Od 2026 roku dłużnicy w spółdzielniach mieszkaniowych mogą stracić lokal mimo spłaty zaległości. Projekt nowelizacji ustawy uchyla przepisy, które dotychczas dawały ochronę przed utratą prawa do mieszkania. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprost wskazuje, iż dotychczasowe regulacje naruszały zasady sprawiedliwości wobec płacących terminowo.

Zdjęcie poglądowe. Fot. Warszawa w Pigułce

Sądy rozstrzygną bez automatycznej ochrony

Rządowy projekt z 28 listopada 2025 roku zakłada radykalne zmiany w egzekucji należności czynszowych w spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy, co oznacza, iż pierwsze efekty zmian mogą być widoczne już w pierwszej połowie 2026 roku.

Dotychczas osoby zalegające z opłatami mogły uniknąć utraty lokalu, spłacając dług podczas postępowania sądowego. Projekt uchyla art. 11 ust. 11 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które dawało taką możliwość. Jednocześnie usuwa art. 16, pozwalający na odzyskanie mieszkania po wcześniejszym zadłużeniu. Co to w praktyce oznacza? Najważniejsza zmiana polega na wzmocnieniu roli sądów w orzekaniu o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Po wejściu w życie nowelizacji sąd będzie oceniał całokształt sprawy, w tym długotrwałość zalegania z opłatami i uporczywość naruszania obowiązków wobec spółdzielni.

Spłata zadłużenia w trakcie postępowania nie będzie już automatycznie chroniła lokatora przed utratą mieszkania. To fundamentalna zmiana w stosunku do obecnych regulacji, gdzie uiszczenie zaległości na końcowym etapie procesu pozwalało zachować prawo do lokalu.

Projekt likwiduje również możliwość ponownego ustanowienia lokatorskiego prawa do lokalu po jego wcześniejszej utracie z powodu długów. o ile sąd orzeknie o wygaśnięciu prawa, stosunek członkostwa w spółdzielni zakończy się definitywnie, a lokal będzie mógł zostać przydzielony innej osobie.

Co się zmienia? Trzy najważniejsze zmiany

Projekt UD311 wprowadza 3 najważniejsze zmiany dotyczące dłużników:

1. Uchylenie ochrony przed utratą lokalu – usunięcie art. 11 ust. 11 zdanie drugie oznacza, iż spłata długu podczas postępowania sądowego nie gwarantuje już zachowania mieszkania. Sąd będzie oceniał uporczywość niepłacenia, a nie tylko fakt obecności zadłużenia.
2. Brak możliwości odzyskania mieszkania – uchylenie art. 16¹ i przepisów przejściowych z nowelizacji z 2017 roku eliminuje roszczenie o ponowne ustanowienie prawa do lokalu. Po utracie mieszkania z powodu długów nie będzie już drogi powrotu.
3. Wzmocnienie roli sądu – to sąd będzie decydował o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku długotrwałych zaległości z opłatami eksploatacyjnymi. Spółdzielnie zyskają realne narzędzie do egzekwowania należności.

Przepis wejdzie w życie w drugim kwartale

Projekt nowelizacji został opublikowany 8 grudnia 2025 roku. Za jego przygotowanie odpowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to 2 kwartał 2026 roku.

W uzasadnieniu projektu ministerstwo wskazuje, iż dotychczasowe przepisy sprzyjały powstawaniu długów i przerzucały koszty utrzymania nieruchomości na pozostałych mieszkańców. Osoby uporczywie niepłacące czynszu korzystały z mieszkań bez ponoszenia realnych konsekwencji finansowych.

Zaległości czynszowe prowadziły do utraty płynności finansowej przez spółdzielnie. W skrajnych przypadkach oznaczało to brak środków na remonty, media i bieżące utrzymanie budynków. Ministerstwo argumentuje, iż nowe regulacje mają chronić interes ogółu mieszkańców, nie tylko osób zadłużonych.

Nowelizacja dotyczy wyłącznie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – tytułu prawnego najmocniej powiązanego z obowiązkiem terminowego regulowania opłat. Projekt nie zmienia zasady, iż zaległości muszą mieć charakter istotny i długotrwały, ale zwiększa skuteczność ich egzekwowania.

Co to oznacza dla czytelnika?

Dla lokatorów posiadających zaległości czynszowe w spółdzielniach mieszkaniowych nowe przepisy oznaczają realną zmianę sytuacji prawnej. Dotychczasowa możliwość „odkupienia win” poprzez spłatę długu na ostatnim etapie postępowania przestanie istnieć.

Kogo dotyczą zmiany? Najbardziej zagrożeni są posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Właściciele mieszkań spółdzielczych oraz posiadacze spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie podlegają tym regulacjom.

Co zrobić w przypadku zaległości? Projekt przewiduje bardzo krótki czas na reakcję po wejściu ustawy w życie. najważniejsze jest jak najszybsze podjęcie rozmów ze spółdzielnią. Układ ratalny, mediacja lub częściowa spłata mogą okazać się ostatnią realną szansą na uniknięcie postępowania sądowego.

Jak spółdzielnie będą korzystać z nowych uprawnień? Zarządy spółdzielni zyskują wzmocnioną pozycję w sporach z dłużnikami, ale ich odpowiedzialność również wzrasta. Decyzja o skierowaniu sprawy do sądu będzie musiała być dobrze udokumentowana i proporcjonalna do zaległości. Każdy przypadek sąd będzie oceniał indywidualnie.

Kiedy zmiany wejdą w życie? Większość przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. jeżeli projekt przejdzie pełną procedurę legislacyjną i zostanie podpisany przez Prezydenta RP w 2 kwartale 2026 roku, nowe zasady mogą zacząć obowiązywać już latem 2026 roku.

Zaostrzenie kursu wobec dłużników

Nowe przepisy stanowią wyraźne odejście od dotychczasowego modelu bezwarunkowej ochrony lokatora. Państwo stawia na odpowiedzialność finansową i ochronę wspólnego majątku spółdzielni mieszkaniowych. Zmiana filozofii regulacji ma chronić interes wszystkich mieszkańców, a nie wyłącznie osób zalegających z opłatami.

Dla spółdzielni oznacza to koniec wieloletniego finansowania niepłacących lokatorów kosztem reszty mieszkańców. Dla dłużników – realną groźbę utraty mieszkania, której nie da się już odwrócić poprzez spłatę zaległości w ostatniej chwili.