wiedział o obowiązku wymiany, iż zarządca zwlekał z działaniem, czy iż koszty są wysokie dla gospodarstw domowych. Od 1 stycznia 2027 roku brak odpowiednich liczników oznacza automatyczną podstawę do nałożenia kary. Kontrole planowane są już na początek 2027 roku, a urzędy przygotowują listy budynków, które mogą nie zdążyć z wymianą.

Elektronika ma swoje wady

Nowoczesne liczniki z funkcją zdalnego odczytu oferują mieszkańcom pewne korzyści. Najważniejsza to brak konieczności wpuszczania inkasenta do mieszkania. Dane są odczytywane automatycznie i przekazywane do administratora – koniec z umawianiem terminów i problemami z dostępem do lokalu. Portal Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji „Dolina Bobru” informuje, iż „zdalny odczyt liczników ogranicza możliwość wystąpienia pomyłek związanych z czynnikiem ludzkim, skraca czas odczytu i tym samym obniża koszty”.

Administrator może sprawdzić zużycie w czasie rzeczywistym, co ułatwia wykrywanie awarii, przecieków czy innych problemów instalacyjnych. Według ekspertów dzięki nowym licznikom koszty zużycia mediów mogą spaść choćby o 10%, głównie za sprawą dokładniejszych rozliczeń i możliwości bieżącego monitorowania zużycia.

Z drugiej strony elektroniczne liczniki są bardziej awaryjne niż tradycyjne mechaniczne urządzenia. Mogą się zepsuć z powodu przepięć, wilgoci czy wyczerpania baterii. Naprawa lub wymiana takiego urządzenia jest droższa i bardziej skomplikowana technologicznie. Pan Andrzej z Łodzi doświadczył tego osobiście. „Wymienili mi licznik dwa lata temu. Po roku padła bateria. Przyszedł technik, wymienił, a ja płacę 150 złotych za wizytę. Stary mechaniczny licznik działał 12 lat bez żadnego problemu” – relacjonuje mieszkaniec.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli mieszkasz w budynku wielorodzinnym, masz tylko 14 miesięcy na sprawdzenie czy twoje liczniki wymagają wymiany. Nie odkładaj tego na później – im bliżej stycznia 2027 roku, tym większe ryzyko, iż firmy montażowe będą przeciążone zleceniami. Sprawdź już dziś czy masz liczniki z oznaczeniem „LZO” i cyfrowym wyświetlaczem. jeżeli nie jesteś pewien, skontaktuj się z administratorem budynku lub zarządem spółdzielni.

Przygotuj się finansowo na dodatkowe koszty. Mimo iż wymiana jest formalnie bezpłatna, suma około 300-500 złotych zostanie rozłożona na twoje miesięczne opłaty eksploatacyjne. Może to oznaczać wzrost comiesięcznych opłat o 30-80 złotych przez rok lub dłużej. Dla wielu rodzin, szczególnie emerytów i osób o niskich dochodach, to spore obciążenie budżetowe.

Nie czekaj aż zarządca się odezwie. jeżeli jesteś członkiem zarządu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, porusz temat wymiany liczników na najbliższym zebraniu. Zażądaj od zarządcy konkretnego harmonogramu wymiany z nazwami firm, terminami i kosztorysem. Masz prawo wiedzieć, ile dokładnie będziesz płacić, przez jaki okres i na jakich warunkach.

Rozważ zebranie ofert od kilku firm montażowych. Ceny wymiany liczników mogą się znacznie różnić w zależności od wykonawcy – różnica między najtańszą a najdroższą ofertą może wynosić choćby 30-40%. W dużych budynkach z setkami mieszkań oszczędność może sięgnąć dziesiątków tysięcy złotych.

Odpowiedzialność leży po stronie zarządu

Teoretycznie odpowiedzialność za wymianę spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku wielolokalowego. Portal Mieszkanie-i-wspolnota.pl wyjaśnia, iż we wspólnotach mieszkaniowych decyzję o wymianie musi podjąć zarząd lub administrator, a użytkownicy mieszkań i lokali mają obowiązek udostępnić swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany liczników.

W praktyce jednak, jeżeli zarząd nie dopełni obowiązku, konsekwencje finansowe poniosą wszyscy mieszkańcy. Kary nakładane na wspólnotę mieszkaniową są pokrywane z funduszu remontowego lub rozliczane proporcjonalnie na wszystkich właścicieli lokali. jeżeli zarząd zwleka lub działa nieudolnie, to mieszkańcy zapłacą zarówno za opóźnioną wymianę, jak i za ewentualne kary.

Państwo Nowakowie z Warszawy przekonali się o tym boleśnie. Ich zarząd zwlekał z wymianą liczników do ostatniej chwili. W grudniu 2026 roku okazało się, iż firma montażowa nie ma już wolnych terminów przed końcem roku. Zarząd musiał zatrudnić droższą firmę w trybie pilnym, co zwiększyło koszty wymiany o 40%. Dodatkowo wspólnota otrzymała upomnienie od urzędu i zapowiedź kontroli w styczniu 2027 roku.

Kontrole już są w planach

Nadzór nad wykonaniem obowiązku sprawują lokalne urzędy gminne oraz inspektorzy nadzoru budowlanego. Po 1 stycznia 2027 roku mogą przeprowadzać kontrole w budynkach wielorodzinnych, sprawdzając czy wszystkie liczniki spełniają wymogi. Kontrolerzy mają prawo wstępu do budynków i pomieszczeń technicznych, gdzie znajdują się urządzenia pomiarowe.

W przypadku stwierdzenia braków urząd wydaje decyzję nakazującą wymianę w określonym terminie, jednocześnie nakładając grzywnę do 10 tysięcy złotych. Brak reakcji na decyzję może skutkować zwiększeniem kary lub skierowaniem sprawy do sądu. Portal Warszawawpigulce.pl ostrzega, iż w skrajnych przypadkach możliwe jest orzeczenie aresztu lub ograniczenia wolności wobec członków zarządu wspólnoty odpowiedzialnych za niedopełnienie obowiązku.

Pierwsze kontrole planowane są już na początek 2027 roku. Urzędy przygotowują listy budynków, które mogą nie zdążyć z wymianą. Priorytetowo kontrolowane będą duże wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie, gdzie skala zaniedbań może być największa. Mechanizm nie przewiduje żadnych okresów przejściowych ani vacatio legis – od pierwszego dnia stycznia 2027 roku przepisy obowiązują w pełni.

Czas ucieka, a skala operacji jest ogromna. Miliony gospodarstw domowych muszą wymienić liczniki w ciągu najbliższych miesięcy. Ci, którzy odkładają sprawę na ostatnią chwilę, ryzykują nie tylko finansowymi karami, ale także niemożnością znalezienia firmy montażowej w grudniu 2026 roku. Bezpieczeństwo zapewni tylko szybkie działanie i systematyczna kontrola postępów wymiany.