Najemca nie płaci i nie chce opuścić mieszkania. Właściciel może mieć poważne problemy, jeżeli zrobi jedną rzecz

Wynajmujesz mieszkanie, ale lokator przestał płacić czynsz i nie zamierza się wyprowadzić? Polskie przepisy przewidują konkretne procedury odzyskania nieruchomości, jednak cały proces może potrwać wiele miesięcy. Co więcej, właściciel, który samodzielnie wymieni zamki lub odetnie media, może narazić się na odpowiedzialność karną. W Sejmie znajduje się projekt zmian, który ma wzmocnić prawa wynajmujących.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nieopłacony czynsz, rosnące rachunki i brak możliwości korzystania z własnego mieszkania. Z takim problemem mogą spotkać się właściciele nieruchomości wynajmowanych osobom prywatnym.

Sytuacja staje się szczególnie trudna, gdy najemca przestaje regulować należności, ale przez cały czas zajmuje lokal. Choć mieszkanie pozostaje własnością wynajmującego, nie oznacza to, iż może on w dowolnym momencie wejść do środka i usunąć lokatora.

Prawo chroni zarówno własność nieruchomości, jak i możliwość spokojnego korzystania z zajmowanego mieszkania. Dlatego odzyskanie lokalu wymaga przestrzegania określonych procedur.

Nie płaci czynszu? Właściciel nie może po prostu wymienić zamków

Jednym z najczęstszych pomysłów na pozbycie się nieuczciwego najemcy jest wymiana zamków podczas jego nieobecności.

Niektórzy właściciele rozważają również odcięcie prądu, wody lub ogrzewania, aby zmusić lokatora do opuszczenia nieruchomości.

Takie działania mogą jednak przynieść skutek odwrotny do zamierzonego.

Uporczywe utrudnianie korzystania z zajmowanego mieszkania może stanowić przestępstwo. Wynika to z art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Przepis przewiduje odpowiedzialność za stosowanie przemocy innego rodzaju niż wobec osoby, o ile służy ona uporczywemu utrudnianiu korzystania z lokalu mieszkalnego.

W praktyce znaczenie mają okoliczności konkretnego zdarzenia. Nie każda czynność właściciela automatycznie oznacza popełnienie przestępstwa, jednak celowe odcinanie mediów lub uniemożliwianie dostępu do mieszkania w celu wymuszenia wyprowadzki może prowadzić do odpowiedzialności karnej.

Właściciel nie powinien również samodzielnie wynosić rzeczy najemcy ani przeprowadzać eksmisji na własną rękę.

Ile miesięcy musi nie płacić najemca, żeby można było wypowiedzieć umowę?

Przy zwykłej umowie najmu mieszkania zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z powodu zaległości, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej 3 pełne okresy płatności.

Nie oznacza to jednak, iż po upływie 3 miesięcy można natychmiast usunąć lokatora.

Właściciel musi wcześniej pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.

Jeżeli lokator przez cały czas nie zapłaci, możliwe jest pisemne wypowiedzenie umowy z podaniem przyczyny.

Obowiązuje przy tym co najmniej miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce od pierwszej niezapłaconej należności do rozwiązania umowy może minąć około 5–6 miesięcy, a niekiedy dłużej.

To jednak dopiero zakończenie stosunku najmu. Odzyskanie mieszkania może wymagać kolejnych działań.

Umowa wygasła, a lokator przez cały czas mieszka. Co może zrobić właściciel?

Samo wypowiedzenie umowy nie daje prawa do samodzielnego usunięcia najemcy.

Jeżeli lokator nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości, właściciel przy zwykłym najmie powinien wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie lokalu.

Po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego możliwe jest skierowanie sprawy do komornika.

Równolegle właściciel może dochodzić zapłaty zaległego czynszu i innych należności.

Jeżeli lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, zastosowanie mogą mieć również przepisy dotyczące odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, iż wyrok nakazujący opróżnienie mieszkania nie zawsze oznacza natychmiastową eksmisję.

Na termin wykonania orzeczenia mogą wpływać między innymi uprawnienia lokatora do najmu socjalnego lokalu oraz obowiązki gminy.

Eksmisja może zostać wstrzymana. Wszystko przez lokal socjalny

Podczas postępowania eksmisyjnego sąd w przewidzianych ustawą przypadkach rozstrzyga, czy osobie zobowiązanej do opuszczenia mieszkania przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Znaczenie mogą mieć między innymi sytuacja rodzinna, zdrowotna i materialna lokatora.

Szczególna ochrona może dotyczyć określonych grup, w tym osób małoletnich, kobiet w ciąży, niektórych osób z niepełnosprawnościami czy osób bezrobotnych. Nie oznacza to jednak, iż każda osoba należąca do jednej z tych grup automatycznie otrzyma takie uprawnienie w każdej sprawie.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu przedstawienia odpowiedniej oferty przez gminę.

Dla właściciela oznacza to możliwość dalszego oczekiwania na odzyskanie nieruchomości.

W określonych sytuacjach właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego.

Od 1 listopada dodatkowe ograniczenia dotyczące eksmisji

Istotne znaczenie ma również pora roku.

Zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku, o ile osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Nie jest to jednak bezwzględny zakaz każdej eksmisji zimą.

Przepisy przewidują wyjątki, między innymi w określonych sprawach związanych z przemocą domową, rażącym naruszaniem porządku domowego czy samowolnym zajęciem lokalu.

Oznacza to, iż właściciel, który uzyska wyrok jesienią, może w niektórych przypadkach czekać na wykonanie eksmisji do wiosny lub jeszcze dłużej.

Najem okazjonalny może ułatwić odzyskanie mieszkania

Jednym ze sposobów ograniczenia ryzyka jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.

To szczególna forma najmu, która wymaga spełnienia dodatkowych warunków formalnych.

Najemca składa między innymi oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.

Konieczne jest również wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia nieruchomości, oraz dołączenie odpowiedniej zgody osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu.

Jeżeli umowa zostanie prawidłowo zawarta, właściciel może skorzystać z uproszczonej drogi prowadzącej do egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania.

Najem okazjonalny nie oznacza jednak prawa do samodzielnej eksmisji. Również w tym przypadku właściciel musi przestrzegać przewidzianych prawem procedur.

Warszawa i okolice. Problem może dotyczyć tysięcy właścicieli mieszkań

W Warszawie i miejscowościach sąsiadujących ze stolicą najem mieszkań stanowi istotną część rynku nieruchomości.

Właściciele lokali wynajmowanych w Warszawie, Piasecznie, Pruszkowie czy Legionowie podlegają tym samym zasadom ochrony praw lokatorów co wynajmujący w innych częściach Polski.

W przypadku sporu dotyczącego opróżnienia mieszkania znaczenie ma adekwatność sądu, a przy wykonywaniu eksmisji również obowiązki adekwatnej gminy.

Jeżeli lokatorowi zostanie przyznane uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, konieczność oczekiwania na ofertę mieszkaniową może dodatkowo wydłużyć całą procedurę.

Nie ma przy tym odrębnych przepisów pozwalających właścicielom mieszkań w Warszawie na samodzielne usuwanie niepłacących lokatorów.

Sejm pracuje nad zmianami. Właściciele mogą zyskać nowe uprawnienia

Obecne przepisy od lat budzą spory między przedstawicielami właścicieli nieruchomości a organizacjami zajmującymi się ochroną lokatorów.

W Sejmie znajduje się poselski projekt nowelizacji, złożony 26 lutego 2026 roku przez posłów Konfederacji.

Jak informuje Forsal, projekt przewiduje rozwiązania mające wzmocnić pozycję właścicieli mieszkań.

Wśród proponowanych zmian znajdują się:

• możliwość szybszego wypowiedzenia umowy z powodu zaległości czynszowych;
• ograniczenie niektórych uprawnień do najmu socjalnego lokalu;
• uproszczenie procedur wypowiedzenia umowy z powodu potrzeb mieszkaniowych właściciela;
• zmiany dotyczące odpowiedzialności właściciela za określone działania wobec lokatora.

Projekt wywołuje kontrowersje.

Jego zwolennicy wskazują, iż obecne procedury mogą pozostawiać właścicieli bez skutecznej ochrony przez wiele miesięcy.

Przeciwnicy obawiają się natomiast osłabienia ochrony osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej oraz zwiększenia ryzyka nadużyć.

Co najważniejsze, są to propozycje legislacyjne, a nie obowiązujące przepisy. Właściciele mieszkań przez cały czas muszą stosować obecne zasady.

Co zrobić, gdy najemca przestaje płacić? Najważniejsze kroki

Pierwszym działaniem powinno być ustalenie wysokości zadłużenia oraz zabezpieczenie dokumentacji.

Warto zachować umowę najmu, potwierdzenia przelewów, korespondencję z lokatorem i wezwania do zapłaty.

Jeżeli najemca deklaruje chęć spłaty zadłużenia, można rozważyć pisemne porozumienie określające wysokość długu oraz terminy kolejnych wpłat.

W przypadku dalszego braku płatności należy rozpocząć odpowiednią procedurę wypowiedzenia umowy, pamiętając o wymaganych terminach i formie pisemnej.

Samowolne odcinanie mediów, wymiana zamków czy wynoszenie rzeczy najemcy mogą natomiast doprowadzić do dodatkowego sporu, a choćby postępowania karnego.

Najważniejsza zasada jest prosta: właściciel ma prawo dochodzić swoich należności i odzyskać mieszkanie, ale musi robić to zgodnie z prawem.