4 dni temu
Stan faktyczny
I.W i D.W. – właściciele nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym znajdującej się w strefie zewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania lotniska zarządzanego przez „P.” sp. z o.o., zażądali od zarządcy kwoty 350 tys. zł, w tym 200 tys. zł tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości oraz 150 tys. zł tytułem nakładów na wygłuszenie budynku. Ponieważ pomimo prób negocjacji strony nie zawarły ugody spór skierowano na drogę sądową. W pozwie I.W i D.W. domagali się zasądzenia na swoją rzecz „P.” sp. z o.o. kwoty ponad 68 zł wraz z odsetkami Właściciele nieruchomości dowodzili, iż przed wprowadzeniem na mocy uchwały Sejmiku Województwa z 2012 r. obszaru ograniczonego użytkowania należący do nich budynek mieszkalny spełniał wymagania w zakresie izolacyjności akustycznej. Z przedstawionych przez powodów dokumentów oraz opinii biegłych wynika, iż teraz konieczna jest wymiana okien oraz zainstalowanie wentylacji w celu zapewnienia adekwatnego klimatu akustycznego dla nieruchomości. W zależności od wybranego wariantu wentylacji wysokość nakładów wynosi 68 tys. zł, 72 tys. zł lub 74 tys. zł. Jako podstawę swojego roszczenia I.W i D.W. wskazali art. 129 ust 2 PrOchrŚrod twierdząc, iż w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania spadła wartość ich nieruchomości.
Budynek mieszkalny musi spełniać wymogi określone w prawie budowlanym
SR w P. uwzględnił roszczenie powodów na podstawie art. 435 KC. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż uchwała Semiku Województwa wprowadziła obowiązek zapewnienia adekwatnego klimatu akustycznego odniesieniu do strefy zewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania tylko w zakresie budynków szpitali, domów opieki społecznej i związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży. Dlatego roszczenie powodów o zwrot nakładów na rewitalizację akustyczną budynku nie miało podstaw w przepisach PrOchrŚrod. I.W i D.W. wskazali jednak również alternatywną podstawę roszczenia, gdyż w związku z położeniem ich nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania istnieją realne przekroczenia norm hałasu określonych w obowiązującym prawie. Powodowie zgodnie z art. 61 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418; dalej: PrBud) są zobowiązani do utrzymywania i użytkowania budynku zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 1 PrBud a budynek nie spełnia tych warunków w zakresie ochrony przed hałasem i drganiami. Z tego powodu I.W i D.W. są zobowiązani ponieść nakłady na ponadstandardowe wygłuszenie budynku w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania.
SR w P. stwierdził, iż po wejściu w życie uchwały Sejmiku Województwa z 2012 r. budynek powodów nie spełniał norm dla zmierzonych poziomów hałasu. Szkoda przejawiająca się w konieczności poniesienia nakładów na rewitalizację akustyczną powstała zatem już w dacie wejścia w życie tej uchwały. Po wprowadzeniu ograniczonego obszaru użytkowania budynek mieszkalny wymagał bowiem dodatkowej modernizacji w zakresie wymiany stolarki okiennej, wykonania instalacji wentylacyjnej i związanych z tym robót adaptacyjnych.
Art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod podstawą odszkodowania w związku z koniecznością rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego
SO w P. uwzględnił apelację „P.” sp. z o.o. tylko w zakresie ustalenia daty początkowej płatności odsetek a w pozostałym zakresie oddalił apelację uznając, iż wyrok Sądu I instancji mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. SO w P. nie podzielił stanowiska SR w P., że roszenie powodów jest uzasadnione w świetle art. 435 KC. Za jego podstawę uznał bowiem art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod, przyjmując, iż oddziaływanie hałasów lotniczych ustalonych dla nieruchomości powodów wymaga dostosowania warunków akustycznych budynku do obowiązujących norm budowlanych. Ponieważ dochowanie standardów ustalonych adekwatnymi normami wymaga poczynienia nakładów, to po stronie powodów powstała szkoda, pozostająca w adekwatnym związku przyczynowym z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. W ocenie SO w P., pomimo tego, iż nieruchomość znajduje się w strefie zewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania, powodowie mogli domagać się na podstawie art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod odszkodowania związanego ze szkodą wynikłą z konieczności poczynienia nakładów na dostosowanie budynku mieszkalnego do obowiązujących norm. Przy ocenie roszczenia odsetkowego SO w P. za miarodajną uznał chwilę wytoczenia powództwa w 2018 r., natomiast za wcześniejszy okres ocenił to roszczenie za przedawnione, zgodnie z zarzutem pozwanej.
Stanowisko SN
„P.” sp. z o.o. wniosła skargę kasacyjną usiłując wykazać, iż doszło do naruszenia art. 129 ust. 2 i 136 ust. 3 PrOchrŚrod. Pozwana twierdziła, iż w okolicznościach tej sprawy nie ma podstaw do przypisania jej odpowiedzialności za konieczność rewitalizacji akustycznej budynku położonego w strefie zewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania ustanowionego uchwałą Sejmiku Województwa z 2012 r. spowodowaną ewentualnością przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu w następstwie działania lotniska prowadzonego przez pozwaną.
SN oddalił skargę kasacyjną zajmując stanowisko odmienne do poglądu wyrażonego w uchwale SN z 28.10.2022 r., III CZP 100/22, Legalis. Jak wyjaśniono, przyjęcie odpowiedzialności „P.” sp. z o.o. ma podstawy w tym, iż powodowie wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania nie mogą chronić swojej własności przed nadmiernym hałasem w drodze innych roszczeń. Jest to konsekwencją tego, iż na skutek uchwały Sejmiku Województwa z 2012 r. takie oddziaływanie działalności lotniska na ich nieruchomość stało się legalne. Szkoda powodów wyraża się w tym, iż w celu ochrony przed nadmiernym hałasem muszą ponieść koszty nakładów zmierzających do rewitalizacji akustycznej ich budynku. SN podkreślił, iż w okolicznościach tej sprawy chodzi o sytuację, w której działalność lotniska w ramach dozwolonych ustanowionym obszarem ograniczonego użytkowania może skutkować przekroczeniem norm hałasu w przyszłości. Jednak wymaganie zaistnienia takiego skutku już w tej chwili i warunkowanie tym zasadności roszczenia powodów w świetle art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod mogłoby pozbawić ich prawa do odszkodowania. Istniałoby bowiem ryzyko spełnienia tego warunku już po upływie terminu przedawnienia roszczenia zgodnie z art. 129 ust. 4 PrOchrŚrod. W ocenie SN odmienna interpretacja byłaby nie do pogodzenia z celem i konstrukcją ochrony wywodzonej z przepisów PrOchrŚrod. Ochrona ta bowiem, w okolicznościach takich jak występujące w tej sprawie, byłaby w istocie iluzoryczna.
Wyrok SN z 18.2.2025 r., II CSKP 2130/22, Legalis
