Masz działkę? Uważaj na „rentę planistyczną”. Gmina zabierze Ci 30% zysku przy sprzedaży. Pułapka w przepisach

Cieszysz się, iż gmina w końcu uchwaliła plan zagospodarowania i Twoja działka rolna stała się budowlaną? Jej wartość wzrosła kilkukrotnie, a Ty już liczysz zyski ze sprzedaży? Wstrzymaj się z otwieraniem szampana. W przepisach ukryta jest „bomba z opóźnionym zapłonem”. jeżeli pospieszysz się ze sprzedażą, Urząd Gminy upomni się o gigantyczną opłatę, zwaną rentą planistyczną. Może ona wynieść choćby 30% wzrostu wartości nieruchomości. Sprawdź, jak nie stracić majątku przez jeden podpis u notariusza.

Fot. Warszawa w Pigułce

I. Złoty interes czy złota klatka? Czym jest renta planistyczna?

Mechanizm wydaje się sprawiedliwy, ale dla wielu właścicieli jest szokiem. Kiedy gmina uchwala lub zmienia Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wartość gruntów na danym terenie często drastycznie rośnie.

Przykład: Posiadasz hektar łąki wart 50 000 zł. Gmina zmienia plan i łąka staje się terenem pod zabudowę jednorodzinną. Nagle ten sam grunt jest wart 500 000 zł. Zyskałeś 450 000 zł samą decyzją urzędników.

Ustawodawca uznał, iż gmina powinna mieć udział w tym zysku. Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli sprzedasz tę nieruchomość przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu, wójt (burmistrz/prezydent) ma obowiązek naliczyć jednorazową opłatę. To właśnie renta planistyczna.

II. Ile zabiorą? Stawka do 30%

Wysokość renty planistycznej jest ustalana w samym planie miejscowym, ale ustawa określa górną granicę. Gmina może zażądać od 0% do 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wróćmy do naszego przykładu:

• Wartość przed zmianą planu: 50 000 zł.
• Wartość po zmianie planu (cena sprzedaży): 500 000 zł.
• Wzrost wartości: 450 000 zł.
• Renta planistyczna (max 30%): 135 000 zł!

Taką kwotę będziesz musiał oddać gminie po sprzedaży działki. Urząd sam wszczyna postępowanie po otrzymaniu aktu notarialnego. Decyzja przychodzi pocztą, a kwota jest do zapłaty jednorazowo.

III. Siostra renty: Opłata Adiacencka (nawet do 50%)

Renta planistyczna to nie jedyne zagrożenie. Istnieje jeszcze opłata adiacencka. Dotyczy ona sytuacji, gdy wartość Twojej nieruchomości wzrosła, bo gmina wybudowała infrastrukturę techniczną (wodociąg, kanalizację, drogę) lub dokonała podziału nieruchomości.

• Kiedy płacisz? Gdy gmina wybuduje drogę przy Twojej działce i uzna, iż przez to działka jest więcej warta. Nie musisz sprzedawać działki, by dostać wezwanie do zapłaty! (To różnica względem renty planistycznej).
• Ile? Rada Gminy ustala stawkę, ale nie może ona przekroczyć 50% różnicy w wartości.
• Czas: Gmina ma 3 lata od stworzenia warunków do podłączenia do sieci, by nałożyć tę opłatę.

Wielu właścicieli wpada w furię, gdy dowiadują się, iż muszą zapłacić kilkanaście tysięcy złotych „za drogę”, o którą choćby nie prosili, a której budowa i tak była finansowana z ich podatków.

IV. Luka w prawie? Jak uniknąć opłaty planistycznej?

W przypadku renty planistycznej (tej od zmiany planu) istnieje legalny i prosty sposób na jej uniknięcie, choć wymaga cierpliwości.

Kluczowy jest okres 5 lat. Obowiązek zapłaty renty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

• Strategia „Na przeczekanie”: jeżeli nie musisz sprzedawać działki „na już”, wstrzymaj się ze sprzedażą do momentu upływu tego terminu. Sprzedaż w 5 lat i 1 dzień po wejściu w życie planu oznacza, iż cała kwota zysku zostaje w Twojej kieszeni (0 zł renty).
• Uwaga na darowizny: Przekazanie działki w darowiźnie (np. dzieciom) nie powoduje naliczenia renty planistycznej, bo nie jest to zbycie odpłatne. Ale uwaga – jeżeli dzieci sprzedadzą działkę przed upływem 5 lat od zmiany planu, gmina może spróbować dochodzić opłaty (choć orzecznictwo sądów w tej kwestii bywa różne i V. Co to oznacza dla Ciebie? HCU: Sprawdź zanim sprzedasz

Zanim wystawisz ogłoszenie o sprzedaży działki, wykonaj „due diligence” swojej nieruchomości:

1. Sprawdź MPZP: Udaj się do urzędu gminy i sprawdź, kiedy dokładnie uchwalono plan miejscowy dla Twojej działki. Policz, czy minęło 5 lat.
2. Sprawdź stawkę procentową: W treści uchwały o planie znajdziesz informację, jaką stawkę renty przyjęła gmina (może to być 0%, 10% lub 30%). Nie zakładaj najgorszego, ale bądź gotowy.
3. Wycena rzeczoznawcy: W postępowaniu administracyjnym wartość wzrostu określa rzeczoznawca majątkowy powołany przez gminę. Masz prawo powołać swojego i kwestionować wycenę gminy („operat szacunkowy”), jeżeli uważasz, iż wzrost wartości został zawyżony.
4. Klauzula w umowie: jeżeli sprzedajesz deweloperowi, spróbuj przerzucić ryzyko opłaty na niego (choć rzadko się na to zgadzają) lub uwzględnij to w cenie sprzedaży.

Wzrost wartości ziemi to powód do radości, ale tylko wtedy, gdy wiesz, jak uchronić ten zysk przed zakusami lokalnego fiskusa.