Koniec z głośnymi sąsiadami. Rząd zmienia prawo dotyczące budowy nowych domów

Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki przewiduje rozszerzenie wymagań związanych z ochroną przed hałasem i drganiami. Nowe zasady mają dotyczyć nie tylko budynków wielorodzinnych, ale także domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynków jednorodzinnych, w których wydzielono dwa mieszkania albo mieszkanie i lokal użytkowy. To istotna zmiana, ponieważ obecne szczegółoweół wymagania dotyczące układu pomieszczeń i ograniczania przenoszenia dźwięków materiałowych odnoszą się przede wszystkim do budownictwa wielorodzinnego.

Nie oznacza to jednak prawnego „końca z głośnym sąsiadem”. Rozporządzenie ma regulować sposób projektowania i wykonywania budynków, a nie zachowanie ich mieszkańców. Nie wyeliminuje więc głośnej muzyki, nocnych imprez ani innych naruszeń porządku. Ma natomiast ograniczyć przenikanie zwykłych odgłosów użytkowania lokalu, między innymi rozmów, kroków, pracy instalacji, spuszczania wody, korzystania z prysznica czy urządzeń zamocowanych do ścian.

Klasa akustyczna AQ-0 jako obowiązkowe minimum

Zgodnie z par. 351 ust. 3 projektu budynki wielorodzinne, szeregowce, bliźniaki oraz domy jednorodzinne z dwoma wydzielonymi lokalami mają spełniać wymagania klasy akustycznej AQ-0, określonej w Polskiej Normie PN-B-02151-5. Wbrew pojawiającym się określeniom nie jest to standard charakterystyczny wyłącznie dla segmentu premium. AQ-0 oznacza podstawowy poziom wymagań akustycznych. Wyższy standard wyznaczają klasy AQ-1, AQ-2, AQ-3 i AQ-4.

Znaczenie projektowanej zmiany polega przede wszystkim na tym, iż podstawowa klasa akustyczna ma zostać wyraźnie przypisana całym kategoriom budynków i lokali. Ocena nie będzie ograniczać się do pojedynczej ściany. Standard akustyczny dotyczy ochrony mieszkania przed hałasem dochodzącym z innych lokali, części wspólnych, pomieszczeń technicznych, instalacji oraz zewnętrznego otoczenia budynku.

Samo wpisanie klasy AQ-0 do rozporządzenia nie zagwarantuje absolutnej ciszy. Izolacyjność akustyczna zależy zarówno od projektu, jak i jakości wykonania. Niewłaściwe połączenia przegród, szczeliny instalacyjne, błędnie wykonane posadzki, sztywno zamocowane przewody albo tak zwane mostki akustyczne mogą obniżyć rzeczywistą skuteczność zabezpieczeń. Z tego powodu dla nabywcy istotne będzie nie tylko zapewnienie dewelopera, ale także dokumentacja projektowa i wyniki badań wykonanych w budynku.

Izolacja akustyczna stropów niezależna od wykończenia

Projektowany par. 354 ust. 4 wprowadza szczegółowe wymagania dotyczące stropów rozdzielających lokale. Strop ma zachowywać wymagane adekwatności w zakresie izolacyjności od dźwięków powietrznych i uderzeniowych bez względu na rodzaj zastosowanych warstw wykończeniowych. W praktyce konstrukcja nie powinna osiągać adekwatnych parametrów wyłącznie dzięki konkretnemu rodzajowi podłogi, którą właściciel może później wymienić.

Dźwięki powietrzne obejmują między innymi rozmowy, muzykę i odgłosy telewizora. Dźwięki uderzeniowe powstają natomiast wskutek mechanicznego oddziaływania na konstrukcję, na przykład podczas chodzenia, przesuwania mebli albo upadku przedmiotów. Ograniczanie obu rodzajów hałasu wymaga innych rozwiązań technicznych, dlatego parametry ścian nie zastępują odpowiedniego zaprojektowania stropów i podłóg.

Regulacja ma szczególne znaczenie w budynkach, w których lokale znajdują się jeden nad drugim. Błędy w wykonaniu podłogi pływającej albo sztywne połączenie wylewki ze ścianą mogą powodować przenoszenie drgań mimo zastosowania materiałów o deklarowanych adekwatnościach akustycznych.

Łazienka i kuchnia z dala od pokoju sąsiada

Projekt przewiduje także unikanie układów, w których łazienka, toaleta, kuchnia, aneks kuchenny albo pomieszczenie techniczne jednego lokalu przylegają bezpośrednio do pokoju mieszkalnego sąsiedniego lokalu. Nie jest to bezwzględny zakaz takiego rozmieszczenia pomieszczeń. o ile inny układ nie będzie możliwy, projektant i wykonawca mają zastosować zabezpieczenia ograniczające przenoszenie dźwięków materiałowych przez ścianę.

Rozwiązanie ma ograniczyć sytuacje, w których w sypialni słychać pracę instalacji sanitarnych należących do sąsiada. Szczególne znaczenie będzie miało rozmieszczenie pionów kanalizacyjnych, przewodów wodnych, urządzeń grzewczych, wentylatorów i wyposażenia zamocowanego do przegród.

Urządzenia oraz przewody instalacyjne znajdujące się wewnątrz mieszkania mają być wyposażane w zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od konstrukcji i położenia ściany albo stropu, do których zostaną przytwierdzone. Zabezpieczenia trzeba będzie dobrać tak, aby hałas przenoszony przez konstrukcję nie przekraczał wartości dopuszczalnych w pomieszczeniach chronionych.

Nowe wymagania akustyczne także dla bliźniaków i szeregowców

Najbardziej odczuwalne rozszerzenie regulacji dotyczy domów jednorodzinnych połączonych wspólną ścianą. Mieszkańcy bliźniaków i szeregowców nie byli dotychczas objęci takim samym zakresem szczegółowej ochrony jak właściciele mieszkań w blokach. Tymczasem wspólna przegroda, stropy, fundamenty oraz instalacje mogą przenosić dźwięki pomiędzy sąsiednimi częściami budynku.

Projekt obejmuje również budynki formalnie uznawane za jednorodzinne, w których znajdują się dwa lokale mieszkalne albo mieszkanie i lokal użytkowy. Ma to znaczenie w przypadku niewielkich inwestycji, które nie są klasyfikowane jako budynki wielorodzinne, choć sposób ich użytkowania powoduje podobne problemy akustyczne.

Nowe wymagania nie będą natomiast dotyczyły każdego wolnostojącego domu jednorodzinnego. o ile w budynku znajduje się jeden lokal i nie występuje wspólna przegroda z sąsiednim domem, obowiązek klasy AQ-0 w brzmieniu projektowanego par. 351 ust. 3 nie znajdzie zastosowania.

Brak obowiązkowego remontu istniejących mieszkań

Projekt nie nakazuje właścicielom istniejących bloków, bliźniaków i szeregowców przeprowadzenia powszechnej modernizacji akustycznej. Zgodnie z par. 2 przepisy mają być stosowane przy projektowaniu, budowie, przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części.

W przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy albo zmiany sposobu użytkowania wymagania mają zasadniczo obejmować część, której dotyczą prowadzone roboty. Sam fakt wejścia rozporządzenia w życie nie będzie zatem podstawą do żądania, aby wspólnota mieszkaniowa wymieniła wszystkie stropy, ściany lub instalacje w istniejącym bloku.

Nie każda praca remontowa jest jednocześnie przebudową w rozumieniu Prawa budowlanego. Zwykłe malowanie, wymiana paneli albo odnowienie łazienki nie muszą uruchamiać pełnego katalogu nowych obowiązków. Ocena zależeć będzie od zakresu robót i tego, czy dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu.

Data pozwolenia na budowę kluczowa dla nabywcy

Projektowany par. 394 zawiera rozbudowane przepisy przejściowe. Na dotychczasowych zasadach będzie można kontynuować inwestycje, w odniesieniu do których przed wejściem rozporządzenia w życie złożono wniosek o pozwolenie na budowę, zatwierdzenie projektu albo zmianę pozwolenia, wydano odpowiednią decyzję lub dokonano wymaganego zgłoszenia robót. Przepisy przejściowe obejmują również określone postępowania legalizacyjne i naprawcze prowadzone na podstawie Prawa budowlanego.

Dla osoby kupującej mieszkanie sama data zawarcia umowy deweloperskiej albo odbioru kluczy nie będzie więc rozstrzygająca. Budynek oddawany do użytkowania już po wejściu nowych regulacji może przez cały czas powstawać według wcześniejszych warunków technicznych, jeżeli procedura administracyjna rozpoczęła się przed datą graniczną.

Kupujący powinien ustalić, kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia oraz według jakich warunków technicznych sporządzono projekt. o ile inwestycja będzie podlegała nowym regulacjom, zasadne stanie się sprawdzenie klasy akustycznej, rozwiązań zastosowanych w stropach i ścianach międzylokalowych, rozmieszczenia pomieszczeń sanitarnych oraz sposobu zabezpieczenia instalacji przed przenoszeniem drgań.

Termin 20 września 2026 r. przez cały czas zapisany tylko w projekcie

Na 3 sierpnia 2026 r. rozporządzenie nie zostało jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Najnowszy projekt pozostaje na etapie prac legislacyjnych. Po uzgodnieniach międzyresortowych i opiniowaniu Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego wydała pozytywną opinię, a 14 lipca 2026 r. dokument skierowano do rozpatrzenia przez Komisję Prawniczą.

Prace rozpoczęły się pod numerem 68 w wykazie Ministra Rozwoju i Technologii. Po zmianie adekwatności resortowej są kontynuowane jako projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki, oznaczony numerem 29. W wykazie wskazano, iż nowe przepisy powinny zostać wydane do 20 września 2026 r., natomiast sam projekt przewiduje wejście większości regulacji w życie tego dnia.

Dopóki rozporządzenie nie zostanie podpisane i opublikowane, jego termin oraz ostateczna treść mogą ulec zmianie. Nieuprawnione jest zatem kategoryczne stwierdzenie, iż nowe wymagania na pewno zaczną obowiązywać 20 września. Na obecnym etapie jest to data wynikająca z procedowanego projektu.

Obowiązkowe windy w niższych blokach

Reforma warunków technicznych wykracza poza izolację akustyczną. Projektowany par. 49 ust. 1 przewiduje obowiązek instalowania dźwigu osobowego lub osobowo-towarowego w budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego mających co najmniej dwie kondygnacje oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych mających co najmniej trzy kondygnacje.

W przypadku bloków oznacza to objęcie obowiązkiem również budynków składających się z parteru i dwóch pięter. Obecne regulacje uzależniają konieczność zamontowania windy przede wszystkim od różnicy poziomów posadzek, która co do zasady musi przekraczać 9,5 m. Projekt zastępuje to kryterium prostszym warunkiem dotyczącym liczby kondygnacji.

Także ta zmiana nie oznacza nakazu natychmiastowego montażu wind we wszystkich istniejących budynkach. Obowiązek ma dotyczyć przede wszystkim nowych inwestycji, natomiast przy rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania jego zastosowanie będzie zależało od zakresu robót i przepisów przejściowych.

Źródła

1. Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, projekt nr 29.
2. Projekt Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wcześniejszy numer 68.
3. Uzasadnienie oraz ocena skutków regulacji do projektu rozporządzenia.
4. Wykaz prac legislacyjnych Ministra Finansów i Gospodarki.
5. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, materiały z konsultacji publicznych projektu nowych warunków technicznych.
6. Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego, dokumentacja dotycząca opiniowania projektu.
7. Polska Norma PN-B-02151-5 dotycząca klasyfikacji akustycznej budynków mieszkalnych.
8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
9. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
10. Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.