1 godzina temu
Słyszysz przez ścianę, o czym rozmawiają sąsiedzi, i rozpoznajesz po krokach, kto wraca do mieszkania nad tobą? Szykowane przepisy mają to ukrócić w nowych blokach, a mówi się o nich, iż wejdą 20 września. Problem w tym, iż mieszkanie kupione w przyszłym roku może powstać jeszcze na starych zasadach.
Fot. ShutterstockŚciany i stropy mają tłumić dźwięki z sąsiedniego mieszkania, klatki i ulicy
Najgłośniej komentowaną częścią reformy są wymagania akustyczne. Projekt przewiduje uporządkowanie i zaostrzenie przepisów o ochronie przed hałasem, przy czym rozwiązania mają być uwzględniane już na etapie projektowania inwestycji, a nie dobierane później przez wykonawcę. Chodzi o trzy źródła dźwięku naraz: przenikanie odgłosów między lokalami przez ściany i stropy, hałas z części wspólnych i klatek schodowych oraz dźwięki dobiegające z ulicy. Do tego dochodzi hałas generowany przez instalacje w budynku, czyli wentylację, windy i piony kanalizacyjne, który w wielu nowych blokach bywa uciążliwszy niż sąsiedzi.
Dla kupującego oznacza to zmianę statusu ciszy z dodatku w droższych inwestycjach na standard wymagany przepisem. Deweloper nie będzie mógł zbić kosztów na warstwie akustycznej stropu i nadrobić to metrażem balkonu, bo wymóg wejdzie na poziom projektu budowlanego, weryfikowanego przy pozwoleniu na budowę.
Winda ma być obowiązkowa już w budynkach o trzech kondygnacjach
Druga duża zmiana dotyczy dostępności. Projekt zakłada, iż w budynkach wielorodzinnych mających co najmniej 3 kondygnacje trzeba będzie zapewnić dostępny dźwig osobowy albo osobowo-towarowy. To istotne przesunięcie progu, bo dotychczas niskie bloki i kamienice tej klasy potrafiły powstawać bez windy, co dla osoby z wózkiem dziecięcym, na wózku inwalidzkim albo po prostu starszej oznaczało barierę nie do przejścia.
Poza windami pakiet obejmuje szerszy zestaw wymagań związanych z potrzebami osób ze szczególnymi potrzebami, a także zmiany w bezpieczeństwie pożarowym i w wymaganiach energetycznych, dostosowanych do nowych standardów. W projekcie pojawiają się również zasady dotyczące placów zabaw, ogrodzeń oraz doświetlenia mieszkań światłem dziennym. Całość ma zastąpić rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, opublikowane w Dzienniku Ustaw z 2002 r. nr 75 pod pozycją 690, i dodatkowo wchłonąć zasady technicznego użytkowania budynków mieszkalnych, dziś rozrzucone po innych aktach.
20 września to data z projektu. Wszystko może się jeszcze zmienić
Tutaj trzeba postawić sprawę jasno, bo w sieci krąży to jako fakt dokonany. Nowe warunki techniczne nie są obowiązującym prawem. To projekt rozporządzenia, który 10 sierpnia 2026 r. przeszedł w Rządowym Procesie Legislacyjnym etap notyfikacji, a w katalogu Rządowego Centrum Legislacji wciąż figuruje ze statusem otwartym. Notyfikacja wynika z tego, iż dokument zawiera przepisy techniczne, więc podlega procedurze przewidzianej dyrektywą (UE) 2015/1535 i wymaga zgłoszenia Komisji Europejskiej.
Przed rozporządzeniem pozostają jeszcze dwa kroki: podpis ministra i skierowanie aktu do ogłoszenia. Data 20 września 2026 r. wynika z projektowanego § 389, czyli z tekstu, który sam może się jeszcze zmienić. Zmienił się już zresztą gospodarz całego przedsięwzięcia, bo prace zaczynało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a po reorganizacji rządu projekt prowadzi Minister Finansów i Gospodarki. Do momentu publikacji w Dzienniku Ustaw możliwe są zarówno korekty redakcyjne i przesunięcia numeracji paragrafów, jak i zmiany merytoryczne, jeżeli na dalszych etapach ktoś zakwestionuje zgodność przepisu z delegacją ustawową.
W stolicy nowe standardy zobaczysz najprawdopodobniej w nowych inwestycjach
Najważniejsza informacja dla kupujących mieszkanie w Warszawie nie dotyczy samej treści przepisów, tylko tego, kogo obejmą. Projektowane przepisy przejściowe zakładają, iż do zamierzeń budowlanych rozpoczętych formalnie przed wejściem nowego rozporządzenia przez cały czas będzie można stosować dotychczasowe wymagania. Chodzi między innymi o złożone wnioski o pozwolenie na budowę, wydane decyzje, zgłoszenia oraz wskazane postępowania legalizacyjne. Inwestor będzie mógł dobrowolnie wystąpić o zastosowanie nowych przepisów, ale nikt go do tego nie zmusi.
Praktyka warszawskiego rynku dokłada do tego swoje. Deweloperzy gromadzą pozwolenia na budowę z wyprzedzeniem, często kilkuletnim, żeby elastycznie uruchamiać kolejne etapy inwestycji w zależności od koniunktury. Bank pozwoleń wydanych na starych warunkach będzie więc pracował jeszcze długo po wrześniu. Mieszkanie kupione na Białołęce, Woli czy w Wilanowie w 2027 albo 2028 roku może powstać dokładnie według przepisów z 2002 roku, mimo iż sprzedawane będzie już w rzeczywistości nowych standardów akustycznych. Ta różnica nie będzie widoczna w prospekcie ani w cenniku.
Data wniosku o pozwolenie decyduje o tym, co usłyszysz przez ścianę
Wyobraźmy sobie oglądanie mieszkania w stanie deweloperskim jesienią przyszłego roku. Ściany są, stropy są, sąsiadów jeszcze nie ma, więc niczego nie da się usłyszeć. Jedyna informacja, która realnie coś mówi o przyszłej ciszy, leży w dokumentach: chodzi o datę wydania pozwolenia na budowę dla tej konkretnej inwestycji. Deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny, w którym pozwolenie jest wskazane, a numer i datę można też sprawdzić w rejestrach wniosków i decyzji prowadzonych przez urząd. Pozwolenie sprzed zmiany przepisów oznacza stare wymagania akustyczne, choćby budowa ruszyła znacznie później.
Drugi element, o który warto zapytać wprost, to projektowana klasa akustyczna przegród między lokalami. Sprzedawca w biurze sprzedaży zwykle jej nie zna, ale dział techniczny dewelopera już tak, a odpowiedź na piśmie ma zupełnie inną wagę niż zapewnienie przy stoliku. Przy inwestycjach realizowanych jeszcze na starych warunkach nic nie stoi na przeszkodzie, żeby deweloper dobrowolnie zastosował wyższy standard, i część z nich robi to jako element oferty.
Ostatnia rzecz dotyczy oczekiwań wobec własnego mieszkania, jeżeli mieszkasz w bloku wybudowanym wcześniej. Nowe warunki techniczne dotyczą projektowania i budowy, a nie budynków już stojących, więc nie wynika z nich żaden obowiązek dociepleń akustycznych ani roszczenie wobec spółdzielni. Zmiana obejmie wyłącznie to, co dopiero powstanie, i właśnie dlatego jej realne skutki na warszawskich osiedlach będą widoczne dopiero za kilka lat.
